Come Aprire un Bed and Breakfast: Normativa di Riferimento Regione per Regione

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

16 Gennaio 2019

Sogni di aprire un bed and breakfast ma non sai da dove cominciare? In questo articolo voglio aiutarti a rispondere a alcune delle domande più frequenti tra coloro che hanno questa ambizione.

In particolare ci occuperemo insieme d uno degli aspetti più importanti da considerare quando si decide di aprire un bed and breakfast: normativa e legislazione di riferimento.

Esatto, quando si mette in piedi un progetto imprenditoriale non bisogna soltanto organizzare perfettamente le proprie risorse economiche (aspetto che comunque non va assolutamente trascurato), ma bisogna valutare le leggi che regolano l’ambito di interesse, in modo da elaborare un business plan accurato e in grado di supportarci nella costruzione di solide basi per il nostro impero.

Trascurando la normativa si rischia di veder crollare il proprio progetto, con la conseguenza di dover chiudere o, in alternativa, pagare multe molto salate per rimediare a una svista che si sarebbe potuta evitare con un’analisi un po’ più approfondita del contesto legislativo in cui ci si andava ad inserire.

Dunque in questa mia guida voglio proprio fornirti le basi: tuttavia ti consiglio prima di leggere questo articolo in cui ti ho fornito le basi per organizzare il piano di lavoro completo e strutturato.

Ora iniziamo!

La normativa per aprire un B&B in Italia

Che cos’è il b&b? questa particolare forma di struttura ricettiva ha costituito la risposta ad un turismo non particolarmente dispendioso, per quelle persone che non potevano permettersi un hotel o semplicemente per chi vuole sfruttare la struttura il meno possibile, in modo da avere più tempo (e più soldi) da spendere sul territorio.

Infatti chi opta per questa tipologia di struttura alberghiera sa di poter contare su una camera da letto e sulla prima colazione, com’è facilmente intuibile dal nome (che in inglese vuole dire proprio “letto e colazione”).

Nel giro di pochi anni questa realtà è andata consolidandosi, tanto da rappresentare ormai uno dei capisaldi dell’offerta turistica. Non solo: la nuova offerta sta già rendendo il concetto di b&b in qualche modo obsoleto. Basta pensare alla nuova strutturazione vacanziera legata alle app e alle modalità di affitto offerte, per esempio, da AirBnb.

In seguito della nascita scoppiettante dei bed & breakfast in tutte le regioni e in seguito alle trasformazioni del panorama alberghiero e ricettivo italiano, la normativa dei b&b è stata molto diversificata, tanto che chi sta valutando di aprirne uno deve considerare le leggi della propria regione, e non quelle statali.

In ogni caso, naturalmente, le leggi regionali si rifanno alla Legge Principale: Legge 29 marzo 2001, n. 135 – “Riforma della legislazione nazionale del turismo”, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 92 del 20 aprile 2001.

Prima di darti qualche nozione sulle varie leggi regionali italiane, voglio comunque spiegarti in termini generici che cos’è un bed and breakfast.

Elementi caratterizzanti del b&b e differenza con affittacamere

Ebbene sì, nonostante vi siano specifiche normative di carattere locale, questo tipo di struttura deve comunque possedere necessariamente alcune caratteristiche. Ecco quali.

In primo luogo, questo tipo di attività non costituisce un’impresa, in quanto va esercitata senza continuatività, se non a carattere stagionale. Questo, che potrebbe sembrare un limite, in realtà per molti costituisce un vantaggio, grazie al sistema più snello di burocrazia e di aspetti fiscali di cui tenere conto.

In realtà il fatto che il Ministero delle Finanze abbia stabilito, con la risoluzione numero 180 del 1998, che un’attività di pernottamento e prima colazione saltuaria è esclusa dall’applicazione dell’IVA e anche il fatto che il nuovo codice del turismo non abbia stabilito i requisiti per parlare di b&b familiare oppure di b&b imprenditoriale (limitandosi a affermare che può esservi una distinzione) non è sempre stato un vantaggio, a causa delle difficoltà di interpretazione e di applicazione delle regole fiscali.

Alcune regioni hanno cercato di livellare queste difficoltà. Tuttavia il confine tra b&b imprenditoriale e quello familiare è molto labile. Non è facile capire quando si è soggetti o meno all’IVA, perché il carattere di “occasionalità” è a libera interpretazione. Basta pensare che in alcune regioni è stata imposta l’apertura della Partita Iva sulla base dell’esistenza di un sito web, che da solo avrebbe costituito presupposto per la stabilità dell’esercizio imprenditoriale.

In secondo luogo, chi gestisce questo tipo di lavoro deve essere svolto presso la propria abitazione (che sia residenza effettiva o dimora abituale dipende da quanto stabilito dalla Regione): se sei proprietario di due alloggi, potrai usare esclusivamente la tua abitazione, e non l’altro appartamento in cui non vivi.

In terzo luogo, il numero delle camere a disposizione può essere limitato a 3/4 stanze al massimo. Questo ci permette di effettuare la distinzione tra B&B e affittacamere, poiché in questo ultimo caso è possibile affittare fino a 6 stanze, che possono essere anche in appartamenti diversi, ma nello stesso stabile (per ricollegarci a quanto detto poco fa): per approfondire questo tema, ecco una guida dedicata ai requisiti per l’apertura dell’affittacamere.

Infine, non è sufficiente soddisfare il requisito di organizzare l’attività sulla base della normale gestione familiare (elemento che costituisce comunque un requisito), ma bisogna anche soddisfare i requisiti di igiene per la salute degli ospiti, senza contare che gli alimenti somministrati devono essere confezionati (e non fatti con le proprie mani o acquistati in gastronomia, per una questione di scadenze). Inoltre, gli operatori devono essere in possesso dell’attestato HACCP.

B&B Regione per Regione

Nei seguenti paragrafi voglio illustrarti rapidamente la normativa del tuo bed and breakfast a seconda della tua regione di riferimento.

Considera che mi limiterò a darti qualche spunto per mostrarti le differenze sostanziali, ma per approfondimenti dovrai necessariamente reperire il testo della legge regionale e consultarlo in maniera integrale.

Abruzzo

La legge regionale di riferimento è la numero 78 del 2000. Essa prevede un numero massimo consentito di 4 camere, per un massimo totale di 10 posti letto.

Una caratteristica interessante della normativa abruzzese è che l’esercizio dell’attività è consentita anche in unità immobiliari differenti rispetto a quella in cui vive il titolare.  Gli ospiti non possono restare oltre i 30 giorni consecutivi.

Basilicata

La legge è la numero 8 del 2008. Il numero delle camere permesso varia da 4 fino ad un massimo di 6, per un totale di 8/12 posti letto totali.

Attenzione però: il numero massimo di 6 stanze per 12 posti sono ammessi esclusivamente in cittadine che vantino un numero di abitanti superiore ai 5000 abitanti, caso particolare in cui l’esercizio dell’attività può avvenire anche in unità immobiliari diverse dall’abitazione del titolare.

L’apertura minima è di 90 giorni, mentre quella massima è di 270 giorni, anche non consecutivi.

Calabria

La legge regionale da consultare è la 2 del 2003: qui si legge che il numero di camere massimo è di 4 per un totale di 8 ospiti.

In questo caso, vi è il divieto per gli ospiti di fermarsi nella struttura ricettiva per un periodo superiore ai 60 giorni, e vi è il divieto per il titolare di gestire più bed and breakfast.

Campania

La legge numero del 2001 stabilisce che si possono gestire un massimo di 3 camere per 6 ospiti, i quali non possono fermarsi per oltre un mese di permanenza consecutivo (30 giorni).

Emilia-Romagna

Abbiamo stavolta più leggi da considerare: la numero 16 del 2004 e la Deliberazione della Giunta Regionale numero 2149 del 2004. Questi documenti stabiliscono che le camere da mettere a disposizione possono essere a massimo 3, per un massimo di 6 ospiti.

Vi è il divieto di permanenza oltre 60 giorni continuativi, tuttavia il soggiorno dell’ospite può essere in seguito rinnovato a seguito di una pausa di almeno 5 giorni.

Friuli Venezia Giulia

La legge numero 2 del 2002, in particolare all’articolo 81, stabilisce che possano esserci al massimo 4 camere per 8 ospiti. Questa è stata la prima regione a dotarsi, nel ’97, di una legge sui b&b. Tutt’oggi non si possono sfruttare camere al di fuori della stessa residenza, anche se nello stesso stabile.

Lazio

Le leggi 13 del 2007 e 16 del 2008 prevedono un massimo di 3 camere per 6 ospiti massimo, i quali non possono soggiornare oltre i 90 giorni. È previsto un periodo di inattività di almeno 120 giorni all’anno, consecutivi o meno. Se però il B&B si trova ubicato in un paese che non abbia altre strutture turistiche, tale periodo si limita a 90 giorni.

Liguria

La legge 2 del 2008 e la numero 3 del 2010 prevedono un massimo di 4 stanze. Il titolare deve però usarne una a suo uso personale.

Lombardia

La Legge 15 del 2007 prevede un massimo di 3 stanze per 12 ospiti al massimo. Il titolare deve vivere nella stessa struttura che ospita l’attività, pertanto non è previsto l’uso di camere in altre unità abitative.

Marche

Con la legge numero 9 del 2006 si prevedono 3 stanze per sei ospiti, che non possono superare i 30 giorni di permanenza consecutiva. È permesso l’esercizio in altri edifici, purché non distino oltre 200 metri dalla struttura centrale.

Molise

In questa regione dobbiamo rifarci alla legge regionale 13 del 2002, che prevede 3 camere per sei ospiti. Questi non possono permanere oltre i 90 giorni consecutivi.

Piemonte

La legge regionale 20 del 2000 prevede 3 stanze per 6 ospiti totali. L’apertura nel corso dell’anno non può superare i 270 giorni, anche se l’apertura non deve essere inferiore ai 45 giorni continuativi, mentre i restanti periodi devono durare 30 giorni ciascuno.

Puglia

Considerando la legge numero 17 del 2001, le camere devono essere al massimo 6 per 10 ospiti. Le stanze possono essere dislocate in altri edifici, purchè non distino oltre i 50 metri dalla sede principale.

Sardegna

La normativa di riferimento sono la legge numero 27 del 98 e la DGR numero 1/6 del 2001: le stanze devono essere 3 per un massimo di 6 ospiti. Il periodo di chiusura non deve essere minora di 60 giorni, anche non consecutivi.

Sicilia

Abbiamo un numero di stanze e ospiti particolarmente elevato, in confronto a quanto visto nei casi precedenti. Infatti la legge regionale numero 32 del 2000 prevede 5 stanze per un massimo di 20 ospiti contemporaneamente.

Toscana

La legge 42 del 2000 prevede 6 stanze per 12 ospiti. La particolarità di questa legge è che ad oggi non disciplina l’attività di bed and breakfast, la quale, in questa regione specifica, viene assimilata ad un’attività di affittacamere non professionale.

Trentino Alto Adige

In questo caso dobbiamo considerare:

• la Provincia autonoma di Trento, regolata da: 7/02 Dpp 28-149/leg. del 2003 (3 camere, anche in unità immobiliari separate, purchè il titolare risieda in un comune della provincia e l’attività sia svolta per almeno 60 giorni anche non consecutivi all’anno);
• la Provincia autonoma di Bolzano, regolata da: 12/95 Dpp 32/96 (6 camere o 4 appartamenti nello stesso edificio).

Umbria

La legge di riferimento è la 18 del 2006: sono ammesse 3 stanze per 8 ospiti al massimo, che non possono restare oltre 30 giorni consecutivi.

Il periodo di chiusura obbligatoria è di 60 giorni (consecutivi o meno), ma scendono a 30 nei comuni privi di strutture ricettive autorizzate. La legge regionale umbra permette di gestire in forma non imprenditoriale anche gli esercizi di affittacamere, le case e gli appartamenti locati ad uso turistico.

Valle d’Aosta

La legge è la 11 del 1996: sono ammesse 3 stanze per 6 ospiti al massimo. Anche in questo caso le camere possono non trovarsi nello stesso immobile della residenza del titolare, ma non devono essere più lontane di 50 metri dallo stesso.

Veneto

Legge 11 del 2013: essa prevede che ci siano 3 stanze per un totale di 12 posti letto, nella stessa struttura d residenza della famiglia titolare.

Il Regime fiscale del B&B Occasionale senza partita Iva

È bene aprire una parentesi sulle attività svolte senza partita Iva. Possiamo dire che i proventi vengono tassati rifacendosi al concetto di “redditi diversi”, i quali derivano da un’attività commerciale esercitata saltuariamente.

In altre parole, i proventi del B&B derivano dalla somma delle ricevute rilasciate, meno le spese documentate inerenti alla struttura ricettiva stessa.

Fondamentalmente tale attività si annovera pressoché in tutte le regioni in un’attività che non viene considerata impresa, ovverosia non è necessario aprire una partita Iva, e nemmeno iscriversi alla Camera di Commercio, sebbene sia possibile in determinate realtà regionali avviare un B&B inteso come impresa.

Questo implica che i ricavi andranno a sommarsi a quelli ottenuti da un’altra attività economica, solitamente principale, con la conseguenza che l’Irpef potrebbe subire qualche variazione sulla base del reddito annuale complessivo.

Tuttavia le spese riconducibili all’esercizio in questione possono essere dedotte in sede di dichiarazione dei redditi: potrai dedurre quindi i costi dei prodotti per la colazione e per la pulizia delle camere, ma non i beni “mobili” come gli elettrodomestici, che si inseriscono all’interno dell’ambito familiare.

Infine, un commercialista potrà aiutarti a capire in che percentuale dedurre le utenze.

Il canone Rai e la Siae

Una postilla per concludere: la legge prevede che le attività che detengano un apparecchio televisivo a fini di lucro debbano pagare un canone RAI speciale, maggiorato.

Per capirci, i B&B, con o senza partita Iva:

• in possesso di televisori nella abitazione privata, ma non nei luoghi destinati all’attività ricettiva non devono pagare il canone speciale, ma solo quello ordinario;
• che abbiano la tv nei locali frequentati dai clienti dovranno pagare il canone speciale come B&B;
• in possesso delle tv nei locali destinati ai soli ospiti (camere) e anche in quelli destinati esclusivamente alla propria famiglia dovranno pagare sia il canone speciale sia quello ordinario.

Per quanto riguarda invece la SIAE, tutti gli esercizi a carattere imprenditoriale nei quali “per l’esecuzione a mezzo di apparecchi radioriceventi sonori, muniti di altoparlante, di opere radiodiffuse, è dovuto all’autore un equo compenso che è determinato periodicamente dall’accordo tra la Società Italiana degli Autori ed Editori e la rappresentanza dell’associazione sindacale competente”. (Art. 58 della L. n. 633 del 22 aprile 1941) devono pagarlo.

Così come per il Canone RAI, anche il pagamento del Canone SIAE soggiace alle stesse regole.

In parole povere, i Bed and breakfast, cin o senza Partita Iva:

• che siano in possesso di apparecchi tv nella propria abitazione privata e non nei luoghi destinati all’attività ricettiva non devono pagare i diritti SIAE;
• che hanno televisori nelle propria abitazione e all’interno dei locali che permettano la visione anche ai clienti dovranno pagare diritti SIAE.
• che detengono uno o più televisori sono tenuti al pagamento dei diritti SIAE.

Conclusioni

Abbiamo visto la normativa per aprire un bed and breakfast, che ha richiesto un articolo piuttosto lungo in quanto la normativa nazionale è frammentata e rimanda alle disposizioni stabilite a livello regionale.

Se hai intenzione di avviare questa impresa (che impresa, in senso stretto, non sempre è!) dovrai studiare con molta cura il tuo regolamento regionale, senza dimenticarti di integrare la tua analisi con i dati e le disposizioni nazionali, che sono poi la cornice di quanto stabilito a livello locale.

Se studierai tutto con cura certamente potrai avere ottimi ricavi dalla tua attività, e potrai dedurre anche parte delle spese, purchè tu ti faccia seguire da un bravo commercialista.

Tieni d’occhio anche l’evoluzione della normativa, che sembra essere soggetta a continui aggiustamenti, forse in vista di un’omogeneizzazione delle disposizioni a livelli nazionale.

E se vuoi approfondire questo settore imprenditoriale, leggi la mia guida e scopri se conviene aprire un B&B e se esistono dei finanziamenti a fondo perduto dedicati.

Ulteriori risorse utili

Vorrei fare con te un’ultima riflessione: avviare un’attività di questo tipo, a mio avviso, rientra in primo luogo negli investimenti immobiliari, e in secondo luogo in un’attività imprenditoriale.

Stiamo parlando di un progetto complesso, che tocca più ambiti, ed è per questo che in questo ultimo paragrafo ho voluto linkare fonti apparentemente molto distanti tra loro, ma, in quetso caso, strettamente correlate.

Inizierei a suggerirti quelle legate al tema degli investimenti, qualora l’idea di avviare un B&B non fosse l’unica a stuzzicarti:

Eccoti infine degli articoli di approfondimento che devi assolutamente leggere se vuoi avviare un B&B: conoscere la normativa è fondamentale, ma non è sufficiente. Ecco perchè ho studiato a fondo e ho redatto queste guide:

• Strutture ricettive in Italia: Che Cos’è il B&B e in cosa differisce dalle altre 
• Vantaggi e Svantaggi da Considerare se Vuoi Aprire un B&B
• Quanto Guadagna un B&B: Come Valutare la Fattibilità del Progetto
• Come fare il business plan del tuo B&B
• Agevolazioni per Aprire un B&B
• Gli Affitti Brevi sono tuoi alleati: Scopri come Sfruttare il trend per il tuo business
• Come sfruttare il territorio per il tuo progetto: dove aprire un bed and breakfast?
• Come Organizzare la casa da trasformare in B&B
• I servizi che deve offrire un B&B
• Come promuovere la tua struttura: gli strumenti di marketing online e offline 
• Requisiti personali per aprire un B&B 
• Quante Tasse Paga un B&B
• Aprire un Agriturismo
• Aprire un Albergo

In bocca al lupo!