Comprare Casa a Malta: Cosa Sapere? Una Guida Semplice per i Tuoi Investimenti

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

18 Dicembre 2019

Stai valutando la possibilità di comprare casa a Malta, perchè stai valutando l’estero e tra i luoghi che più ti ispirano ci sono le Isole Maltesi? Parliamo di un piccolo paradiso al centro del Mediterraneo, noto per il turismo e per le opportunità lavorative e di investimento che offre.

Ma a parte aver letto o sentito di “italiani che vivono, lavorano, investono a Malta” non sai da dove cominciare a concretizzare il tuo progetto.

Comprare casa è infatti un’impresa complessa, soprattutto quando si punta ad uno Stato estero, conoscere il luogo da turista non è sufficiente.

Sia che tu voglia vivere sulle isole o lavorare per un breve periodo o fare un investimento nel turismo locale, dovrai per forza confrontarti con un Paese con regole proprie e un mercato immobiliare in controtendenza.

In questa piccola guida intendo darti una prima infarinatura sugli acquisti immobiliari a Malta: quali sono le regolamentazioni per gli stranieri, quali sono i prezzi medi di vendita, quali le zone più convenienti, quali i vantaggi e svantaggi di vivere e investire nel Paese.

Cominciamo.

Perché scegliere Malta?

Perché ti sei follemente innamorato dell’isola, vuoi tornarci il più possibile e invecchiare lì; magari perché hai già parenti, affetti, agganci a Malta che ti spingono a partire; forse è la tua azienda che ti ha proposto un trasferimento…

Se alla base ci sono delle motivazioni forti e conosci già le ragioni della tua scelta allora non c’è molto da discutere, puoi saltare i prossimi 4 paragrafi e passare alle questioni più pratiche.

Diversamente, se stai valutando di comprare casa a Malta fra tante altre possibili destinazioni perché “hai sentito dire che…conviene, costa poco, si vive bene, si fanno affari”, ma non sai realmente quanto ci sia di vero in ciò, allora ti serve un quadro veritiero delle opportunità offerte da questo piccolo Paese.

Bellezza naturale ricca di attrazioni

Le Isole Maltesi sono un piccolo arcipelago situato al centro del Mar Mediterraneo, in una posizione molto strategica: 80 km a sud rispetto alla Sicilia, e a 330 km di distanza dalle coste libiche.

L’arcipelago è formato da tre isole principali di modeste dimensioni:

• Malta è l’isola più grande con una superficie di appena 246 km² (poco più dell’Isola d’Elba). Cuore economico e politico del Paese, ospita le località più famose prese d’assalto dai turisti. Su Malta si trova anche la capitale, La Valletta;
• Gozo è l’isola più a nord-ovest, decisamente più piccola e meno affollata di Malta. Il mare, la natura e i templi megalitici di Gozo sono un forte richiamo per i turisti;
• Poi c’è la piccolissima e bellissima Comino, situata tra le isole più grandi. È quasi disabitata.

Completano l’arcipelago isolotti minori e scogli.

Malta è una meta turistica di pregio grazie al contesto naturale in cui è inserita (un mare da favola), ma non mancano attrazioni e divertimenti per tutti i gusti. Il suo patrimonio archeologico, storico e artistico è importantissimo, basti pensare che vanta ben tre siti protetti dall’Unesco, La Valletta è uno di essi.

Il clima è mite gran parte dell’anno, difatti la stagione turistica dura circa 9 mesi e si può stare all’aria aperta molto più a lungo. Ci sono turisti e visitatori tutto l’anno, ciò rende Malta particolarmente indicata per gli investimenti immobiliari.

Estrema vicinanza

Pur non essendo l’unica isola da sogno nel Mediterraneo, Malta ha il vantaggio di essere vicinissima alle coste della Sicilia e di essere ben collegata all’Italia da numerose tratte aeree (da e verso tutti i principali aeroporti).

La vicinanza avrà il suo peso quando dovrai effettuare i primi sopralluoghi in cerca della casa giusta, e lo avrà ancora di più se deciderai di affittare a distanza l’immobile a turisti/lavoratori/studenti…

Malta ha un solo aeroporto che serve tutto il Paese. Il costo dei biglietti varia da stagione a stagione ed è possibile abbassarlo al minimo viaggiando in inverno oppure prenotando con debito anticipo per l’estate – in genere i prezzi oscillano da 50 a 300 euro.

Il trasporto via mare è invece meno agevole poiché esiste una sola tratta diretta e veloce Italia-Malta, effettuata dalla compagnia marittima Virtu-Ferries.

I traghetti salpano da Pozzallo in provincia di Ragusa e sbarcano nei pressi di La Valletta. Altre tratte prevedono invece scali intermedi e numerose ore di viaggio.

Non solo meta turistica

Malta non è solo una meta turistica, benché questo settore sia trainante per l’economia del Paese. Essendo la Repubblica di Malta uno Stato autonomo, con una politica e un’economia strutturate, non vive solo in funzione della stagione turistica.

Rispetto a tante altre isole, Malta non si spopola finita l’estate, ma anzi offre molti servizi e opportunità di lavoro, istruzione e investimento.

Sono numerosi gli stranieri (gli “expat”) che si sono stabiliti a Malta, che conducono attività non legate al turismo (ad esempio i nomadi digitali), che hanno trovato un impiego stabile (e non stagionale), e sono moltissimi anche gli studenti che arrivano ogni anno per studiare l’inglese.

Malta è una scelta sensata quando si pensa al business degli affitti, sia perché le tariffe sono mediamente alte e permettono di guadagnarci, sia perché è possibile affittare durante la stagione turistica così come nel resto dell’anno.

Anche un trasferimento per fini lavorativi, di piacere o di studio può rivelarsi un’ottima idea, scopriamo perché…

Vantaggi di vivere e investire a Malta

Quali sono i vantaggi di comprare casa a Malta? La Repubblica di Malta è uno Stato membro dell’Unione europea e la valuta corrente è l’Euro, questo è un dettaglio molto importante quando si deve comprare una casa, trasferirsi o magari iniziare un business.

Anche la lingua non è un grosso ostacolo. Ufficialmente si parlano il maltese e l’inglese, ma più della metà dei maltesi parla bene o capisce la lingua italiana, che è stata ufficiale fino al 1934. Ambientarsi non dovrebbe essere difficile.

La qualità della vita è generalmente buona. La situazione politica è stabile, la burocrazia è snella, il sistema parlamentare e l’amministrazione pubblica seguono il modello anglosassone.

C’è un basso tasso di criminalità, un buon sistema sanitario e il costo dei beni di consumo è a volte più basso che non da noi, ma bisogna prendere con le pinze questa affermazione che non è più tanto vera come in passato.

Invece è vero che il sistema fiscale è meno opprimente e lo Stato avvantaggia chi vuole investire, mettersi in proprio, avviare un’impresa.

Sotto il profilo economico Malta è molto sviluppata. Nei settori delle telecomunicazioni, informatico-tecnologico, finanziario e farmaceutico c’è molta richiesta di figure qualificate ed è facile trovare un lavoro ben pagato.

Lo stesso discorso non vale per i lavori di basso profilo (cameriere, pulizie, receptionist, aiuto cuoco, commesso ecc.) dove l’offerta non è tanto diversa da quella che si può trovare in Italia.

Situazione del mercato immobiliare nel 2020

Dopo aver visto gli aspetti vantaggiosi di Malta, occupiamoci del suo mercato immobiliare.

Negli ultimi anni il mercato a Malta è andato in totale controtendenza rispetto alla maggior parte dei vicini Paesi. Sulle Isole la crisi immobiliare non si è quasi sentita e i prezzi sono sempre aumentati.

Questo ha rafforzato l’idea che il mercato immobiliare a Malta fosse uno dei migliori, l’interesse è aumentato e quindi il trend è proseguito in positivo spianando la strada al boom edilizio.

Dopotutto, Malta è un paese molto piccolo dove le località più richieste sono anche quelle già densamente abitate. Inoltre gli spostamenti interni sono parecchio difficoltosi – strade strettissime, traffico, trasporti pubblici non sempre in orario, un tasso di motorizzazione tra i più alti in Europa –, per cui si tende a cercare un’abitazione vicina ai servizi.

Nell’ultimo anno il mercato immobiliare ha subito un naturale rallentamento dopo svariati anni di forte crescita, tuttavia l’aumento dei prezzi è ormai cosa fatta e probabilmente continuerà. Questo vuol dire che Malta non è il mercato più economico e conveniente per fare un acquisto.

In media i prezzi sono da moderati a molto elevati, il problema è che si fatica a trovare offerte convenienti su immobili di buona qualità.

Facendo un confronto fra i vari siti di annunci e di agenzie immobiliari ho potuto constatare che il prezzo al metro quadro per un appartamento situato nelle città principali oscilla tra 1.500 e 5.500 €, a seconda che si parli di periferia o del centro, e dello stato dell’immobile.

L’acquisto conviene?

Non sta a me capire se ti conviene o no investire i risparmi in una proprietà di Malta. Posso però aiutarti a fare dei ragionamenti. Prima di tutto, la convenienza dipende da quelle che sono le tue intenzioni:

• Vuoi comprare per trasferirti stabilmente. Per quanto tempo pensi che rimarrai a Malta?
• L’idea è di trasferirti quando sarai pensionato, ma nel frattempo vorresti affittare la casa ai turisti;
• Cerchi solo una casa per le vacanze;
• Vuoi comprare per crearti una rendita passiva con gli affitti stagionali e/o di lungo termine. A chi vuoi rivolgerti, ai turisti o a lavoratori/famiglie/studenti?

A seconda di quelle che sono le tue intenzioni le conclusioni posso essere molto diverse. Generalmente, chi intende fermarsi solo per un periodo limitato di tempo punta alle case in affitto, non è infatti difficile trovare case vacanza e appartamenti per tutte le esigenze.

Notoriamente gli affitti a Malta sono molto alti, ben più alti di quello che le tasche dei maltesi permetterebbero, ma è possibile trovare delle sistemazioni più economiche, basta scendere a qualche compromesso.

Invece coloro che intendono fermarsi stabilmente nel Paese o sono costretti a fare avanti e indietro dall’Italia per lavoro, dovrebbero valutare se sia più conveniente acquistare che non pagare un affitto mensile da capogiro.

Ma quanto può rendere un immobile?

Gli affitti salati sono un gran problema per i residenti stranieri, è davvero difficile trovare prezzi modici nelle aree più richieste. L’affitto mensile di un semplice appartamento parte da 500-800 euro, il prezzo è più basso se il bene si trova in periferia ed è di modeste dimensioni (e in genere di bassa qualità).

Si sale velocemente a 1.000-1.500 euro al mese nelle zone dove c’è più domanda. La differenza di prezzo è determinata anche dalle dimensioni e dalle condizioni dell’immobile.

Poi chiaramente ci sono tipologie di case che viaggiano proprio su una fascia di prezzi più alta, come le ville e gli attici di lusso.

L’altra faccia della medaglia: i prezzi alti si rivelano vantaggiosi se decidi di crearti una rendita affittando a terzi la tua proprietà.

Le tariffe più alte che si posso chiedere riguardano gli affitti stagionali (short term let), cioè per i brevi periodi di permanenza, parliamo di cifre sui 50 euro al giorno, e che permettono di fare ottimi guadagni soprattutto nelle località più turistiche.

Gli affitti a lungo termine (long term let, almeno 6 mesi e più) rendono un po’ meno però richiedono anche meno lavoro e permettono delle entrate costanti nel tempo.

Nelle zone dove c’è più richiesta è possibile fare ottimi affari grazie agli affitti. La domanda non manca ma la concorrenza è spietata, quasi tutte le famiglie maltesi hanno almeno una casa di proprietà e moltissime guadagnano affittando agli stranieri, quindi bisogna sapersi vendere proponendo un prezzo competitivo, più basso, e puntando anche sulla qualità dell’immobile.

Tipologie di immobili

A Malta puoi trovare diversi tipi di proprietà, alcune sono case caratteristiche del Paese. Quando si naviga su un sito di annunci immobiliari è sempre bene sapere cosa si sta cercando, non tutti gli immobili sono adatti ai tuoi scopi, quindi devi prima individuare quello che ti serve.

In genere, a seconda del proprio budget di partenza, l’investimento più sensato è negli appartamenti, perché è facile affittarli ed è semplice occuparsi della manutenzione. Sono ideali anche per viverci poiché ce ne sono di tutte le metrature e hanno prezzi più flessibili, sono adatti sia ai single che alle famiglie.

La cosa migliore è puntare su un appartamento nuovo o già sistemato poiché è noto che le case tradizionali maltesi sono male isolate, umide e difficili da riscaldare nei pochi mesi invernali.

Alla categoria appartengono anche le penthouses, appartamenti all’ultimo piano con tanto di terrazzo. Spesso si tratta di attici di lusso di grande metratura che richiedono un investimento in termini di budget piuttosto considerevole. I prezzi partono da 150.000-200.000 €, a salire.

Un tipo di immobile che troverai nominato spesso nei siti di case di Malta è la maisonette: un appartamento compreso in un edificio residenziale ma che possiede un’entrata indipendente.

Le maisonette spesso sono sviluppate su 2 piani e, a volte, hanno un cortile privato. Questo tipo di proprietà è ideale per le famiglie, ma in genere è anche più cara di un appartamento.

Nei pittoreschi borghi maltesi è facile imbattersi nelle town-houses, ovvero le tipiche case maltesi sviluppate su più piani, si riconoscono perché hanno le facciate in pietra calcarea e sporgono sulla strada con variopinti balconcini di legno (gallarija). Vista l’origine pre e post bellica richiedono importanti lavori di ristrutturazione.

Non vanno confuse con le case a schiera di stile anglosassone, le terraced houses, che invece risalgono a tempi più recenti (anni Settanta-Novanta).

I prezzi delle town house variano a seconda delle dimensioni della proprietà, della posizione e del livello di degrado: 300.000 € a salire. Parliamo di un investimento più importante e che richiede una certa pianificazione.

Poi ci sono le proprietà destinate ad un mercato di nicchia. Le houses of character, le grandi case maltesi tradizionali. Sono fatte in pietra e hanno ampi spazi con archi a vista e travi. Solitamente richiedono lavori di ristrutturazione perché possono avere centinaia di anni.

Sul mercato si trovano anche cascine di campagna, casali e ville moderne affacciate sul mare con piscina e altre rifiniture di lusso, ovviamente sono rivolte ad acquirenti o affittuari benestanti. Qui i prezzi volano, che te li dico a fare?

Dove comprare casa a Malta?

Rispondere a questa domanda non è semplice, voglio dire: quali sono le tue necessità?

Cerchi una casa per uso personale, magari in un bel posto, lontana dal casino e dalle località più famose? Vuoi stare vicino ai servizi, ad una città con l’ospedale e una scuola? Devi stare vicino al tuo posto di lavoro o ne devi trovare uno?

Magari hai una famiglia, magari sei solo e lavori da casa, oppure sei un pensionato, io non posso saperlo.

Se invece vuoi comprare per affittare devi per forza puntare alle zone dove c’è più richiesta: una località fortemente turistica; una meta più di nicchia ma ben servita; una città che richiama famiglie, lavoratori e studenti.

Malta è davvero piccola e non ci vuole molto per girarla, inoltre il mare è facilmente raggiungibile da qualsiasi punto. Però non bisogna cadere nell’errore di pensare che ogni angolo sia uguale all’altro.

L’Isola di Malta è sicuramente il centro della vita, dell’economia e del turismo, mentre Gozo è più rurale, tranquilla e meno cara. È doveroso fare un sopralluogo per capire quale isola, città o paesino offre quello che stai cercando.

Un breve tour dell’arcipelago

In questo paragrafo cercherò di comporre una mappa approssimativa dei posti di Malta che bisognerebbe prendere in considerazione per un acquisto. Partiamo dall’isola principale, le zone più gettonate sono quasi tutte posizionate sulla costa orientale…

Sliema e dintorni: è sicuramente la zona calda da prendere in considerazione se si dispone di un buon budget. Sliema ha prezzi molto alti perché è un po’ il centro del commercio, della vita, del turismo e dei consumi di Malta.

Anche per gli appartamenti più piccoli si parte da 150.000 euro (a salire), ma è certamente la località che rende di più in termini di guadagni e che offre tutti i servizi possibili. Altrimenti ci sono città nei dintorni che sono meno care, ideali per chi dispone di mezzi più limitati: Gzira, Ta’ Xbiex, Msida, San Gwann.

Un’altra località adatta per un investimento è la città di St. Julian’s e il distretto di Paceville, che sono il centro della vita notturna e della movida giovanile di Malta. Purtroppo i prezzi di vendita sono alti come a Sliema.

La capitale, La Valletta, è una città bellissima e molto turistica. I prezzi degli appartamenti partono da 2.500 euro al metro quadro, per arrivare fino a 5.000 euro al metro quadro. In periferia il prezzo scende a 1.950 euro.

Andando verso il centro dell’Isola si trovano le città di Birkirkara, la più grande e abitata dell’Isola, e di Qormi, anch’essa densamente popolata. Qui è possibile trovare case a prezzi più accessibili pur godendo di tutti i sevizi e rimanendo vicini alle località costiere, alla capitale e all’aeroporto.

Poco distante da queste “grandi” città si trovano i “Tre villaggi”, Attard, Balzan e Lia, che sono zone soprattutto residenziali adatte a famiglie e studenti. È possibile trovare prezzi di tutti i tipi.

Sulla punta Meridionale dell’Isola e su quella Settentrionale ci sono altre località interessanti ed economicamente accessibili: Mellieha, Bugibba e St. Paul’s Bay, e Marsascala per fare degli esempi.

Spostandoci su Gozo… Alcuni credono sia l’isola di Calipso narrata da Omero nell’Odissea (le Isole Maltesi erano anche dette Isole Calipsee). Nonostante il suo fascino e la bellezza del suo mare pare non sia la scelta principale di chi intende trasferisti nel Paese.

Sicuramente Gozo offre meno opportunità lavorative, di studio e di divertimento ed è priva di un aeroporto. Il principale centro urbano è Victoria (Rabat) e il vantaggio indiscusso di comprare casa qui è che si trovano prezzi più bassi.

Restrizioni per gli stranieri che vogliono comprare casa

Come ultimo argomento, occupiamoci degli aspetti burocratici! La procedura per acquistare casa a Malta è abbastanza snella, tuttavia esistono delle limitazioni importanti per gli stranieri, facendo distinzione tra i cittadini dell’UE e non.

Noi italiani che siamo cittadini dell’Unione europea possiamo comprare una prima casa a Malta senza grosse difficoltà, purché l’immobile sia impiegato come abitazione principale, per svolgere la propria attività commerciale o per la fornitura di servizi.

Per poter acquistare un immobile come seconda residenza (ad esempio una casa vacanza) oppure per acquistare più immobili sul territorio di Malta, bisogna richiedere una specifica autorizzazione chiamata AIP (Acquisition of Immovable Property in Malta by Non Residents), rilasciata dal Ministero delle finanze maltese al costo di 233 euro.

L’AIP consente di acquistare una proprietà solo a scopo residenziale per uso proprio, quindi non è possibile affittarla a terzi. Inoltre il valore dell’immobile acquistato non deve essere inferiore a 121.792 €, se si tratta di un appartamento o maisonette, e inferiore a 202.929 €, se si tratta di una casa o villa.

Queste limitazioni non interessano i cittadini UE che risiedono stabilmente a Malta da almeno 5 anni, in tal caso essi godono degli stessi diritti dei cittadini maltesi.

Esistono poi alcune zone ad alto sviluppo edilizio, definite “Aree Speciali Designate” (SDA), che consentono a tutti i cittadini dell’UE di acquistare proprietà a Malta con gli stessi diritti dei maltesi, ovvero senza il permesso AIP.

Nelle Aree SDA non ci sono limitazioni al numero di proprietà acquistabili ed è possibile affittarle senza restrizioni, ci sono anche delle agevolazioni fiscali sui redditi da locazione (tassati al 15%).

Le SDA si trovano vicino ad alcune delle principali zone turistiche e di maggior sviluppo di Malta e Gozo, si possono facilmente trovare informazioni su Internet.

Al di fuori delle Aree Speciali diventa quindi più problematico affittare. Bisogna infatti richiedere una licenza alla Ministry of Tourism Authority di Malta. Ti consiglio, pertanto, di approfondire tutte le informazioni che ti ho fornito presso le autorità preposte, avvalendoti anche dell’aiuto di professionisti del settore immobiliare maltese.

Alcuni pensieri prima di concludere

Abbiamo appena visto cosa comporta, a grandi linee, l’acquisto di una proprietà sulle Isole Maltesi. Per quanto la burocrazia sia snella ci sono delle limitazioni per noi cittadini stranieri, permessi da chiedere, aree speciali da conoscere ecc.

I prezzi delle case sono tutt’altro che economici e non tutti gli immobili possono rivelarsi un grande affare, soprattutto quelli di qualità scadente che andrebbero rinnovati. A causa della mancanza di conoscenza ed esperienza si rischia di comprare una casa che non vale il suo prezzo.

Io ti consiglio di affidarti ad un’agenzia immobiliare professionista che opera sul luogo, a meno che tu non conosca una persona fidata ed esperta del mercato immobiliare di Malta. In ogni caso hai bisogno di qualcuno che ti aiuti nella scelta della zona e dell’immobile, nel condurre le trattative con il proprietario e nella gestione degli aspetti burocratici e fiscali.

Un’agenzia può anche consigliarti in caso di lavori di ristrutturazione ed, eventualmente, aiutarti a trovare gli affittuari. Non lo dico perché voglio farti spendere più soldi, ma penso sia ragionevole spendere qualcosa in più per non commettere errori stupidi.

Se ben ponderato un investimento immobiliare può rivelarsi una buona scelta, anche se io preferisco dissuadere i miei lettori dal cimentarsi nell’acquisto di una casa, soprattutto se impreparati sul piano della formazione e del budget.

Ho spiegato molto bene qual è l’approccio giusto, e quali sono i rischi dell’immobiliare, all’interno della Bibbia degli Investimenti Immobiliari.

Comprare una casa è un lavoro impegnativo e affittarla vuol dire avviare una piccola attività imprenditoriale. Occorrono: soldi, studio, preparazione, tempo e pianificazione.

Chi pensa di poter comprare una casa a Malta senza sforzo e senza commettere errori, si sbaglia. Chi pensa di affittare una proprietà in un paese estero per fare soldi facili, si sbaglia di nuovo e dovrebbe pensarci due volte.

A tal proposito, ho preparato per te una serie di approfondimenti utili che possono chiarirti le idee:

• Scopri la Guida Turbo Business Immobiliare: Comincia ad Investire in Immobili sulla Academy di Affari Miei
• Punta sugli Immobili a Reddito: Scopri “B2L – Buy to Let, Comprare per Affittare”
• Guida alle Sublocazioni Immobiliari: Come Avviare un Business con i Subaffitti
• Vuoi Comprare la Prima Casa? Leggi la Guida Fondamentale

Ti linko anche i miei percorsi tematici per investire, se non hai ancora capito la differenza tra investimento e attività immobiliare:

Sai che le banche non vedono l’ora di rifilarti i peggiori prodotti pieni di commissioni nascoste e di rischi?

Ecco la ricetta per investire in maniera furba senza regalare decine di migliaia di euro alle banche!

Conclusioni

Spero che questa guida ti sia piaciuta, puoi trovare molte altre guide simili nella sezione dedicata all’IMMOBILIARE sul sito di Affari Miei. Non mi resta che augurarti buona fortuna!

Alla prossima!