Previsioni Mercato Immobiliare 2024: Ecco Scenari e Prezzi

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

13 Febbraio 2024

Ci sarà davvero un crollo del mercato immobiliare nel 2024? Quali sono le previsioni mercato immobiliare 2024? Assisteremo a un disastro epocale oppure ci sorprenderà e potremmo assistere a una cosa diversa?

Sono tutte domande legittime che generalmente ci facciamo quando ci interroghiamo sul futuro dell’economia e, in generale, sull’evoluzione dei mercati finanziari o proprio del mercato immobiliare.

Porsi una domanda del genere in questa fase storica è normale: i cambiamenti nelle politiche dei tassi attuate dalle banche centrali sono entrati nelle nostre vite e quindi di riflesso occorre chiederci quali ripercussioni stanno avendo e quali ripercussioni avranno sul mercato degli immobili nei prossimi tempi.

Oggi infatti vedremo un po’ di dati recenti sull’andamento del mercato immobiliare italiano e proveremo a tracciare qualche previsione per il futuro a breve, medio e lungo termine.

Alcuni dati: i primi sei mesi del 2023

Possiamo cominciare la nostra analisi e le nostre riflessioni con alcuni dati, presi da un recente studio del Consiglio Nazionale del Notariato che fotografa la situazione in Italia nel primo semestre del 2023.

Come ci si poteva aspettare, il 2023 ha incassato un rallentamento importante riguardo il mercato delle prime case.

Per esempio, si legge un -8,7% rispetto allo stesso periodo del 2022 e il notariato ci dice che con questo trend, da qui a fine anno, quindi quando conosceremo tutti i dati del 2023, arriveremo ad un -0,3% rispetto all’anno precedente.

Le città più colpite da questo rallentamento nelle compravendite sono:

• Firenze (-10,3%)
• Roma (-9,6%)
• Milano  (-8,4%)

sempre rispetto allo stesso periodo del 2022.

Inevitabilmente, tutto questo è determinato dal rallentamento che fa segnare il mercato dei mutui che, rispetto al precedente periodo di riferimento, cala addirittura del 29,5% con l’ammontare del capitale erogato che cala del 30%.

Quindi, in linea con la riduzione generale delle erogazioni. Tutto questo è logico e conseguenziale perché, se ti stai interessando di questi temi, sai benissimo che l’aumento dei tassi di interesse si è tradotto a livello del mercato immobiliare con un aumento generale dei tassi sui mutui.

Quindi, l’ammontare della rata mensile che ogni persona può permettersi di sostenere non è più sufficiente come qualche anno fa per effettuare determinate compravendite.

Cosa succede quindi? Qualcuno non compra perché magari aspetta tempi migliori, qualcun altro invece si deve orientare su delle proprietà di dimensioni più modeste.

Vediamo l’andamento dei prezzi

L’Istat ci dice che nel primo semestre del 2023 addirittura i prezzi sono leggermente aumentati rispetto al 2022: si compra meno perché meno gente può fare i mutui, però fondamentalmente nessuno sta svendendo, anzi vi è un leggero apprezzamento che si inquadra un po’ con il trend degli ultimi anni che ha visto comunque una ripresa delle valutazioni degli immobili.

Fermo restando che siamo lontani anni luce dal periodo pre-bolla immobiliare del 2008, in effetti in certe città i prezzi si sono quasi dimezzati e non danno segni di ripresa.

Questo ci serve a capire un pochino meglio la situazione prezzi e di conseguenza come si sta muovendo tutto lo scenario.

Quali sono le previsioni per il mercato immobiliare 2024?

Ora possiamo vedere insieme quali sono le previsioni per il 2024, cosa ci possiamo aspettare nei prossimi mesi e direi anche nei prossimi anni.

I fattori chiave da tenere sotto controllo e di cui ti sto per parlare sono tre:

• Andamento dei tassi di interesse: bisognerà vedere se le banche centrali, in particolare la Banca Centrale Europea, decideranno di abbassare i tassi di interesse. Se questo dovesse accadere i mutui diventeranno nuovamente convenienti e probabilmente tutte quelle persone che adesso stanno aspettando potrebbero tornare nuovamente ad affacciarsi sul mercato e ad effettuare compravendite. Non ci dobbiamo comunque aspettare un ritorno al periodo precedente con i tassi a zero o quasi, però probabilmente abbiamo raggiunto il picco in termini di costosità dei mutui e quindi molto probabilmente la situazione diventerà più abbordabile nei prossimi anni;
• Tenuta generale dell’economia: nel 2023 aspettavamo la recessione, che non è ancora tecnicamente arrivata, anche se vi è stato comunque il rallentamento dell’economia. Per il momento, l’occupazione ha ancora tenuto, sia in Italia che negli altri paesi europei e anche negli Stati Uniti. Ma se dovessimo andare verso un periodo di crisi prolungato, con licenziamenti e tagli negli organici delle aziende, tutto questo non potrà non farsi sentire in generale negli acquisti, nei consumi e ovviamente avrà ripercussioni anche sul mercato immobiliare;
• Fattore demografico: ogni anno leggiamo che in Italia non si fanno più figli, che la popolazione invecchia e che sappiamo che già più del 70% della popolazione italiana possiede la prima casa di proprietà. Questo cosa significa? Che a medio-lungo termine, di persone che dovranno comprare casa ce ne saranno sempre meno perché abiteranno sempre meno persone. Il fenomeno a cui assistiamo da tempo vede una concentrazione delle persone del mercato in poche grandi città, con aree rurali o periferiche che vengono praticamente abbandonate al proprio destino. Tutto questo si ripercuoterà sul piano dei prezzi.

Qual è quindi la soluzione migliore?

Proviamo a chiederci cosa fare se ci stiamo facendo delle domande rispetto a questo settore.

Se abbiamo già degli immobili dobbiamo fare un’attenta analisi del patrimonio immobiliare e chiederci alcune cose, come per esempio quali sono le prospettive future della zona (se siamo in una zona turistica, se siamo in una zona universitaria, se siamo in una città che attira molti lavoratori). A questo punto dobbiamo guardare quali sono le dinamiche degli arrivi e poi vedere la redditività degli immobili.

Se li abbiamo già, dobbiamo capire quanto ci stanno rendendo questi immobili. Un immobile che rende meno del 2% a mio parere andrebbe dismesso il prima possibile perché, considerando che ormai anche un conto deposito paga tassi ben più alti, probabilmente è un gioco che non vale la candela.

Se invece stiamo pensando di comprare una casa dobbiamo distinguere se vogliamo utilizzare gli immobili come asset produttivi, cioè per farci un’attività (per esempio creare un B&B o comunque avviare un’attività nel campo ricettivo), oppure se vogliamo comprare perché pensiamo all’immobiliare come investimento alternativo rispetto alla Borsa che riteniamo più complicata o che magari non capiamo al massimo.

Conclusioni

Credo di aver detto tutto ciò che c’era da dire sul mercato immobiliare e penso di aver analizzato passo passo lo scenario macroeconomico e quali sono le domande che ti devi porre se stai pensando di effettuare un investimento in tal senso.

Non è mai facile fare previsioni quando si tratta di investimenti e, men che meno, quando si tratta di immobiliare.

Prima di salutarti ti lascio alcune risorse sul mercato immobiliare che credo possano esserti utili:

• 3 Problemi del mercato immobiliare
• ETF REITs
• Ricchezza finanziaria VS Ricchezza immobiliare

Prima di congedarti del tutto ci tengo a lasciarti ancora delle guide con cui potrai cominciare il tuo percorso di investimento:

Buona lettura!