Affitto con Riscatto: Come Funziona il Rent to Buy? Guida 2018

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

27 Febbraio 2018

Grazie alla recente approvazione del Decreto Sblocca Italia il tema dell’affitto con riscatto è tornato di moda in Italia e se ne discuterà sicuramente anche nel 2018. La locazione di un immobile con acquisto futuro – comunemente detta rent to buy – è una soluzione che sta attirando in molti anche se c’è tanta confusione.

In questo articolo cercheremo di capire se conviene scegliere tale strada, come funziona l’affitto con riscatto e quali sono i vantaggi e gli svantaggi.

Vale la pena valutare questa soluzione prima di procedere all’acquisto di un immobile?

Affitto con Riscatto nello Sblocca Italia: Come funziona il nuovo ‘rent to buy’ 

Il decreto ha introdotto il nuovo istituto del “rent to buy”, che si può tradurre in affitto con riscatto.

Prima di cercare di analizzare la nuova tipologia contrattuale, provando a districarci  nella complessità giuridica della questione, proviamo a rispondere ad una domanda: conviene l’affitto con riscatto?

Sebbene con varie formule, l’istituto si pone per risolvere un problema: consentire a chi non ha il denaro di avere modo di acquistare un immobile, versando una parte più o meno elevata dell’affitto come “caparra” per l’acquisto futuro.

Fin qui niente di strano, se non fosse per il fatto che chi non ha il denaro oggi per comprare una casa, difficilmente potrà averlo tra 4-5 anni. Risulta più saggio, forse, seguire il nostro consiglio del secondo articolo proposto nella tabella sopra. Detto questo, ci sono sicuramente dei vantaggi, che vedremo dopo.

Cosa ha previsto lo Sblocca Italia?

Il “Rent to buy” normato dall’articolo 23 del decreto è sostanzialmente un nuovo contratto tipico (i contratti tipici sono quelli previsti dalla legge espressamente) che prevede il godimento da parte dell’inquilino in funzione della successiva alienazione dell’immobile.

L’inquilino quindi entra nell’immobile ma non ne è formalmente proprietario.

Il contratto è a forma libera ma il consiglio è di stipularlo mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata al fine di avere garanzie maggiori che tutelino il futuro acquirente attraverso la trascrizione nei registri immobiliari.

Affitto con riscatto di ieri a confronto con quello ‘di oggi’

L’istituto non è nuovo ma si attuava già prima mediante la locazione mista ad un opzione di futuro acquisto.

Al di là di ciò che media e politici affermano, sostanzialmente è cambiata la ratio economica dell’istituto.

Il vecchio acquisto con riscatto, infatti, consentiva di bloccare il prezzo in un periodo di boom economico dove il valore degli immobili aumentava significativamente. Il proprietario, così facendo, di fatto finanziava l’inquilino.

Cosa diversa è la ratio del moderno rent to buy: chi non ha i soldi per comprare la casa oggi non ce li avrà domani.

In un periodo di stretta creditizia da cui forse usciremo solo con il Qe della BCE (per alimentare un’altra bolla immobiliare? Chi vivrà vedrà) molti potenziali acquirenti hanno come unica strada per acquistare casa quella del mutuo.

In pratica oggi il proprietario non finanzia ma consente all’inquilino di “mettersi a posto” agli occhi delle banche per qualche anno, al fine di farsi prestare i soldi per comprare l’immobile.

Lo scopo, quindi, dello Sblocca Italia ci pare essere quello di fare un assist alle banche per “vendere” mutui con il denaro che arriverà dalla BCE: dall’UE contano, a nostro avviso, di riavviare lo stesso e identico ciclo che ci ha portati alla crisi economica che stiamo vivendo. Speriamo, comunque, di sbagliarci.

Vantaggi e svantaggi dell’affitto con riscatto: come funziona veramente il rent to buy?

Qualche vantaggio, comunque, potrebbe esserci. Eccone alcuni:

• possibilità di bloccare i prezzi degli immobili: il tempo che viviamo è probabilmente il migliore per comprare casa da un punto di vista economico. E’ probabile che se riprenderanno a dare mutui a tutti il costo delle abitazioni tornerà a salire: se si dispone di una somma quasi sufficiente per comprare casa e servono ancora pochi anni, può essere una scelta intelligente;
• “testare” la casa prima di acquistarla: il contratto non obbliga all’acquisto, se si prende una svista e non si è soddisfatti dell’appartamento, si può anche non comprarlo;
• non si è proprietari immediatamente: non si pagano, quindi, le imposte sulla casa e non si è chiamati a compiere lavori di straordinaria amministrazione che, comunque, molto probabilmente graveranno sull’inquilino nel medio periodo laddove decidesse di acquistare.

Passiamo ora agli svantaggi ulteriori rispetto al ragionamento già esposto riguardo al fatto che non sarà questa forma contrattuale a dare il tempo di “trovare i soldi” per comprare casa:

• il canone di locazione generalmente è più elevato rispetto al prezzo di mercato: bisogna capire di quanto per rendersi conto se il gioco vale la candela;
• se si decide di non comprare l’affitto va “perso”;
• se non si trascrive il contratto si può andare incontro a brutte sorprese.

Conclusioni: conviene l’affitto con riscatto nel 2018?

Per i motivi indicati nel corso dell’articolo l’affitto con riscatto non ci sembra una soluzione molto intelligente, ammesso che non si abbia già una buona disponibilità di denaro e servano pochi anni per accumulare il capitale necessario al “grande passo”.

In questo caso, infatti, uno step transitorio prima della compravendita immobiliare può risultare intelligente. In tutti gli altri casi, invece, non riusciamo a trarre particolari vantaggi dall’idea.

Approfondimenti Utili

Chiudiamo la trattazione rimandando ad una serie di altri articoli presenti sul blog che potrebbero essere interessanti per approfondire il tema della casa:

• Conviene ancora il fotovoltaico?
• Solare termico, conviene installare i pannelli per produrre acqua calda?
• Come comprare casa senza mutuo: guida definitiva
• Agevolazioni fiscali risparmio energetico
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• Come affittare casa: tutto quello che si deve sapere

Buon proseguimento su Affari Miei!