Calcolo Cedolare Secca 2018 Online: Aliquote e Normativa, a chi conviene?

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

3 Gennaio 2018

La cedolare secca rappresenta un regime agevolato di cui il proprietario e l’inquilino di un’immobile possono scegliere di avvalersi. La domanda che ci siamo posti oggi quindi è: perché scegliere questa opzione? Quali vantaggi si possono trarre?

Innanzitutto, per il calcolo della cedolare secca, è bene sapere che la legge prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva così divisa: al 10% dal 2014 al 2017, al 15% dal 2018 per i contratti a canone concordato o al 21% se a canone libero (cioè 4+4).

Il Piano Casa promosso da Matteo Renzi ha ammesso la riduzione dell’aliquota cedolare secca per tutti gli immobili sfitti, passando dunque dal 15% al 10%.

Questa riduzione ha una durata quadriennale a partire dall’anno 2014.

Accedendo alla cedolare secca il proprietario di casa non è più tassato in base al suo reddito, bensì sul canone incassato attraverso l’affitto; in tal modo anche per l’affittuario i costi e le spese si riducono.

Essendo un’opzione facoltativa, la sua scelta deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate al momento della registrazione del contratto, oppure, durante la proroga della scadenza.

In pratica consiste quindi nella applicazione di un’aliquota sostitutiva che sostituisce, appunto, l’Irpef e le relative addizionali, l’imposta di registro del contratto di locazione; l’imposta di bollo di 16 euro.

Vediamo ora più nello specifico cosa comporta la riduzione dell’aliquota della cedolare secca al 10%.

Essa è prevista prima di tutto dal 2014, 2015, 2016 e 2017 per tutti quei proprietari di casa che decidono per il regime delle locazioni a privati con canone concordato, ubicati in zone con alta tensione abitativa oppure in luoghi colpiti da calamità naturali; questi contratti non possono essere aziendali.

Scegliendo questo regime il proprietario rinuncia però all’aggiornamento ISTAT del canone e gode dell’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro.

Diverso è, invece, il caso del canone libero che prevede un’aliquota del 21%, come accennato già più sopra.

La legge ha ammesso infine, la riduzione dell’aliquota cedolare secca per tutti gli immobili sfitti, passando dal 15% al 10%.

Calcolo cedolare secca 2018: come quantificare il dovuto

Innanzitutto partiamo dal presupposto che a questo regime possono accedere solo ed esclusivamente le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di un godimento sulle proprietà immobiliari, come ad esempio l’usufrutto; non possono quindi aderire tutte le altre categorie, ad esempio società o enti non commerciali.

Fatte le dovute premesse, vediamo insieme cosa l’Agenzia delle Entrate ha modificato nell’Annuario del Contribuente, per prepararsi al 2016:

• riduzione dell’aliquota della cedolare secca per tutti i contratti a canone concordato. Inoltre, la riduzione vale anche per le abitazioni che sono ubicate in Comuni ad alta tensione abitativa e con scarse disponibilità abitative. L’alta tensione abitativa può essere rilevata attraverso il Cipe. In questo caso quindi la modifica avvenuta è quella del passare ad un aliquota del 10% fino al 2017, per poi aumentare fino al 15%.
• altra modifica riguarda la tanto discussa IMU, abolita sulle abitazioni principali, attraverso il Decreto Legge numero 102 del 31 agosto 2013. L’imposta rimane però invariata per le categorie catastali A/1, A8 e A/9, che in realtà vedono applicare la IUC, ovvero una tassa che comprende IMU, TASI (Tassa dei servizi indivisibili dei comuni) e TARI (Tassa sui rifiuti urbani).

Per chi ancora non ne fosse a conoscenza, con la nuova Legge di Stabilità 2016 è stata abolita anche la TASI sulle prime case non di lusso.

Quali sono dunque i requisiti che la proprietà deve possedere per poter aderire alla cedolare secca, oltre quelli già detti? Le unità abitative devono essere necessariamente di categoria A1 e A11 (esclusa l’A10 per uffici o studi privati) ed essere affittate per uso abitativo.

Anche garage o box possono farne parte ma sempre solo se affittati insieme all’abitazione principale. Il padrone di casa ha l’obbligo di avvisare preventivamente l’inquilino attraverso posta raccomandata.

Fatte queste dovute premesse e procedimenti, il proprietario dell’immobile deve compilare il modello RLI, non più i modelli 69 e Siria che sono stati sostituiti da un provvedimento del 10 gennaio 2014.

Questo nuovo modello richiede molti dei dettagli già dovuti precedentemente.

È infatti diviso in più quadri:

• Quadro A: dati generali (importo del canone, codice fiscale e dati anagrafici del richiedente, eccetera);
• Quadro B: soggetti (ovvero i dati dei locatori);
• Quadro C: dati degli immobili (tutti i dati inerenti l’abitazione);
• Quadro D: locazione ad uso abitativo e opzione/revoca cedolare secca, più eventuali dichiarazioni dei locatori.

Una volta compilata la documentazione, questa può essere inviata telematicamente, utilizzando il software dell’Agenzia delle Entrate, oppure tramite posta.

Calcolo cedolare secca: come si paga e quando

L’imposta per la cedolare secca deve essere versata entro lo stesso termine previsto per l’IRPEF e attraverso modulo F24.

Per quanto riguarda i codici tributo, li riportiamo di seguito:

• 1840: Cedolare secca locazioni- Acconto prima rata
• 1841: Cedolare secca locazioni- Acconto secondo rata o volendo unica soluzione
• 1842: Cedolare secca- Saldo

Il pagamento del primo acconto, quindi quello che corrisponde al codice 1840, va versato se e solo se l’imposta sostitutiva dovuta per l’anno 2015 è superiore a 51,65 euro.

Nel caso vi troviate in questa situazione l’acconto deve essere versato in unica rata entro il 30 novembre se l’importo è inferiore a 257,52 euro, oppure, in due rate se tale importo è superiore alla cifra delineata.

Il primo acconto deve corrispondere al 40% e deve essere versato entro il 16 giugno, il secondo acconto deve corrispondere al 60% del totale e deve essere versato entro il 30 novembre.

Ciò che è importante sapere è che l’acconto non è dovuto durante il primo anno di cedolare secca, poiché effettivamente manca la base imponibile a cui far riferimento. Un altro caso in cui l’acconto non è dovuto, è quando l’anno di prima applicazione della cedolare secca corrisponde anche al primo anno di possesso della proprietà.

Il saldo, infine, va effettuato entro il 16 giugno dell’anno successivo all’eventuale acconto, oppure entro il 16 luglio ma con la maggiorazione dello 0,40%, attraverso il ravvedimento operoso.

Ad esempio, quindi, se il saldo si riferisce all’anno 2015, dovrà essere versato entro il 16 giugno 2016.

Chiunque voglia e possa avvalersi della cedolare secca è obbligato a mantenere quest’opzione per tutta la durata del contratto d’affitto dell’abitazione, o nel caso in cui l’agevolazione ha inizio a contratto già intrapreso, fino alla fine di questo.

Cosa succede invece a tutti coloro che non pagano l’imposta entro la scadenza? In questo caso vengono applicate le stesse identiche sanzioni che sono riservate a coloro che omettono, tardano o rendono falsa la registrazione del contratto di locazione. La sanzione è di tipo economico e cambia a seconda dei seguenti casi:

• tardivo versamento dell’imposta: 30% dell’imposta versata in ritardo;
• omessa registrazione del contratto: dal 120% al 240% dell’imposta dovuta;
• parziale occultamento del canone: dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta.

come con tutte le pratiche dunque non si scherza, pena un multa davvero salata.

Conviene sempre aderire alla cedolare secca? Pro e contro della scelta

Come decidere se richiedere o meno la cedolare secca? Ovviamente analizzando tutti i vantaggi e gli svantaggi che questa comporta.

Innanzitutto la cedolare secca permette fin da subito un primo vantaggio economico, poiché non è prevista nessuna imposta durante la registrazione del contratto e poiché è eliminata la marca da bollo del valore di 16 euro sui contratti; altro vantaggio, non economico, è certamente il fatto che permette l’emersione degli affitti regolari.

Questi pro devono essere bilanciati con alcuni contro. Ad esempio con il fatto che non si è più interessati dalle rilevazioni ISTAT periodiche riguardanti gli aumenti, così come è negata la possibilità di aumentare l’affitto durante l’utilizzo della cedolare secca.

In poche parole il proprietario deve vedere se il gioco vale la candela, anche perché come detto prima, la cedolare non può essere revocata prima della fine del contratto. Un’analisi attenta è dunque doverosa.

Rendendo tutto automatizzato attraverso i procedimenti telematici è ad oggi molto semplice farne richiesta, senza code o grandi perdite di tempo e questo è senz’altro un ulteriore pro da inserire nella lista.

Infine, la cedolare secca ha degli effetti anche sul reddito: quanto si percepisce a titolo di locazione è escluso dal redditto complessivo ai fini dell’imposizione IRPEF ma, al tempo stesso, non permette di far valere oneri deducibili e detraibili.

Il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel normale reddito così da determinare la spettanza o meno di detrazioni, deduzioni o altri tipi di benefici: ad esempio durante il calcolo dell’Isee o nella determinazione del reddito per essere considerati a carico.

A chi conviene la cedolare secca ragionando in base al reddito?

Considerando che c’è un’imposta sostitutiva, tendenzialmente vale la pena sceglierla per chi ha un reddito medio alto: in questo caso, infatti, il canone potrebbe essere tassato con scaglioni IRPEF più alti.

Ciò nonostante la valutazione è personale perchè se avete molte deduzioni da effettuare, potrebbe valere la pena di imputare nel reddito complessivo l’importo del canone e quindi di rinunciare alla cedolare.

Vi conviene, prima di decidere, che discutiate con il vostro commercialista di fiducia.

Conclusioni

Nell’articolo di oggi vi abbiamo svelato tutto ciò che è necessario conoscere riguardo alla cedolare secca, in maniera tale da essere il più sicuri possibili quando decidete di affittare casa.

Sono stati elencati i vantaggi e gli svantaggi che sono parte fondamentale del processo decisionale, così come tutti i vincoli e le libertà che un proprietario di casa o un affittuario possono permettersi.

Tutti i dati inseriti sono aggiornati e inerenti l’anno in corso, dunque sono stati soggetti alle varie modifiche effettuate dal governo nel corso degli ultimi anni e mesi.

Trattandosi di una scelta molto importante per il vostro portafoglio, comunque, vi conviene ponderarla al meglio acquisendo quante più informazioni possibili.

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