Affitti Brevi: Investimento Sicuro oppure Bidonata?
Forse anche a te è passato per la testa di provare a entrare nel business degli affitti brevi, spinto magari dalle idee o dalle testimonianze di amici e parenti che ti hanno assicurato di ottenere dei rendimenti interessanti attraverso questo business.
Questo settore sta cambiando il modo in cui le persone viaggiano e trovano alloggi temporanei: negli ultimi anni infatti gli affitti brevi sono diventati sempre più popolari, grazie alla crescita di piattaforme come Airbnb.
Io stesso, confesso, penso di entrare nel mercato immobiliare mediante questa modalità quando vado in Costiera Amalfitana e quando vado a Sanremo per partecipare a Casa Sanremo Invest, preso dall’atmosfera del turismo e della vacanza.
Ma si tratta davvero di un’attività profittevole?
Vediamo insieme se conviene oppure no ragionare su un investimento di questo tipo!
In Questo Articolo Si Parla di:
Un po’ di numeri: entrate e costi
Ho pensato che, per fare dei ragionamenti circa questo investimento, la soluzione migliore fosse ragionare sulla base di numeri concreti, quindi avendo a disposizione dei numeri e dei costi sui quali poter ragionare.
(L’esempio che ti sto per fare è grazie a un mio amico che si occupa di gestire questo business a Maiori e che mi ha gentilmente concesso le informazioni).
In questo esempio abbiamo, come entrate:
- 135€, che è il costo netto già “pulito” dalle provvigioni dovute a Airbnb o Booking;
- 180, è il numero stimato di notti vendute;
- 3 giorni, è la durata del soggiorno media;
- 60, è il numero di soggiorni (180/3).
Ci viene un fatturato di 24.300€ (dato da 135×180).
Ora dobbiamo ovviamente considerare l’altra faccia della medaglia, ovvero di costi che dovrai sostenere. Stimiamo questi numeri:
- 1.200€ per le pulizie;
- 600€ per la biancheria;
- 900€ per l’energia;
- 1.000€ di condominio;
- 1.238€ per la manutenzione;
- 300€ per telefono, internet,ecc;
- 1.000€ per il commercialista;
- 500€ IMU;
- 300€ per i tributi locali.
La somma di questi costi operativi viene di 7.038€.
A questo punto possiamo fare la semplice operazione per avere l’utile lordo: 24.300-7.038= 17.263€.
Questa ovviamente è una redditività lorda, quindi dobbiamo stimare anche le imposte:
- INPS: 2.527€;
- IRPEF: 1.079€.
Il totale viene di 3.606€.
Possiamo quindi adesso stimare l’utile netto, che verrà di 13.656€ (utile lordo – imposte).
Per darti un’idea del tuo guadagno ho preso l’utile netto e l’ho diviso per 12 mesi, così da poter avere un’idea di quanto incasseresti al mese, quindi per avere una sorta di “stipendio mensile”, che viene pari a 1.138€.
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Questa cifra è tanto oppure è poco?
Per capire se la cifra è tanto oppure è poco occorre stimare il valore dell’immobile. Anche in questo caso sono stime, quindi non prendere tutto fisso e soprattutto prendi i miei calcoli come delle stime.
Come valore dell’immobile ho stimato che, se l’appartamento è di 45 mq e il prezzo al mq ammonta a 5.500€, allora abbiamo un valore che ammonta a 247.500€.
A questo punto possiamo calcolare la redditività lorda, come utile lordo/valore dell’immobile. Essa sarà pari a 6,97% (ti ho dato il lordo perché magari il calcolo delle imposte per te è diverso).
Ti dò anche il valore della redditività netta, che è del 5,52% (utile netto/valore dell’immobile).
Questa è una situazione ideale perchè assumiamo che l’immobile sia già nostro, quindi di nostra proprietà e pertanto non abbiamo alcun mutuo da sostenere per comprare l’immobile stesso.
Altre cose da considerare
Oltre a tutti questi calcoli però ci sono anche delle cose da considerare per avere il quadro davvero completo: sto parlando del valore del lavoro, il rendimento e la rendita del capitale.
Il lavoro fa riferimento ovviamente ai lavori che sono da fare per mantenere l’alloggio, ovvero fa riferimento alle pulizie, alla manutenzione generale e a tutto ciò che è connesso alla sistemazione dell’immobile per poi affittarlo nella maniera migliore possibile.
Il valore del lavoro l’ho calcolata come guadagno orario (20€) e quindi l’ho moltiplicato per 3 ore al giorno in cui riesci a gestire il tutto e i 180 giorni in cui lavori: 20x3x180= 10.800€
Questo è il valore del tuo tempo.
Ora dobbiamo anche calcolare il rendimento del capitale, che viene calcolato come utile netto – il valore del lavoro, e viene 2.856€. Praticamente calcoliamo quello che incassiamo e togliamo il valore del nostro lavoro.
Se facciamo anche il rendimento del capitale/valore del lavoro= 1,15% che è la rendita del capitale.
Da questo numero possiamo e dobbiamo fare delle riflessioni: potresti anche pensare di ridurre i costi, magari facendo tu le pulizie e non pagando nessuno, oppure riducendo il costo della biancheria… ma i numeri non cambierebbero poi più di tanto.
Se invece l’appartamento fosse più grande, allora sì che i numeri diverrebbero più interessanti.
Se vuoi una panoramica più approfondita e un’altra simulazione con diverse possibilità, e soprattutto vuoi vedere il foglio di calcolo per capire al meglio i numeri, puoi guardare il video!
Conclusioni
Come abbiamo visto ci sono varie possibilità per ottenere una redditività e quindi per guadagnare con gli affitti brevi: la simulazione ha cercato di spaziare tra varie possibilità di costi e di rendimento, utilizzando degli immobili di varia metratura.
In media potresti ottenere una rendita del capitale del 3-4%, però lavorando!
Se vai sui mercati finanziari, ti posso dire che potresti ottenere anche una redditività del 6-7%, soprattutto senza lavorare e senza fare nulla di concreto, anche con poca manutenzione del portafoglio stesso.
Questi sono i ragionamenti che potresti e dovresti fare: ovviamente potresti comunque trovare un’ottima opportunità con un immobile interessante e che possa garantirti una rendita molto valida.
Devi però capire e sapere che occuparsi di affitti brevi è comunque un lavoro, che richiede tempo ed energie e soprattutto che ti deve anche piacere! Gestire un’attività al pubblico richiede comunque costanza, tempo e se non l’hai mai fatta potrebbe risultare difficile da considerare e da portare a termine.
Sono tutte considerazioni che spettano soltanto a te, io ti ho dato alcuni spunti per poterci ragionare.
Prima di salutarti ci tengo anche a lasciarti delle guide che potresti trovare utili per cominciare il tuo percorso di investimento nei mercati finanziari e per cominciare ad approcciarti a questo mondo:
Buona lettura!
Ho creato un breve questionario con cui ti aiuto a capire che tipo di investitore sei. Al termine, ti guiderò verso i contenuti migliori selezionati in base alla tua situazione di partenza:
Scopri che Investitore Sei
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