Da Dove Parte Tutta Questa Bolla dell’Immobiliare Cinese?
Il disastro di Evergrande è l’evento che potrebbe finalmente mettere fine alla bolla speculativa del mercato immobiliare cinese, una bolla che dura da anni e ha radici estremamente profonde.
Vediamo quali sono.
#1 SPECULAZIONE
Per cominciare, ovviamente, c’è l’aspettativa della crescita degli asset in futuro. Questa è la base di tutte le bolle speculative: se tu fossi sicuro che domattina un’azione varrà 100€, mentre oggi vale 10€, compreresti l’azione anche se non fossi convinto dall’azienda. In Cina le case sono viste prima di tutto come un investimento speculativo, e in secondo luogo come un posto dove ospitare persone.
Gli standard cinesi per la costruzione di edifici, per intenderci, sono pessimi. Al confronto il vecchio ponte Morandi era solido come la roccia. Ma questo non importa per l’investitore cinese che compra la casa, perché fino a oggi era praticamente garantito che la casa si sarebbe rivalutata velocemente.
Alcuni governi provinciali hanno persino limitato il numero di case che una famiglia può possedere. E nelle stesse province sono aumentati a dismisura i divorzi (su carta), in modo tale da poter raddoppiare il numero di case su cui investire.
D’altronde è abbastanza semplice: in Occidente abbiamo accettato che le azioni di Facebook valgano 30 volte l’utile che la società produce in un anno. Nello stesso modo, in Cina hanno accettato che in media una casa venga venduta a 46 volte il reddito medio annuo di una famiglia.
#2 MANCANZA DI ALTERNATIVE
Il cittadino cinese medio non investe in azioni per due motivi:
- non si fida del mercato azionario, tanto per cominciare, come succede in Italia;
- chi capisce i mercati, invece, tende a non fidarsi del modo in cui il bilancio delle società viene redatto e poi revisionato dalle società competenti.
In Cina investimenti e mercato immobiliare sono praticamente sinonimi.
#3 PRESSIONE SOCIALE
Questo è un elemento ENORME. Il gigante nella stanza.
Anni di politica legata al figlio unico hanno creato un enorme sbilanciamento tra uomini e donne in Cina. E per le donne cinesi la casa di proprietà significa molto, davvero molto. Per cui è diventato praticamente impossibile ottenere un fidanzamento o un matrimonio senza avere una casa di proprietà.
In più, la Cina è legata a quello che chiamano “Sistema Hukou”. Una specie di catasto che traccia la proprietà delle case e la loro residenza primaria. Questo determina anche dove una persona ha diritto a ottenere i suoi servizi pubblici, come l’accesso alla sanità e alla scuola per i suoi figli.
Chiaramente il boom economico cinese ha portato molte persone a trasferirsi dalle campagne alle città. Ma rimangono tecnicamente legati al loro villaggio di origine nel sistema Hukou, a meno che non comprino una casa nella città dove si sono spostati. Chi non se lo può permettere vive lontano dai suoi figli, lasciandoli a casa dei nonni nel villaggio di origine affinché possano andare a scuola.
Piuttosto duro, vero?
Ma la soluzione è semplice
Vivere per una decina d’anni condividendo un appartamento con 10 colleghi per poterti finalmente permettere una casa. E smettere, finalmente, di essere trattato come un cittadino di serie B in una città che chiami “casa”.
Il sistema non è mai stato abolito perché in Cina i governatori delle città più influenti sono anche i membri più influenti del PCC. E le province più influenti fanno moltissimi soldi sulla speculazione edilizia, dal momento in cui in Cina nessuno è proprietario dei terreni. Li si affitta dai governi provinciali per un certo numero di anni e a un certo prezzo, per cui chi vuole costruire genera un reddito per le casse provinciali.
E a che livello è regolato il sistema Hukou? Proprio a livello provinciale, non nazionale. Ci sono decine di regolamenti locali che andrebbero armonizzati, in uno sforzo che richiederebbe anni e la cooperazione di tutti. Certo, Xi Jinping potrebbe cercare un colpo di spugna improvviso, ma questa volta non si tratterebbe di mettersi contro un’impresa privata: si tratterebbe di mettersi contro i più importanti portavoce del suo partito.
Era solo questione di tempo prima che arrivassimo qui. Ora godiamoci le montagne russe.
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