Comprare Casa in Sardegna: un Sogno? No, Ecco la Guida Pratica per Cominciare

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

15 Luglio 2021

Comprare casa in Sardegna è il sogno di molti italiani e di tanti stranieri. Chi non vorrebbe trascorrere le estati su un’isola meravigliosa: mare azzurro, spiagge da togliere il fiato, natura incontaminata, cultura e archeologia.

Ma soprattutto, questa è un’idea che solletica facilmente la fantasia di chi ha mire imprenditoriali: comprare un immobile in una zona calda per il turismo può rivelarsi l’investimento della vita – affittandolo si potranno fare grossi guadagni.

La casa in Sardegna non è un sogno, è più fattibile di quello che si creda, ma non è un’impresa semplice; bisogna sapere diverse cose prima di imbarcarsi nel progetto.

Anzitutto bisogna conoscere il mercato immobiliare italiano, ma non solo: bisogna conoscere bene anche l’isola e i suoi prezzi per capire in quali zone conviene acquistare (c’è Sardegna e Sardegna), che tipo di immobile scegliere, cosa rende di più e cosa costa meno.

In questa guida proverò a dipingere un quadro generale delle opportunità del mercato immobiliare sardo. Non posso esaurire l’argomento in poche righe, perciò la guida deve servire come spunto iniziale.

Se si decide di comprare davvero una casa sarà indispensabile fare una ricerca approfondita sul posto e magari avvalersi della consulenza di esperti del mercato locale.

Buona lettura!

Alcune considerazioni se vuoi affittare 

Le bellezze naturali, le qualità gastronomiche e culturali della Sardegna, nonché la sua posizione favorevole nel Mediterraneo, la rendono un punto di grande interesse per il turismo italiano e straniero – alcune spiagge di quest’isola non possono essere eguagliate da nessun’altra regione d’Italia, e anche l’entroterra offre paesaggi e contesti unici.

Chi pensa di fare affari con il turismo dell’isola ha probabilmente visto giusto, abbiamo a che fare con una delle mete più richieste e quindi più care, per quanto riguarda i prezzi delle case in vendita, ma è pur vero che le tariffe variano molto da zona a zona ed è quindi possibile trovare una quadra e sfruttare al meglio il proprio capitale.

Gli affari immobiliari dipendono quasi esclusivamente dal turismo: si può affittare solo per il periodo estivo quando si fanno i guadagni maggiori e nel resto dei mesi abitare l’immobile, oppure si può fare le due cose contemporaneamente, viverci e affittare in stile B&B. In certe zone è anche possibile affittare tutto l’anno abbassando ovviamente i prezzi.

Un aspetto da valutare attentamente è però la vicinanza dell’isola e la facilità con la quale può essere raggiunta dal luogo in cui si vive stabilmente. L’investimento immobiliare necessita di cure costanti (ristrutturazioni e manutenzione), può diventare problematico e costoso occuparsi di una casa su un’isola che è troppo cara e difficile da raggiungere.

È difficile raggiungere la Sardegna? 

Non è difficile ma non è semplice come prendere un treno per andare a Milano o a Roma. La Sardegna è servita bene da quattro aeroporti (Cagliari, Alghero, Olbia, Tortolì), dalle compagnie di linea e da quelle low cost. I voli che partono dalle principali città della penisola sono quotidiani.

Ovviamente non mancano i traghetti (i quattro porti principali sono quelli di Cagliari, Arbatax, Olbia e Porto Torres) che collegano importanti città portuali: Marsiglia, Genova, La Spezia, Livorno, Piombino, Fiumicino, Napoli, Palermo, Trapani ecc. La disponibilità di traghetti e voli cambia sensibilmente dall’estate all’inverno.

Il tempo necessario a compiere il viaggio, che sia in nave o in aereo, non è un dettaglio di poco conto, e neppure i prezzi – tutti aspetti che dal luogo da cui si parte e dal periodo in cui si viaggia. Notoriamente la Sardegna è una meta cara da raggiungere in alta stagione, difatti molti italiani con reddito basso non possono permettersela.

Per quanto riguarda il trasporto interno… la rete ferroviaria non copre l’intero territorio ma esistono gli autobus per raggiungere le località meno servite (in genere sono quelle meno interessate dal turismo di massa).

Spostarsi in auto resta la soluzione più comoda ed è possibile affittare un mezzo direttamente in aeroporto. La cosa migliore è comunque scegliere una zona facile da raggiungere, sia per sé che per gli eventuali affittuari, e che la casa sia provvista di parcheggio.

Alcune riflessioni se vuoi comprare per viverci

Comprare una casa delle vacanze in Sardegna?Se il tuo obiettivo non è di affittare l’immobile ma di viverci, anche solo per qualche mese all’anno oppure per trasferirti stabilmente, devi considerare il tipo di vita che potrai condurre in Sardegna.

Sicuramente la qualità dell’esistenza è migliore rispetto alle città metropolitane: c’è meno stress, il clima è più mite e il contatto con la natura è più forte. Però devi considerare che spesso le zone che vivono di turismo si animano d’estate ma nel resto dell’anno vanno in letargo.

Tralasciando le città più grandi come Cagliari o Sassari, nelle zone rurali possono venire a mancare, in inverno, forti stimoli culturali e di svago. Quando cerchi un posto in cui vivere devi anche considerare questi aspetti che, all’apparenza, sembrano meno importanti.

Non è detto che la pace, l’isolamento e la tranquillità siano uno svantaggio, se è quello che vuoi, aumenta infatti il numero di pensionati che scelgono di trasferirsi in una località di mare per godersi la vecchiaia lontano dal grigiore e dal caos delle grandi città.

Se hai valutato attentamente le tue motivazioni e sei convinto che la Sardegna è quello che cerchi allora è il momento di occuparci della situazione del mercato immobiliare nel nostro paese.

Il mercato immobiliare italiano 

È risaputo che il mercato immobiliare in Italia stenta a riprendersi mentre nel resto dell’Europa si assiste ad una crescita più vivace. Regge il tiro solo il Nord-Est con in cima alla classifica Milano, mentre nelle altre regioni la situazione è disomogenea e le quotazioni sono in calo costante.

Nel primo semestre del 2019 c’è comunque stato un aumento positivo delle compravendite che ha principalmente interessato le grandi città, e in misura diversa anche il resto del Paese.

In Sardegna è la regione storica della Gallura, nel nord-est dell’isola, che tiene alto il numero delle compravendite; località prediletta dal turismo di lusso, la zona ha risentito solo in maniera marginale della crisi immobiliare. Comunque il 2019 è stato in generale un anno positivo per le province di Cagliari, Sassari e Oristano.

I prezzi medi di vendita delle case sono saliti leggermente rispetto al 2018 per una media di 2.314 € al metro quadro, sono comunque ben lontani dai livelli pre-crisi. Si può approfittare ancora di prezzi molto più bassi rispetto al passato, comprando oggi e rivendendo un domani si potrà sfruttare il probabile aumento di valore.

(Prezzi di riferimento presi da Immobiliare.it)

Comprare casa in Sardegna: Valuta la varietà di prezzi 

Siccome la Sardegna è un’isola molto grande c’è una notevole differenza di prezzi da zona a zona. Alcune aree, come la Gallura, sono note per essere molto costose. Altre zone invece permettono di fare un investimento meno oneroso ma bisogna poi valutare la reale attrattiva del posto e se l’immobile necessita di ristrutturazione.

Più o meno si assiste ad una variazione importante di prezzi quando:

• Ci si sposta dalla costa al centro;
• Ci si sposta dal Nord verso il Sud dell’isola;
• Si passa da una categoria di immobile all’altra.

La prima importante distinzione da fare è di tipo geografico, gli immobili vicino alla costa sono quelli più cari mentre i prezzi scendono anche sensibilmente man mano che ci si allontana dal mare per andare verso l’entroterra.

La costa settentrionale è la zona con i prezzi più alti, d’altronde è frequentata da vip e da personalità del jet set. Segue il Sud e per ultime le Province di Nuoro e Oristano che occupano la fascia centrale dell’isola.

Il tipo di immobile più costoso è sicuramente la villa che si affaccia sulla costa, una media di 2.500 euro al metro quadro, prezzo a salire se è di recente costruzione o ristrutturata.

Costa meno invece l’immobile già vecchio che richiede lavori extra, in genere il casale o rustico ha un prezzo medio che si aggira intorno ai 1.300 €/m². Gli appartamenti e le case indipendenti hanno prezzi variabili intermedi.

Vediamo quali sono i prezzi zona per zona.

Costa Smeralda e Gallura: le più care

Se vuoi comprare casa in Sardegna, La zona più cara della Sardegna si trova nella provincia di Sassari, ovvero la Gallura, la subregione nord-orientale che include il tratto di Costa Smeralda – la conosciamo bene perché è la parte più mondana e blasonata dell’isola.

Il prezzo degli immobili in vendita raggiunge i picchi nel borgo di Porto Cervo, una frazione del comune di Arzachena, dove si raggiungono i 7.463 €/m². Arzachena ha il primato degli immobili di lusso – ville sul mare spesso nelle mire di acquirenti facoltosi e soprattutto stranieri.

I prezzi medi si aggirano intorno ai 4.500 euro al metro quadro, prezzi più bassi si hanno con appartamenti e mansarde, e ancora meno se si punta ai rustici (una media di 1500 €/m²).

Acquistare un immobile nella zona calda

Questa zona costiera è per pochi, permette guadagni ben al di sopra del resto dell’isola ma è un investimento non indifferente.

A meno di avere grandissimi disponibilità economiche, si tratta di un acquisto da fare soltanto nel caso in cui si stia pensando ad un investimento di grosse proporzioni. I vantaggi sono sicuramente tantissimi, ma i costi sono proibitivi per le persone “normali”.

Per prezzi più accessibili basta spostarsi 

La costa settentrionale non è proibitiva, è comunque possibile trovare valide alternative, sia sul mare che più nell’entroterra. La zona è ben servita dai trasporti ed è possibile raggiungere facilmente ogni punto.

Rimanendo in Gallura, dei validi ripieghi sono Olbia, Loiri Porto San Paolo, San Teodoro, Palau e Santa Teresa Gallura. Località balneari di pregio ma con prezzi più bassi che scendono anche sui 2.500 euro al metro quadro.

Sulla costa ovest, ci sono poi Alghero, Porto Torres, Sorso, Castel Sardo, e più nel centro c’è Sassari e le zone limitrofe, i prezzi medi scendono sotto i 2.000 €/m².

Comprare casa in Sardegna, nella Costa Sud dell’Isola 

Sulla costa meridionale la situazione migliora ma non si tratta della parte più economica della regione perché anche le province di Sud Sardegna e Cagliari sono care.

Anche qui a fare la differenza, dato che ci troviamo all’interno di una forbice di prezzi molto simile a quella del Nord, è la convenienza geografica. Del resto molte zone famose della Sardegna, di ineguagliabile bellezza, si trovano proprio da queste parti.

Spiagge bianche, dune, archeologia e natura più selvaggia. I prezzi più alti si trovano nei comuni di Villasimius, Castiadas, Muravera, Pula, Domus de Maria, Iglesias e sulla Costa Verde. I prezzi medi si aggirano intorno ai 1.700 €/m², a salire fino ai 2.800 circa se ci si avvicina alla costa e alla zone più turistiche, e a scendere (poche centinaia di euro per metro quadro) andando verso l’entroterra.

Gli affitti medi sono comunque alti, per cui si potranno comunque fare buoni affari, se si sceglie il punto giusto.

Province di Nuoro e Oristano 

I prezzi calano vistosamente sulla costa orientale e occidentale della Sardegna. La provincia di Oristano è quella meno cara, con case in vendita a partire da 445 €/m² fino a 1.742 €/m².

È quindi possibile fare un acquisto oculato in un tratto di costa di interesse turistico ma spendendo molto meno. Nella provincia di Nuoro i prezzi più alti raggiungono i 2.553 €/m², ma è facile trovare case a molto meno.

Cagliari e le città

Un’opzione che non abbiamo ancora considerato è la possibilità di fare un investimento in immobili più orientato all’affitto residenziale: famiglie, pensionati, lavoratori e studenti che si spostano dalle aree rurali verso i centri urbanizzati.

Le principali città sarde (Cagliari, Sassari, Olbia, Nuoro ecc.) offrono il giusto compromesso tra natura e vita urbana, non essendo centri troppo grandi sono adatti a chi vuole abitare vicino alle località turistiche ma senza rinunciare a tutte le comodità di una città vera e propria.

I prezzi sono sicuramente più bassi rispetto alle case sul mare e possono variare in base a diversi fattori, sicuramente è possibile trovare la fascia di prezzo che si cerca.

L’entroterra sardo

Spesso l’entroterra sardo è meno conosciuto e visitato dai turisti; qui non voglio fare un discorso sul valore estetico, naturalistico, storico e culturale dell’area, per altro indiscusso, però occorre fare una riflessione sulla reale convenienza di acquistare casa nelle zone più interne dell’isola, che spesso e volentieri sono disabitate o afflitte da fenomeni di spopolamento.

Sicuramente l’opzione meno dispendiosa al momento dell’acquisto è un immobile in un paesino o borgo interno, magari nella Barbagia, ma bisogna poi calcolare tutti gli interventi di ristrutturazione che saranno necessari.

Comprare una casa nell’entroterra richiede una serie di ragionamenti mirati. Se si dispone di un mezzo proprio si potrà facilmente raggiungere la costa ma bisogna vedere se la zona è di richiamo per i turisti.

È diventato emblematico il caso di Ollolai, il paese in provincia di Nuoro dove le case sono state messe in vendita ad 1 € con l’impegno da parte degli acquirenti di ristrutturarle e ridare vita al luogo.

Quindi conviene comprare casa in Sardegna?

È ovvio che la risposta dipende da molti fattori, molti dei quali non riguardano il mercato immobiliare e i flussi turistici, ma più che altro le possibilità personali: budget, obiettivi, tempo.

Non sono da sottovalutare i costi e il tempo necessari per occuparsi della ristrutturazione e gestione di un immobile nel caso si decida di affittarlo. Quello che risparmi comprando una casa vecchia dovrai poi investirlo in altro modo, ma anche una casa nuova richiederà, tra un affittuario e l’altro, qualche intervento di manutenzione.

La Sardegna è sicuramente una terra di opportunità, se queste vengono colte e sfruttate nel modo corretto, ma quando si parla di acquisti e investimenti immobiliari nulla deve essere lasciato al caso.

Come abbiamo visto nei primi paragrafi i prezzi medi sono ancora “bassi” rispetto al passato, quindi è un buon momento per acquistare. La rendita futura dipenderà però dalle proprie capacità – ricordo sempre ai miei lettori che un investimento immobiliare è molto simile ad un secondo lavoro.

Le mie opinioni

Prima di concludere l’articolo voglio condividere quelle che sono le mie opinioni in merito all’acquisto di una casa, le rivolgo principalmente a chi intende comprare non per sé ma per affittare.

Come forse saprai se hai letto la Bibbia degli Investimenti Immobiliari (dove spiego il mio pensiero), secondo me comprare immobili significa avviare un business, cioè un’attività imprenditoriale, e non fare un investimento come può essere comprare azioni.

La complessità è tale per cui non puoi più pensare di comprare senza prima informarti, anche sugli aspetti burocratici e finanziari. Se cerchi un investimento tranquillo per far fruttare i capitali che hai messo da parte, devi LASCIARE PERDERE il mattone.

Investire è un’altra cosa, ne parlo nel video corso gratuito “Investi con Buon Senso” che ti consiglio di scaricare se l’investimento duro e puro è veramente quello che stai cercando.

Se pensi che l’immobiliare sia un modo per fare soldi facili ti sbagli. Non puoi pensare di cimentarti (in Sardegna o in qualsiasi altro luogo del pianeta) senza saperne un tubo dell’argomento. Magari non è così, sei preparato, ma nel caso contrario devi studiare e formarti, ti aspetta quindi un lungo lavoro e un’altrettanta impegnativa ricerca.

Pensi davvero di fare i soldi con gli immobili?

Sono fermamente convinto che, se ti stai interessando di immobili per ragioni diverse dall’acquisto ad uso residenziale, hai una delle seguenti esigenze:

• Vuoi fare più soldi, quindi probabilmente ti interessa fare business;
• Vuoi investire il tuo patrimonio in maniera profittevole, quindi probabilmente ti interessa capire come si investono i soldi.

Per entrambi i casi, ho preparato dei percorsi tematici che possono esserti di aiuto nel chiarirti le idee:

Consigli per fare Business

Consigli per Investimenti

Conclusioni

In questa guida abbiamo visto se conviene o meno comprare casa in Sardegna e soprattutto dove conviene, sia a scopo abitativo che con l’idea di farne un business grazie al turismo.

Ho messo nero su bianco anche diversi spunti su cui bisogna riflettere prima di intraprendere l’impresa. La differenza tra Affari Miei e gli altri portali online sta proprio qui, a me interessa aiutare i lettori a ragionare quando maneggiano i loro soldi.

Con l’acquisto di una casa non si possono fare le cose con leggerezza. Spero che il mio articolo ti sia stato di aiuto.

Buona fortuna!