Comprare Casa non è MAI un Investimento

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

13 Gennaio 2020

Periodicamente “Il Corriere della Sera” ci casca e prova a scrivere articoli pro immobiliare senza avere delle solide basi logiche su cui argomentare.

Nell’approfondimento recente della sezione economia, si afferma che “comprare casa è un buon investimento” se ci si abita mentre in alternativa bisogna preferire oro o BTP (evvai, siamo al mercato del pesce!).

L’analisi, di cui riporto la tabella, ipotizza l’acquisto di un immobile in una grande città con 100 mila euro cash (no mutuo) avvenuto 10 anni fa e considera come valore finale la somma tra la valutazione di mercato attuale ed il risparmio dei mancati affitti non versati nel corso degli anni.

Si sono impegnati perché hanno tolto le tasse ed hanno stimato le spese, quindi ci sono buone ragioni per ritenere corretti i calcoli.

Quello che viene fuori è apparentemente allettante.

Secondo Il Corriere, chi ha comprato casa 10 anni fa otterrebbe un guadagno, al netto dell’inflazione, spesso positivo.

Per esempio:

• Milano +18%;
• Napoli +16,4%;
• Roma +16,1%;
• Palermo +15%;
• Torino +12,4%;
• Genova  +7,3%;
• Firenze + 5,8%;
• Bologna +2%.

Non male, vero? Queste sono le conclusioni a cui vuole arrivare Il Corriere che confronta questo rendimento con la prospettiva di una locazione degli immobili stessi (che darebbe, secondo le analisi, un risultato negativo come da immagine 2) oppure con BTP, Oro e Valute (Immagine 3) il cui rendimento sarebbe leggermente superiore nel caso dei BTP o molto superiore come nel caso dell’oro.

Ok, dove voglio arrivare?

Ci sono diversi punti profondamente sbagliati in questa riflessione del Corriere che cerco di riassumere di seguito.

1 – L’acquisto di un immobile non è una passeggiata

Non so te ma io prima di comprare una casa e tirar fuori 100 mila euro cash vorrei un attimo:

• Vedere più immobili per capire qual è quello giusto per me;
• Fare delle offerte e vedere se qualcuno me le accetta;
• Fare qualche lavoro all’interno della casa (cosa che non considera Il Corriere) visto che ci devo vivere dentro 10 anni;
• Passati i 10 anni, per guadagnare come suggerisce Il Corriere, dovrei vendere e quindi delegare un’agenzia immobiliare (da remunerare) o fare decine di appuntamenti e vagliare decine di proposte.

Per guadagnare circa il 15% in 10 anni dovrei non solo avere 100 mila euro cash da destinare interamente nel mio appartamento ma dovrei anche impiegare diverse decine di ore ed avere competenze che potrei non avere se non ho mai comprato una casa in vita mia.

Il 15% in 10 anni, mi preme ricordarlo, è l’1,5% netto che, se faccio un salto su Conto Deposito TOP, posso ottenere aprendo un conto deposito. Un affare, no? 😉

2 – Comprare attività finanziarie è tutta un’altra cosa

Trovo fuorviante il paragone tra immobili e BTP. Se vuoi i BTP apri il conto ed inserisci l’ordine, punto.

Se proprio non sei capace, vai in banca e ti fai inserire l’ordine. Una volta fatto, ci si rivede per intascare la cedola e/o per rivendere.

Tempo necessario: 5 minuti se sai come fare (e gli studenti di Affari Miei teoricamente lo sanno), 2 ore se devi andare in filiale ed hai la jella che quel giorno pagano le pensioni e trovi fila allo sportello.

3 – Dove diamine si parla di diversificazione?

100 mila euro sono tanti soldi, per molte persone sono i risparmi di una vita. La regola più elementare degli investimenti prevede la diversificazione delle proprie risorse così da distribuire i rischi su più strumenti finanziari.

Siamo sicuri che ha senso investire tutti i propri soldi o una gran parte di essi su un appartamento in una città italiana in una fase storica in cui l’Italia rappresenta uno sputo rispetto a tutta l’economia mondiale?

Siamo sicuri che, da qui a un decennio, sia sicuro dare tutti i propri soldi allo Stato italiano (BTP) o tedesco (Bund)?

Siamo sicuri che, de panza, abbia senso puntare tutto sull’oro la cui funzione è protettiva e non quella di staccare dividendi?

Come dico spesso, la difficoltà non è trovare le giuste risposte alle domande. Prima di prendere una decisione che ha a che fare con gli investimenti è necessario imparare a farsi le domande giuste perché altrimenti ignoriamo l’esistenza stessa delle risposte.

Ulteriori Risorse Utili

Se vuoi approfondire il tema degli investimenti immobiliari, ecco per te qualche guida:

Per cominciare, puoi leggere le seguenti guide:

• La Bibbia degli Investimenti Immobiliari: Non Muovere Un Solo Euro Se Non L’Hai Ancora Letta
• La Mega Guida Fondamentale per Acquistare la Tua Prima Casa
• Comprare Casa NON è un Investimento: 7 Ragioni per Starne alla Larga
• Punta sugli Immobili a Reddito: Scopri “B2L – Buy to Let, Comprare per Affittare”
• I 3 Problemi (IRRISOLVIBILI!) del Mercato Immobiliare Italiano
• Andamento Mercato Immobiliare: Prezzi Aggiornati Città per Città

Se invece ti vuoi avvicinare al mondo degli investimenti in generale, ho elaborato per te un percorso di guide che puoi vedere qui:

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