Comprare Casa Non è un Investimento, 6 Valide Ragioni per Farti Cambiare Idea

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

24 Ottobre 2018

Comprare una casa è una decisione importante a livello economico per ogni famiglia. Si tratta spesso di impegnarsi per più di 15 o 20 anni nel pagamento mensile di un mutuo e di aggiungere un peso molto importante al budget di famiglia.

La “guerra” ideale tra mutuo e affitto appassiona molte persone, ho già cercato di dire la mia in un articolo specifico. Inoltre all’acquisto della prima casa ho dedicato una guida che potrebbe esserti utile perché ti aiuta a ragionare su molti aspetti pratici.

Oggi voglio affrontare la situazione da un altro punto di vista, strettamente legato alla concezione (profondamente sbagliata) che equipara l’acquisto di un appartamento ad uso residenziale ad un investimento.

In molti cercano di ignorare quelle che sono le problematiche collegate a questo tipo di acquisto pensando di fare l’investimento della vita, quello che finirà, un giorno, per diventare un enorme patrimonio a disposizione di famiglia ed eredi.

Le cose però non stanno così quasi mai. Trovare una bella casa in vendita e comprarla non è (quasi) mai un investimento, e nella guida di oggi mi occuperò appunto di spiegarti il perché fornendoti almeno 6 ragioni valide a supporto della mia tesi.

So bene di fare un’affermazione molto forte, soprattutto in un Paese, l’Italia, dove l’amore morboso per il mattone raggiunge livelli ignoti nelle altre aree del mondo sviluppato.

Se pensi che imbarcandoti decine di migliaia di euro di debiti stai facendo l’investimento della vita, ti prego di arrivare fino in fondo a questa guida per leggere un parere diverso rispetto a quello che magari ti hanno erroneamente inculcato.

1. Non è un investimento – ma non vuol dire che non dovresti mai comprarla

Parto con una premessa tanto necessaria quanto immediata. Il fatto che la casa di proprietà dove viviamo non sia un investimento non vuole assolutamente dire che dovrai rinunciare all’acquisto di una casa per te e per la tua famiglia.

Quello che voglio dirti è che semplicemente non stai facendo un investimento e che dovresti riguardare all’intero affare con occhi decisamente diversi rispetto a chi pensa che, costi quel che costi, è un investimento vantaggioso.

Se l’immobiliare ti interessa per il fascino del business, puoi leggere questo mio super approfondimento che analizza il tema sotto tale punto di vista.

2. Non è un investimento semplicemente perché si rivaluta

Ci sono tonnellate di dati a riguardo: la casa è in grado di apprezzarsi (nel senso economico di aumentare di valore) in maniera molto marginale rispetto all’inflazione.

Case di proprietà che ci hanno magari lasciato i nonni, comprate per pochi milioni di vecchie lire e oggi invece da poter vendere sul mercato a magari più di 100.000 euro possono sembrare l’affare del secolo, ma un incremento di prezzo così importante, quando normalizzato per l’inflazione, si dimostra per quello che è.

Nella tabella che segue c’è lo storico dell’inflazione nel nostro Paese: come puoi vedere, dal 1973 fino al 1983 il tasso è stato costantemente in doppia cifra prima di assumere, solo negli anni Novanta, dei valori da mondo occidentale. La mega rivalutazione della casa comprata dai tuoi avi a pochi spiccioli è figlia della contemporanea svalutazione del denaro innescatasi in quegli anni.

Cerco di spiegarla facile facile: è vero che la casa di tuo nonno, tra il 1975 e il 1985 si è rivalutata anche parecchio ma è vero pure che i prezzi salivano in maniera esagerata e che, al maggior valore dell’immobile, devi sottrarre la svalutazione complessiva.

Fonte

Storicamente, tenendo conto dell’inflazione, nel mondo sviluppato difficilmente il valore di una casa si è apprezzato per più dell’1% su base annua.

Un investimento vero non è tale soltanto perché è in grado di apprezzarsi, tra le altre cose a ritmi da tartaruga, ma anche perché sa battere l’inflazione: con questi tassi, i valori degli immobili saliranno (se saliranno, quando saliranno e, soprattutto, dove saliranno) mediamente sulla falsariga di quanto accaduto all’inflazione negli ultimi anni.

3. La prima casa di proprietà serve per altro

La caratteristica principale di un buon investimento è quella di offrirti un controllo pieno e totale sull’acquisto e sulla vendita. Facciamo l’esempio delle azioni: puoi comprarle a mercati aperti quando vuoi, e venderle allo stesso modo quando preferisci.

Lo stesso vale per qualunque asset finanziario con un minimo di liquidità sui mercati.

La prima casa di proprietà invece non ti offre questo tipo di vantaggio: se è la casa in cui abiti non potrai decidere domani o dopodomani di venderla immediatamente sul mercato.

Non si vende con un click, non è detto che si venda al prezzo che vuoi tu e che ci sia un mercato là fuori interessato realmente a comprare. Se va bene, magari vendi la casa in qualche settimana, se va male puoi tenerla sul groppone per anni.

In altri settori non funziona così, se operi in mercati liquidi puoi teoricamente quasi sempre vendere velocemente.

Cerca di essere chiaro con te stesso, non ci prendiamo in giro.

La casa che stai pensando di acquistare ti serve SOLO ed ESCLUSIVAMENTE per mettere un tetto sopra le teste del partner e dei bambini.

In certi casi può rappresentare uno status (“dimostro agli altri che ho la casa bella e grande”), una soddisfazione personale (“invece di comprare la macchina grossa, voglio la casa bella”) o qualsiasi altra soddisfazione rispetto a desideri individuali.

Non devi cercare per forza una giustificazione finanziaria per mascherare il tuo reale intento: cercati altre ragioni ma lascia perdere quella dell’investimento.

La scarsa liquidità del bene casa ha inoltre delle ripercussioni importanti sul prezzo che possiamo portare a casa quando abbiamo necessità di vendere: in caso di bolla appena esplosa o comunque di calo di mercato, non è assolutamente detto che saremo in grado di rivenderla ad un prezzo maggiore di quella di acquisto.

Tenendo anche conto del fatto che hai acquistato una casa per la tua famiglia quando ne avevi bisogno (e dunque al prezzo che ti sei ritrovato sul mercato) hai davanti la ricetta perfetta per il disastro: potrebbe infatti capitarti di acquistare a prezzi molto alti e poter vendere soltanto quando questi sono diventati irrimediabilmente bassi.

4. La casa non è un investimento – se non hai intenzione o possibilità di vendita

Vendere una casa è una mossa non di poco conto: non puoi semplicemente far partire la tua piattaforma di trading preferita e cliccare su vendi. Dovrai, nel caso in cui dovesse essere la prima casa e/o quella che abiti, quantomeno trovare una nuova sistemazione e/o trasferirti.

Non funzionano così gli investimenti: come ho anticipato nel blocco precedente infatti, un investimento deve essere innanzitutto liquido, ovvero offrirti la possibilità di liquidazione quando meglio credi.

Inoltre, a meno che tu nel frattempo non sia diventato multimilionario, quando dovrai vendere la casa dovrai impiegare il denaro ottenuto per l’acquisto di una nuova casa.

È patrimonio intrappolato in un ciclo infinito, soprattutto se hai una sola casa a disposizione.

5. Una casa di proprietà ha bisogno di spese costanti per mantenerne il valore

Se dovessi acquistare un’azione che può costarti il 10% in 5 anni di “manutenzione”, lo riterresti un buon investimento? La risposta è no ed è il motivo per cui, per esempio, sconsiglio i fondi comuni a gestione attiva e le polizze vita.

Lo stesso ragionamento vale con la casa di proprietà. Una casa infatti, per quanto di buona qualità possa essere, ha bisogno di costanti e ripetuti interventi di manutenzione, necessari anche soltanto per mantenerne intatto il valore.

In aggiunta, se stai acquistando tramite mutuo, gli (enormi) interessi che la banca si metterà in tasca per tutta la durata del prestito sono da considerarsi come costi che erodono il patrimonio investito complessivamente.

Non cambia molto rispetto alla rata dell’automobile o, nei casi che definisco patologici, alla rata del televisore o dello smartphone: stai chiedendo al te del futuro dei soldi e stai pagando un terzo (banca o chi per essa) per anticiparteli ora.

Hai moltissimi costi collegati alla proprietà di una casa, costi che sono in percentuale molto importanti e che separano ulteriormente, nel caso ce ne fosse davvero ancora bisogno, la casa da un investimento vero.

6. La casa dove vivi non genera cash flow

Un investimento deve, possibilmente, generare anche cash flow. È il caso delle cedole delle obbligazioni, degli affitti che si riscuotono, o ancora dei dividendi delle azioni.

Se non c’è un cash flow le cose sono due: l’investimento è sbagliato o non abbiamo fatto un investimento.

Una casa che utilizzi come abitazione per la tua famiglia non è in grado di generare cash flow (e no, non dover pagare l’affitto non equivale a cash flow – dato che probabilmente avrai comunque un mutuo da pagare).

Il discorso non vale nemmeno se impieghi i tuoi capitali e non ti indebiti: quei soldi, investiti altrove, potrebbero generarti una rendita mentre tu li stai impiegando su un bene che non ti produce niente.

Ricordati anche di questa particolarità delle case di proprietà, prima di chiudere gli occhi e buttarti nel buio dove moltissimi piccoli risparmiatori hanno lasciato la pelle, senza venderla neanche cara.

Conclusioni

Penso che ormai ci siamo capiti, te lo ripeto per l’ultima volta:

La prima casa non è mai un investimento.

Ancora, non lo è soprattutto se è la casa nella quale vivi. Si tratta di un acquisto che in determinate circostanze economiche può avere senso, ma che deve essere tenuto sempre ben separato dagli investimenti veri e propri.

Ho fatto qualche riflessione, al riguardo, nell’Episodio 0 del Podcast che ho inaugurato proprio su questo tema. In quella sede ho illustrato anche quando, a mio parere, può avere senso comprare la prima casa sulla luce del mio modo di ragionare.

Se vuoi pensare agli investimenti veri e propri, ti consiglio di cominciare da qui dove li ho suddivisi in maniera ordinata. Se ti interessa solo l’ambito immobiliare, puoi visitare lo spazio dedicato all’argomento.

Ti faccio i miei più sinceri auguri, qualunque sarà la tua decisione.