Comprare un Garage: Quando Conviene e Quando No. La Mini Guida

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

29 Gennaio 2020

Stai pensando d comprare un garage? Il garage è uno spazio che può rivelarsi molto utile e versatile, direi quasi indispensabile al fine di preservare l’automobile da agenti atmosferici, furti e atti vandalici, tanto più se si vive in una grande città dove scarseggiano i parcheggi. 

Inoltre si presta a numerosi utilizzi: può essere sfruttato come magazzino, se è spazioso e ben illuminato può essere convertito a studio, oppure può diventare una perfetta officina da lavoro – quante idee geniali conosci che hanno preso vita in un garage?

E poi, naturalmente, il garage è un bene che può essere messo a locazione e generare una discreta rendita, con molti meno costi e problemi rispetto ad un appartamento. Eppure, ha sempre senso comprarne uno? 

Oggigiorno, il box auto è ancora un bene di cui non si può fare proprio a meno? È ancora un investimento conveniente come un tempo? Le risposte a queste domande dipendono da tanti fattori, dall’uso che vuoi farne al luogo dove vuoi comprarlo. 

Leggendo questa breve guida scoprirai che l’acquisto di un garage è leggermente più impegnativo di quello che immaginavi e che ci sono molti aspetti da considerare prima di fare un passo avanti. 

Buona lettura.

Andamento del mercato dei box auto in Italia

Qual è l’andamento del mercato dei box auto nel nostro paese? Grazie alle informazioni fornite dall’ultimo osservatorio realizzato da Immobiliare.it, e confrontandolo con i dati raccolti dall’Agenzia delle Entrate nel corso del 2019, possiamo farci un’idea di come vanno le cose oggi.

Negli ultimi anni abbiamo assistito ad un crollo vertiginoso delle compravendite dei garage, principalmente a causa della crisi economica, ma anche perché nel frattempo la mobilità nelle città è cambiata, e pure le abitudini degli italiani: siamo sempre meno stanziali, vuoi per motivi lavorativi o personali. Il contesto spinge ad investire sempre meno nella casa e di conseguenza nel garage. 

Ma da oltre un anno la situazione si è finalmente stabilizzata. I prezzi dei box auto hanno smesso di calare e il mercato ha mostrato segni incoraggianti di ripresa, anche se non potrà mai tornare ai livelli pre-crisi. 

Attualmente la domanda è stabile, soprattutto nelle grandi città, con qualche eccezione al Sud e nelle Isole. A Palermo, infatti, si è verificato un calo molto marcato, in controtendenza rispetto ad altre capitali del Centro e del Sud, vedi Napoli e Roma.

La ripresa maggiore del mercato ha interessato in particolar modo Firenze, Torino, Bologna, Genova e Milano sul podio. 

Quali sono i prezzi dei garage oggi? 

Il segmento di mercato dei garage è disomogeneo, di conseguenza diventa complesso disegnare una mappa dei prezzi zona per zona. Il motivo è che ci sono molte variabili in gioco a determinare il valore di mercato di un box. A condizionare i prezzi è soprattutto la quantità di offerta in relazione alla domanda, più o meno alta in base al luogo. 

Ad esempio: in alcuni centri le abitudini dei residenti sono profondamente cambiate, la presenza di mezzi di trasporto pubblici, piste ciclabili e car sharing spingono ad un minore utilizzo dell’automobile. In questi luoghi ci sarà una minore necessità di box auto, e se l’offerta supera la domanda allora i prezzi saranno più bassi. 

Nelle città dove la mobilità è quasi esclusivamente dipendente dalle automobili, dove scarseggiano i parcheggi e magari i furti sono molto diffusi, chiaramente aumenterà la domanda di box auto e quindi anche i prezzi saliranno – a maggior ragione se la disponibilità di garage è carente, si pensi alla situazione di un centro storico. 

Non è comunque detto che i prezzi siano inferiori nelle periferie delle città rispetto ai centri. Infatti più ci si allontana, più vengono a mancare i mezzi pubblici e aumentano le autovetture. In certe zone residenziali la domanda di garage potrebbe anche essere maggiore e i prezzi tutt’altro che bassi.

Questo per dire che il quadro generale dei prezzi è complesso. Fortunatamente Immobiliare.it ha stilato, a metà dell’anno scorso, una lista di prezzi nelle principali città italiane. 

I prezzi nei centri più importanti

In generale, i prezzi dei garage non sono ancora eccessivamente elevati e viaggiano in media tra i 30.000 e i 40.000 euro ma è possibile trovare uno spazio auto anche a meno. Ecco una carrellata per città:

• La città dove i garage costano di più è Napoli. Per un box auto di 20 mq si paga mediamente 43.500 euro;
• Un garage delle stesse dimensioni costa poco meno a Bologna che, con i suoi 42.800 euro, dimostra di essere una delle città con i prezzi i più alti; 
• A Milano è stata registrata la ripresa maggiore dei prezzi, un box auto di 20 mq costa in media sui 39.600 euro;
• A Roma il prezzo medio è più baso, intorno ai 37.100 euro, mentre a Genova è di 36.200 euro;
• A Firenze c’è stato un calo importante dell’offerta di box auto e i prezzi sono aumentati proporzionalmente. Un garage di 20 mq costa in media 34.200 euro.
• Tra le città decisamente meno care troviamo Verona, dove un box di 20 mq può costare sui 28.300 euro, e Torino con una media di 22.100 euro. 
• Palermo è invece la città con i prezzi più bassi tra quelle prese in esame: prezzi medi intorno ai 26.600 euro per 20 mq. 

I prezzi, in generale non altissimi, farebbero pensare che questo sia un buon momento per comprare… ma sarà davvero così?

Ha ancora senso investire nella locazione di un garage?

Rivolgo queste riflessioni a coloro che intendono comprare un garage al fine di fare un investimento – nel senso di mettere a locazione il box auto per avere una modesta rendita. 

L’interesse per i box auto è comprensibile, affittare un garage è sicuramente più facile rispetto alla locazione di una casa: richiede un investimento di denaro inferiore e comporta molte meno rogne nel corso del tempo. Tuttavia, è ancora un “investimento” profittevole come una volta? 

In passato i box auto erano considerati, non a torto, un’ottima fonte d’introiti, soprattutto se ben collocati in qualche grande città. Ma negli ultimi anni (rifacendoci a quanto detto poc’anzi) la situazione è davvero cambiata e il garage ha perso parte del suo valore: non si tratta più di uno spazio indispensabile.

Questo cambiamento non colpisce in modo omogeneo tutta l’Italia, sia chiaro, però è un dato oggettivo che oramai in tanti non possiedono più l’auto (o ne hanno una in meno) e, quando possono, preferiscono spostarsi con mezzi alternativi, tipo le gambe! 

Il box auto si è reso sempre meno indispensabile, volendo e potendo si può farne a meno. 

Chi invece ne ha proprio urgenza tende comunque a preferire l’acquisto perché spesso pagare un affitto mensile per anni è più oneroso che non comprare direttamente il bene. Nell’ultimo anno il 71% delle operazioni è stata di acquisto e solo il 29% di locazione. 

La domanda di box in affitto non è più così abbondante come una volta, e dove l’offerta è già tanta la possibilità di fare affari cala sensibilmente. Il mercato degli affitti, rispetto a quello delle vendite, segnala una perdita di almeno il 25%. 

Aspetti da valutare

In altre parole, l’affitto del box auto non è più un investimento sicuro e conveniente come un tempo (se di investimento si può parlare). 

Dove la domanda di garage in affitto supera la domanda di garage in vendita può ancora avere senso comprare un box per metterlo in locazione. 

In altri luoghi, i prezzi alti degli affitti scoraggiano i potenziali affittuari che quindi preferiscono comprare.

Occhio soprattutto ai quartieri residenziali di ultima costruzione dove la disponibilità di box auto è molta e il parcheggio abbonda. In genere qui la gente tende a stanziarsi e a comprare casa, quindi la domanda c’è, ma non è detto che possa rendere in termini di affitti.

Sicuro che il garage renderà abbastanza?

Una valutazione importante da fare, dopo aver visionato bene i prezzi della zona interessata, è se gli introiti derivanti dal canone d’affitto saranno tali da ripagare il prezzo speso per l’acquisto del box auto. 

I guadagni migliori sono possibili dove la disponibilità di garage non riesce a soddisfare la domanda, ad esempio nel centro di una grande città, oppure nei quartieri dove gli edifici sono datati e quindi contano un numero insufficiente di box auto e parcheggi rispetto ai condomini. 

Tuttavia bisogna mettere in conto che, dove l’investimento rende, l’esborso iniziale sarà esoso. In generale, per poter rientrare dalla spesa iniziale sarebbe meglio non eccedere i 40.000 euro. 

Ti do un consiglio: se puoi lascia proprio perdere l’immobiliare

Lo dico per il tuo bene, se cerchi un vero investimento che ti permetta di vivere di rendita allora lascia proprio perdere il settore immobiliare, inclusi i garage! 

Dedicati invece alle attività finanziarie che davvero ti permettono di avere dei rendimenti soddisfacenti e con sforzi molto inferiori.

Non sto parlando a quei pochi lettori, molto fortunati, che hanno ereditato degli appartamenti dai genitori e quindi possiedono alcuni box auto in zone dove c’è potenziale. Giustamente, chi possiede degli spazi simili dovrebbe approfittarne e sfruttarli economicamente. 

Io mi riferisco ai lettori che non possiedono nulla di tutto ciò e pensano di partire da zero con gli investimenti immobiliari senza avere la più pallida idea di cosa stanno facendo! 

Perché ti sto dicendo queste cose? Perché l’immobiliare non è un settore ideale per gli investimenti, è piuttosto un campo in cui fare business e mettere su un’impresa. Vista la complessità della materia non ci si può improvvisare dall’oggi al domani!

Per comprendere meglio il mio discorso ti invito calorosamente a leggere questo video sull’argomento.

Vedrai che rivaluterai l’acquisto immobiliare e forse cambierai idea!

Ma ora accantoniamo gli investimenti e torniamo al discorso principale.

Garage per uso personale: conviene di più comprare o prendere in affitto?

Abbiamo visto che in generale gli italiani che utilizzano il box auto preferiscono comprarlo anziché prenderlo in affitto. Effettivamente qual è la più conveniente tra le due soluzioni? 

Per questa domanda non esiste una risposta universalmente valida, però possiamo fare dei ragionamenti mirati.

Se dal confronto dei prezzi di vendita con quelli di affitto di una stessa città, ti risulta più conveniente comprare il box auto anziché pagare per anni una spesa mensile, allora il problema è presto risolto. 

L’acquisto del garage è in genere la scelta più saggia quando viene fatta in abbinamento all’acquisto della prima casa – vuoi mettere la comodità di avere il garage interno al tuo immobile? 

Ci sono però situazioni in cui è sconsigliabile comprare. Se vivi in affitto non ha molto senso per te comprare il box auto, nonostante il canone mensile sia alto; nel caso cambiassi quartiere o città dovresti poi rivendere il box o trovare un affittuario e non è detto che tu abbia voglia di occuparti di questa scocciatura. 

L’opzione migliore, ma non sempre praticabile, è di fare a meno dell’automobile: quando vivi in una grande città ben servita dai mezzi, da car sharing e bike sharing, con piste ciclabili e zone pedonali, perché non scegliere un’opzione più economica e forse anche più ecologia e salutare? 

L’automobile è una zavorra per le tue finanze: Qui ti spiego come muoverti senza sprecare soldi!

Detto ciò, vediamo quali sono i prezzi degli affitti…

Prezzi medi degli affitti, dove i box auto sono più cari

Sempre basandomi sui dati forniti da Immobiliare.it posso dirti che Milano è la città dove gli affitti dei box auto sono i più alti: 215 euro al mese per un box di 20 mq. 

Non c’è da stupirsi, a Milano la domanda di immobili in affitto supera quella di immobili in vendita, e questa tendenza si ripercuote anche sui garage; inoltre in alcune zone della città, la disponibilità di posti auto è insufficiente perciò il prezzo sale.

Nella classifica delle città più care, seguono Napoli e Firenze con affitti di 206 euro al mese, e poi Roma con 192 euro al mese.

A Bologna un garage di 20 mq costa mensilmente 191 euro, a Genova ne costa 167 e a Palermo 149. 

Le città dove gli affitti dei garage sono più convenienti sono Torino, 144 euro mensili per 20 mq, e Verona, 124 euro al mese.

Se guardi al futuro, meglio comprare 

Nell’eventualità che tu sia in trattative per comprare la tua prima casa, e stabilirti definitivamente in luogo per mettere su famiglia, il consiglio finale è di valutare l’opportunità di comprare anche il box auto insieme all’immobile. Pazienza se dovrai spendere di più, avrai un maggiore ritorno economico in futuro, quando rivenderai la tua casa.  

Una volta rimessa sul mercato la tua abitazione aumenterà di valore se sarà provvista di box auto. Un garage torna sempre utile, anche come magazzino, trovare degli acquirenti interessati sia alla casa che al garage non dovrebbe essere difficile. Del resto collocare un box da solo è più complesso, a meno che non si trovi in una zona dove c’è una forte domanda. 

Opinioni finali di Affari Miei

Siamo arrivati alla conclusione di questo approfondimento sull’acquisto del garage. Conviene o no comprare il box auto? Ovviamente dipende da tanti fattori e nessuno ha la risposta pronta.

Sembrerebbe che l’acquisto sia la soluzione migliore per chi cerca un garage per uso personale, spesso e volentieri gli affitti sono troppo cari. Chi vive in città potrebbe anche valutare di fare proprio a meno dell’automobile, seguendo i consigli di Affari Miei. Mentre l’investimento in questo settore sta perdendo convenienza, per cui ci vuole maggiore cautela.

Se decidi di sobbarcarti questa spesa, vuoi per investimento o per uso personale, dovrai fare un’attenta valutazione dei pro e dei contro, dei prezzi e della domanda, soprattutto se cerchi opportunità di rendimento. 

Non è un acquisto facile, anche se non può essere paragonato a quello di una casa. Per questo è essenziale fare una ricerca accurata e studiare un po’ di materia immobiliare. 

Il mattone era un bene rifugio fino a qualche anno fa… oggi tra il mercato incerto, la poca liquidità che c’è in giro, le tasse da pagare e le spese di manutenzione periodiche, se non si compra a prezzi davvero “interessanti”, si rischia di non fare un buon affare.

Risorse utili

Sicuramente non ti farà male leggere un po’ di approfondimenti in merito al settore immobiliare:

• La Bibbia degli Investimenti Immobiliari: Non Muovere Un Solo Euro Se Non L’Hai Ancora Letta
• La Mega Guida Fondamentale per Acquistare la Tua Prima Casa
• Comprare Casa NON è un Investimento: 7 Ragioni per Starne alla Larga
• I 3 Problemi (IRRISOLVIBILI!) del Mercato Immobiliare Italiano

E potrebbe tornarti utile anche approfondire il tema degli investimenti, se parti proprio da zero:

Conclusioni

Questo è quanto bisogna sapere per approcciare in modo responsabile l’acquisto di un garage. Spero che la guida ti sia piaciuta e che ti tornerà utile in futuro.

Buon proseguimento!