Concrete Investing: Recensione della Piattaforma Online per Investimenti Immobiliari

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

28 Febbraio 2023

In questo articolo di Affari Miei torno sull’argomento del Real Estate Crowdfunding (la raccolta diffusa di capitali destinata al finanziamento di progetti immobiliari) e lo faccio parlandoti di Concrete Investing, una piattaforma italiana che opera nel business del mattone online; è stata ammessa nel registro dei Gestori autorizzati da Consob nell’aprile 2018 ed è specializzata in equity based crowdfunding.

Se vuoi scoprire come fare ad investire attraverso Concrete Investing e in cosa consiste l’equity based crowdfunding, quanto puoi guadagnare e al prezzo di quali rischi, allora prosegui nella lettura dell’articolo perché affronterò tutti questi punti.

Prima di leggere la recensione puoi anche approfondire l’argomento del crowdfunding immobiliare grazie alla Guida che ho scritto, oppure puoi consultare l’intera sezione sul mio blog dedicata agli Investimenti nel Crowdfunding.

Buona lettura!

In cosa consiste la piattaforma

Ho anticipato che Concrete Investing è una piattaforma vigilata e autorizzata da Consob nell’attività di raccolta di capitali online. Il sito web è gestito dalla società Concrete S.r.l. e mette in contatto degli sviluppatori immobiliari professionali con dei finanziatori alternativi rappresentati dagli utenti investitori.

Su Concrete si raccolgono fondi per finanziare progetti immobiliari di sviluppo con destinazione residenziale ma anche turistico/ricettiva. Gli investitori possono aderire alle campagne comodamente da casa. Concrete agevola l’investimento, la realizzazione dei progetti e la successiva monetizzazione.

Il tipo di investimento su Concrete è definito equity based perché permette agli investitori di partecipare al capitale di rischio delle società che realizzano i progetti immobiliari. In altre parole, in cambio del contributo finanziario si sottoscrivono delle quote, se si tratta di una società a responsabilità limitata, o delle azioni, nel caso di una società per azioni, così l’investitore diventa socio a tutti gli effetti delle imprese offerenti.

Le quote/azioni oggetto della raccolta appartengono a società di diritto italiano, ma i progetti possono avere luogo sia in Italia che in altri paesi. I progetti vengono selezionati in base al profilo di rischio/rendimento e alla composizione del Business Plan – ovviamente sono oggetto di valutazione anche le credenziali delle società offerenti; ad occuparsene è un Comitato di Valutazione formato da professionisti del settore.

Funzionamento delle campagne di raccolta

La registrazione al portale è completamente gratuita ed è aperta a tutti gli investitori maggiorenni. L’utente registrato può visionare i progetti attivi sul portale e scegliere se finanziarli.

Ogni progetto stabilisce un limite minimo di partecipazione (non c’è un limite massimo). Sopra quel limite l’investitore può scegliere la somma che preferisce. Io consiglio comunque piccole cifre. Le somme versate dall’investitore vengono custodite da un Intermediario Finanziario finché la campagna di raccolta non è conclusa .

Una campagna ha esito positivo quando al suo termine ha raggiunto l’importo minimo prefissato ed è stata sottoscritta una quota pari ad almeno il 5% da parte di Investitori Professionali. L’importo da raccogliere così come la durata è stabilito dall’Offerente in accordo con il Gestore.

Nel caso il target minimo di raccolta non venga raggiunto, tutti i capitali investiti sono restituiti agli investitori senza costi aggiuntivi. Se invece la campagna supera il target di raccolta con investimenti in eccesso e si conclude in overfunding, questi possono essere restituiti agli investitori secondo il principio cronologico di ricezione degli ordini, oppure vengono trattenuti se è prevista una soglia massima di raccolta.

Quando una campagna è conclusa le quote corrispondenti all’investimento effettuato da ciascun investitore sono liberate dall’Intermediario Finanziario al titolare del progetto, l’investitore matura così il diritto alla quota del capitale di rischio promessa.

Il processo di investimento

Il processo di investimento è davvero semplice e veloce.

Per cominciare ti basterà registrarti in maniera gratuita e cominciare a consultare le operazioni già finanziate e quelle future.

Successivamente potrai analizzare ogni proposta d’investimento grazie al prospetto di offerta, all’investment memorandum e alla valutazione terza e indipendente.

Il terzo passo è quello di completare il profilo, prima di investire, integrando con alcune informazioni proprio come previsto dalla Consob.

Poi potrai cominciare a investire, valutando i ritorni attesi e cercando di capire quanto del capitale investire, perfezionando poi la sottoscrizione con un bonifico.

Durante l’holding period poi potrai monitorare e ricevere la reportistica periodica.

Al termine non ti resterà che incassare e ricevere la liquidazione del capitale investito, più il rendimento maturato, con un semplice bonifico.

La Fiduciaria

Essi sono il primo gestore italiano di equity crowdfunding ad aver siglato una partnership con una Società Fiduciaria per offrire ai clienti un servizio professionale durante la detenzione delle quote sottoscritte e fino all’evento di liquidazione.

Il partner è Be Trust Fiduciaria, società autorizzata e vigilata dal Ministero dello Sviluppo Economico.

Operare in collaborazione con una società fiduciaria presenta diversi vantaggi: in primis la gestione degli adempimenti amministrativi e fiscali verranno svolti dalla società, sollevando quindi l’investitore da questi oneri, in secondo luogo le informazioni personale non vengono mai rese note, quindi l’intestazione fiduciaria è in grado di tutelare la tua privacy dopo l’investimento, e in terzo luogo l’eventuale compravendita delle partecipazioni è facilitata dall’iscrizione dei titoli all’interno di un mandato fiduciario.

I costi

La registrazione è gratuita, così come abbiamo già avuto modo di vedere, e ti permette di accedere alle opportunità d’investimento e alla relativa documentazione.

Concrete, a fronte dei servizi professionali offerti, applica per ogni investimento effettuato dagli utenti una commissione una tantum (Investment fee) calcolata in percentuale sul capitale investito (compresa tra l’1% e il 4%) e definita in base all’ammontare scelto e al progetto destinatario.

L’esatta percentuale verrà dichiarata all’interno del materiale informativo dell’Offerta, prima della sottoscrizione dell’ordine di adesione, e sarà addizionata alla somma destinata all’investimento. In caso di esito negativo della campagna di raccolta anche la spesa di commissione verrà rimborsata insieme capitale investito.

Guadagni per l’investitore

Perché dovresti investire in un progetto immobiliare su Concrete?

In un investimento equity based i guadagni possono essere maggiori rispetto all’investimento lending based, e consistono:

• nell’incasso dei dividendi per distribuzione di utili da parte della società che ha realizzato il progetto;
• nel capital gain dato dalla differenza positiva tra il prezzo di vendita ed il prezzo di acquisto in caso di cessione della partecipazione.

Considera che i progetti immobiliari finanziati hanno l’obiettivo di realizzare unità immobiliari destinate alla vendita, quindi la redditività dell’investimento dipende dal profitto realizzato (ROI atteso), pertanto non è possibile sapere quanto si avrà realmente in ritorno dall’investimento (a differenza del lending based).

I rendimenti attesi (ROI) si attestano fino al 65%, con holding period attesi da 12 mesi.

Procedimento per diventare investitore

Nel caso volessi diventare investitore su Concrete devi seguire questi step:

1. Registrati gratuitamente sul portale tramite il form. Bastano un indirizzo email e una password;
2. Visualizza le campagne attive; scarica e analizza tutta la documentazione fornita; partecipa all’Offerta con il tasto “Investi”;
3. Per procedere con l’investimento devi completare la registrazione. Compila il modulo delle generalità (dati anagrafici, di residenza, numero di cellulare ecc.) e quello per l’attivazione dell’intestazione fiduciaria. Rispondi al “questionario di appropriatezza”, e se decidi di proseguire con l’investimento ti verrà chiesto di caricare sul portale il tuo documento di identità, il cod. fiscale ecc;
4. Aderisci alla raccolta con la cifra che preferisci;
5. Conferma l’investimento con il versamento sul conto aperto presso l’Intermediario Finanziario della somma da investire (più i costi di commissione) mediante bonifico bancario, tutto entro 7 giorni dalla ricezione della conferma dell’ordine di adesione.

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A cosa serve il questionario di appropriatezza?

Il regolamento Consob in fatto di investimenti in equity crowdfunding richiede che gli investitori siano sottoposti ad un “questionario di appropriatezza” prima di effettuare l’investimento, il cui scopo è verificare se il cliente possiede le nozioni finanziarie basilari, se ha  compreso i rischi dello strumento e se può far fronte alla potenziale perdita del capitale.

Il team di Concrete, attraverso le risposte del questionario, valuta se l’investimento è appropriato al profilo dell’investitore, ma in ogni caso è poi quest’ultimo a decidere liberamente se investire o ritirare l’adesione. Le informazioni raccolte hanno validità per un anno.

Rischi correlati all’investimento

L’investimento in società non quotate in mercati regolamentati è un investimento ad alto rischio, non garantito, nel senso che Concrete e gli Offerenti non garantiscono ritorni per l’investitore che si assume volontariamente il rischio imprenditoriale. Considera che un progetto di sviluppo in quanto tale ha in sé una componente di incertezza molto alta.

I due rischi principali a cui saresti esposto in qualità di socio sono:

• la perdita dell’intero capitale investito dovuta al fallimento del progetto immobiliare o nel caso, improbabile, che il mercato subisca un crollo.
• il rischio di realizzare un minor guadagno o di impiegare del tempo per vedere un ritorno a causa dell’illiquidità dello strumento finanziario acquistato.

Quando è possibile esercitare il diritto di recesso?

Sempre il Regolamento Consob stabilisce che l’investitore abbia diritto di recedere dall’investimento entro 7 giorni dalla sottoscrizione dell’ordine di adesione, senza addebito di alcuna spesa, mediante comunicazione scritta via email a Concrete.

L’investitore ha anche facoltà di revocare l’investimento entro 7 giorni decorrenti dalla data di pubblicazione di informazioni rilevanti e diverse da quelle già in possesso che compromettono il mantenimento dell’investimento, sempre inviando un’email al gestore.

In ogni caso, l’investitore viene rimborsato delle somme già versate entro 15 giorni lavorativi dalla data di ricezione della comunicazione.

Tassazione sui guadagni

Vediamo adesso come funziona la tassazione dei guadagni: per quanto riguarda le Persone Fisiche, la tassazione applicata sui dividendi ricevuti dall’investimento oppure sui guadagni dovuti alla plusvalenza, corrisponde a una ritenuta a titolo d’imposta applicata alla fonte dalla Fiduciaria pari al 26% dell’intero ammontare.

Opinioni di Affari Miei

La mia raccomandazione è di prendere l’investimento nel crowdfunding con serietà, come faresti con qualsiasi altro strumento finanziario perché, anche se investire con le piattaforme è facile, veloce e automatico, il rischio non manca, soprattutto nel caso dell’equity based.

Il secondo consiglio che posso darti è quello di diversificare – non destinare mai a queste piattaforme la totalità dei tuoi risparmi, anzi, usa solo una piccola percentuale che puoi permetterti di perdere.

Detto ciò, i vantaggi e i pericoli del Real estate crowdfunding sono pur sempre quelli comuni al mercato immobiliare, che è molto più solido rispetto a tanti altri, quindi vale la pena cimentarsi alla ricerca di ritorni superiori alla media, ma sempre con le dovute cautele.

Quindi, conviene affidarsi a Concrete per investire?

Si tratta di una buona piattaforma, anche se esistono altri portali di crowdfunding immobiliare più noti e già rodati, supportati da recensioni molto positive (alcuni li ho già recensiti su Affari Miei).

Potresti valutare Concrete anche in un’ottica di diversificazione dell’investimento su più piattaforme, magari alla ricerca di progetti immobiliari con ROI attesi elevati, allora Concrete può rappresentare una delle opportunità.

Se vuoi cogliere l’opportunità, registrati subito sul sito ufficiale e cerca il progetto che ti sembra più adatto a te.

Conclusioni

Arriviamo alla fine della recensione sulla piattaforma Concrete Investing: abbiamo visto insieme di cosa si occupa, come funziona e quanto è semplice investire nel mattone tramite Internet.

Se hai voglia di approfondire ulteriormente il discorso della diversificazione ti consiglio di appoggiarti al mio video corso gratuito “Investi con Buon Senso”, che ti insegna a distribuire i soldi in maniera strategica scegliendo gli strumenti di investimento più adatti. Puoi anche consultare i percorsi guidati per scoprire che tipo di investitore sei:

Un saluto da Affari Miei!