Plusvalenza Immobiliare: Calcolo e Tassazione

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

19 Aprile 2017

Fare affari con il mattone non è un’operazione immediata come si potrebbe pensare. In tanti casi infatti, e soprattutto quando ci muoviamo a scopo speculativo, interviene infatti il fisco, che tassa quella che si chiama la plusvalenza immobiliare.

Vediamo insieme di cosa si tratta, dei casi un cui è necessaria applicarla, se è possibile mettere in atto dei comportamenti che possano ridurla e se si possano tenere dei comportamenti specifici atti ad eliminare o a ridurre l’impatto della tassazione sulla plusvalenza immobiliare.

Che vuol dire plusvalenza immobiliare?

Plusvalenza è un termine che si è fatto strada nel linguaggio giornalistico e nel linguaggio legale negli ultimi anni, mutuato da quello commerciale.

Per plusvalenza intendiamo la differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita di un bene, in questo caso di un immobile.

Il contesto è dunque quello legato all’atto di comprare casa: immaginiamo di aver acquistato l’abitazione in questione ad un prezzo di 125.000 euro e di averla rivenduta dopo qualche anno a 160.000 euro. Avremo portato a casa una plusvalenza di 35.000 euro.

In alcuni casi specifici, come abbiamo detto in apertura, la plusvalenza immobiliare va tassata ed è per questo che impareremo insieme a calcolarla e soprattutto ad individuare casi e comportamenti che possono o ridurre l’imposta sulla plusvalenza immobiliare stessa oppure eliminarla del tutto.

Tasse vendita casa: la tassazione della plusvalenza sulle operazioni speculative

La tassazione delle plusvalenza deve sempre intervenire quando la casa sia rivenduta entro 5 anni dall’acquisto oneroso.

Sottolineiamo oneroso in quanto tale norma non va assolutamente applicata nel caso in cui l’immobile sia stato ricevuto per successione.

Questo vuol dire che un immobile che vi venga lasciato dal nonno o da uno zio non è sottoposto a tassazione della plusvalenza.

I 5 anni sono dunque una soglia fondamentale entro la quale la compravendita dell’immobile viene considerata come atto speculativo e dunque fonte di reddito da tassare.

I casi in cui non deve essere applicata l’imposta sulla plusvalenza immobiliare

Ci sono in realtà, oltre a quello dell’acquisto per successione, diversi casi nei quali la tassazione della plusvalenza compravendita immobiliare non deve essere applicata anche nel caso in cui non fossero passati 5 anni dalla data di acquisto. Non si deve pagare la tassa sulla plusvalenza nel caso in cui:

• nel caso in cui l’immobile sia stato acquistato per donazione;
• nel caso in cui noi e/o i nostri familiari abbiano abitato nell’immobile in questione per un periodo maggiore della metà del tempo intercorso tra l’acquisto e la vendita;

Sul secondo punto è forse necessario intervenire al fine di chiarire un punto che può fare la differenza tra il pagare un’imposta molto sostanziosa e invece non pagare nulla.

Innanzitutto bisogna partire calcolando il numero di mesi o di giorni tra l’acquisto dell’immobile e la sua vendita.

A fare fede in questo caso saranno le date di rogito per l’acquisto e per la vendita. Successivamente si dovranno contare i giorni per i quali si è mantenuta la residenza nell’abitazione in questione, e qui a fare fede è la residenza anagrafica.

Nel caso in cui i giorni di residenza nostri e/o dei nostri familiari siano superiori al tempo tra acquisto e vendita diviso due, non dovremo pagare alcuna imposta.

Quanto si paga di imposta sulla plusvalenza immobiliare?

Ci sono in realtà due possibili scelte per il contribuente che si trova a dover pagare l’imposta sulla plusvalenza immobiliare:

• si può calcolare la plusvalenza e inserire la stessa sotto la voce “altri redditi” della dichiarazione dei redditi, per poi pagare la relativa aliquota IRPEF di riferimento;
• si può chiedere in sede di rogito di applicare un’imposta sostitutiva del 20%, che va pagata contestualmente al rogito e che il notaio si preoccuperà di pagare una volta che l’atto sarà registrato per via telematica;

Per quanto riguarda la seconda opzione è bene ricordare che non è assolutamente possibile scegliere questo tipo di tassazione successivamente alla chiusura del rogito e che devono farne richiesta tutti gli eventuali venditori, la cui volontà deve dunque concorrere nel caso in cui si tratti di un bene immobile cointestato.

Va inoltre ricordato che anche nel caso di pagamento dilazionato, l’imposta sulla plusvalenza è dovuta immediatamente nel caso in cui si dovesse scegliere la seconda opzione.

Per ulteriori delucidazioni su questa (per quasi tutti vantaggiosa) opportunità, ci si può comunque rivolgere al notaio stesso, che illustrerà sia le modalità attraverso le quali si può richiedere l’imposizione sostitutiva, sia le modalità attraverso le quali è necessario far avvenire il pagamento.

Plusvalenza cessione immobile: le migliorie

Le migliorie intervenute sull’immobile, le cui relative spese siano state regolarmente registrate, possono essere sottratte dal calcolo della plusvalenza.

Immaginiamo di avere ottenuto una plusvalenza immobiliare di 25.000 euro, e di avere spese documentate per il miglioramento dell’immobile di 12.000 euro.

L’imposta dovrà essere versata soltanto per la differenza tra la plusvalenza e le migliorie documentate, ovvero 13.000 euro.

Allo scopo del calcolo della base imponibile sulla plusvalenza è bene ricordare che le opere in questione devono essere effettivamente delle migliorie, e che non possono essere fatte rientrare le operazioni ordinarie di manutenzione all’interno di questa categoria.

Calcolo plusvalenza immobiliare: i costi del notaio

Va ricordato en passant che anche i costi di notaio possono essere aggiunti ai costi sostenuti necessariamente per l’immobile e che in linea di massima possono essere stornati dal calcolo di una eventuale plusvalenza.

Le norme di legge di riferimento: L’art. 67 TUIR

Per chi volesse approfondire la materia non ci resta che segnalare la norma di legge che opera in relazione alle plusvalenze sulle cessioni immobiliari.

Ad essere operativo in questi casi è l’articolo 67 del TUIR, che al comma b) fa appunto riferimento alle plusvalenze che vengono realizzate attraverso la cessione, a titolo oneroso, di immobili che vengano ceduti entro 5 anni dalla loro costruzione o dal loro precedente acquisto.

I terreni devono pagare la tassa sulla successione?

I terreni che siano in possesso di potenziale utilizzazione edificatoria, per dirlo con le non bellissime parole del legislatore, ovvero che siano edificabili, rientrano nella categoria di immobili che sono soggetti ad una eventuale imposta sulla plusvalenza da immobili.

Cosa avviene in caso di donazione?

Vale la pena di ricordare che nel caso in cui l’immobile fosse donato entro 5 anni dall’acquisto del donante, ovvero di chi cede l’immobile, è da ritenersi comunque operativa la norma che riguarda la plusvalenza degli immobili e la relativa tassazione.

La donazione non è dunque sempre un modo per liberarsi da questo tipo di imposta. Vi consigliamo di leggere l’articolo dedicato alla donazione degli immobili per approfondire il tema.

Buona lettura!