Asta con Incanto e Senza Incanto: Come Funzionano le Aste Giudiziarie?

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

7 Febbraio 2022

Che cosa sono le aste giudiziarie e in che cosa consiste l’incanto che spesso le caratterizza? Spesso, nella pratica, si sente parlare di asta con incanto o senza incanto ma i non addetti ai lavori non sempre riescono a percepirne le differenze.

Acquistare determinati beni, come una casa, richiede un cospicuo investimento di denaro.

Vincolarsi ad un finanziamento e/o spendere buona parte dei propri risparmi in questo modo può spaventare molte presone, le quali cercano il modo per spendere meno e acquistare lo stesso il bene ambito.

Una delle soluzioni è quella di ricorrere all’acquisto attraverso l’asta giudiziaria, che talvolta può proporre prezzi particolarmente vantaggiosi, in quanto il suo obiettivo è quello di soddisfare il debito e le attese del creditore. Attenzione però: in ogni caso sono stabiliti dei criteri minimi di prezzo in sede di valutazione del valore del bene in vista di un’asta.

Dunque come funziona un’asta e in che cosa consiste?

Nel nostro articolo vogliamo fornirvi una guida introduttiva per muovervi in questo contesto in piena consapevolezza: dunque se volete capire come funziona l’asta e qual è la differenza tra l’asta con incanto e quella senza incanto continuate a leggere.

Perché alcuni beni diventano oggetto di un’asta?

Una delle prime curiosità che vogliamo soddisfare è legata ai beni che vengono proposti in questo tipo di compravendita giudiziaria: com’è possibile che alcuni immobili o beni siano proposti in questo mercato? Quali sono le caratteristiche per cui un soggetto si trova nella condizione di dover vendere una sua proprietà in questo modo?

Partiamo dal presupposto che un’asta consiste in uno strumento per vendere in maniera forzata qualcosa; ma quando si verificando le condizioni per forzare l’alienazione di una proprietà?

Secondo quanto stabilito dalla legge, un soggetto (sia una società che un soggetto privato) può vedere i suoi beni espropriati e venduti forzatamente qualora egli sia gravato da debiti non sanati: il senso di questa operazione è quello di ricavare della liquidità con la quale soddisfare le esigenze del creditore.

Invece colui che acquista non deve temere particolari condizioni: dal momento dell’apposizione della firma sull’atto egli può godere di tutti diritti sul bene stesso, diritti che fino a quel momento erano in capo al proprietario espropriato.

Quali sono gli effetti del decreto del giudice esecutivo? Quando il giudice a capo dell’asta dispone il trasferimento della proprietà del bene al vincitore della gara ogni responsabilità che gravava sul bene (ipoteca, pignoramento ecc.) viene considerato cancellato grazie al cosiddetto effetto liberatorio della vendita immobiliare forzata, regolato dall’articolo numero 586 del codice di procedura civile.

Tipologie di asta giudiziaria: asta con incanto e asta senza incanto. Ecco le differenze

Aste con incanto e senza, facciamo chiarezza e passiamo ora ad esaminare le modalità con cui si svolge un’asta giudiziaria. Come anticipato in apertura le modalità di vendita sono due, ossia quella caratterizzata dalla presenza del cosiddetto incanto e quella che invece non lo prevede.

Le leggi di riferimento in tal senso sono due, ossia la numero 263 del 28 dicembre 2005 e quella più recente del 24 febbraio del 2006, legge numero 52. Esse prevedono che la vendita senza incanto sia quella da adottare a prescindere, a meno che non vi siano opposizioni e sempre che sia stato raggiunto un accordo tra le parti circa il prezzo da proporre agli acquirenti.

Se questi presupposti non si verificano allora si deve passare alla seconda procedura di vendita, ossia quella con incanto.

La vendita senza incanto è regolata dal codice di procedura civile (articoli 570 e seguenti) e prevede che coloro che vi partecipano possano esporsi con offerte e proposte di compravendita.

Come fare a presentare la propria proposta?

Gli aspiranti acquirenti devono presentare all’Ufficio Cancelleria del tribunale una busta chiusa in cui è riportato il prezzo (oltre naturalmente alle proprie generalità).

Vanno segnati anche altri dati e altre informazioni utili per valutare adeguatamente l’offerta e identificare la migliore, ad esempio i modi ed i tempi di pagamento.

Cosa avviene in seguito alla ricezione di queste buste?

Esse vanno consegnate entro una data specificata, dopo la quale viene poi fissata un’udienza durante cui vengono esaminate tutte quante le offerte.

A tale udienza sono naturalmente invitati tutti gli offerenti. In questa sede il giudice ascolta tutte le parti in causa. Per poter considerare accolta senza ombra di dubbio l’offerta, essa deve proporre una cifra che superi di un quinto il valore del bene.

Nel caso in cui invece la proposta sia inferiore a questo valore e nel caso in cui vi sia il dissenso dei creditori, oppure se si ritiene di poter ottenere una cifra più soddisfacente, allora il giudice non può proseguire con la vendita.

Cosa succede se vi sono più offerte valide durante la vendita senza incanto?

Per rispondere all’interrogativo avanzato dal titolo di questo paragrafo, possiamo affermare che in queste situazioni viene indetta un’ulteriore gara, gara che vede coinvolti gli offerenti che hanno presentato una proposta allettante.

Il prezzo a base d’asta identificato è quello che vede il valore dell’offerta più alta; in alternativa può venire ordinata l’asta giudiziaria basata sull’incanto.

Invece, nel caso in cui non si possa avviare la gara appena descritta a causa della mancanza di partecipazione ed adesione da parte dei partecipanti, allora il giudice può procedere disponendo la vendita a favore del maggior offerente.

Quando la vendita viene definita conclusa, il giudice deve ordinare la disposizione di un decreto che stabilisca le modalità di versamento del prezzo e la data entro cui deve essere effettuato il versamento stesso.

Asta giudiziaria e vendita con incanto: come procedere?

Se il giudice esecutivo invece si trova a dover disporre la prosecuzione dell’asta attraverso l’adozione della modalità con incanto, come si procede?

Questa modalità è regolata dagli  articoli del codice di procedura civile numero 576 e seguenti e, come anticipato, prevede una gara tra i vari offerenti.

Il giudice esecutivo delibera attraverso un’ordinanza quali sono le modalità da adottare per giungere all’atto di vendita, oltre al prezzo base dell’incanto e alla sede e alla data in cui la gara si deve svolgere.

Il giudice deve specificare anche la misura minima dell’aumento da addurre alle offerte, il valore della cauzione, quali sono i modi e il termine entro cui il prezzo del bene deve essere depositato.

Nel caso in cui le offerte non dovessero superare il prezzo posto a base d’asta allora non sono considerate valide ed efficaci a concludere la vendita.

Se l’offerta di un partecipante viene superata da quella di un latro, la prima proposta non è più considerata ed è dichiarata nulla.

Nuova normativa e ultime novità introdotte

A seguito delle innovazioni apportate al codice di procedura civile, in particolare all’articolo numero 490, è stata inserita l’obbligatorietà della pubblicazione dell’avviso di vendita, dell’ordinanza del giudice e della relazione di stima su specifici siti online, annunci che devono essere visibili a partire da almeno 45 giorni prima del termine utile per la consegna delle offerte o della data fissata per lo svolgimento dell’incanto.

La motivazione di questa modifica è legata alla volontà di promuovere la partecipazione di più soggetti all’evento. I documenti resi noti grazie a tale normativa servono per permettere di conoscere alcuni dati sul bene (iscrizioni, trascrizioni, dati catastali, destinazione d’uso del bene, stato occupazionale, valore dell’immobile…).

Tali informazioni vogliono rispondere ai requisiti di flessibilità, trasparenza e speditezza imposti dalla Relazione illustrativa al Regio Decreto  numero 267 del 1942, ossia la Legge fallimentare, poi modificata nel 2005 con la legge numero 80.

Un’altra novità introdotta è legata alla figura del custode, che avviene, a differenza del passato, in favore di un terzo.

La presenza di un custode ha più scopi, a partire dalla possibilità di rendere più agevole la visita all’immobile e a garantire una gestione volta alla valorizzazione del bene stesso. Il custode non è un terzo, ma il debitore stesso, soltanto nel caso un cui il debitore occupi l’edificio o se il giudice non ritenga di nessuna utilità la nomina di un soggetto terzo.

Attenzione però: tali modifiche sono applicate alle nuove procedure e a quelle pendenti, ma non  alle procedure per cui è stata già disposta la vendita, per cui viene ancora applicata la precedente normativa.