Come Funziona il Subaffitto: è Legale? Guida alla Sublocazione

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

26 Marzo 2019

Durante periodi di crisi come quello che stiamo vivendo, con il mercato immobiliare che nonostante una leggera flessione continua a chiedere canoni d’affitto da capogiro, subaffittare parte del proprio appartamento o la totalità dello stesso può diventare una vera necessità.

Si tratta però di uno degli argomenti legali più discussi e meno compresi ed è per questo motivo che abbiamo preparato una guida che vi illustrerà come funziona il subaffitto, quando è praticabile e che analizzerà questioni importanti come la necessità di darne pubblicità e notizia al proprietario dell’immobile.

Quando il subaffitto può essere conveniente

Le situazioni un cui si potrebbe configurare la necessità di subaffittare la propria abitazione sono diverse.

Può essere il caso ad esempio di un’assenza forzata dalla città, o di una lunga vacanza.

In quel caso, per rientrare almeno parzialmente da quelli che sono i costi fissi del canone, può essere utile cercare di subaffittare per un periodo limitato l’appartamento che si occupa.

L’affittuario dunque, cioè chi ha intestato il contratto di locazione, può sottoscrivere a favore di un terzo un contratto di sublocazione, che è completamente indipendente dal contratto principale.

Cosa dice la legge

Il codice civile regola il contratto di sublocazione all’articolo 1594 del codice civile, che recita:

“Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore. Trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi.”

La lettera del codice è dunque piuttosto chiara. A meno che non ci siano accordi in senso contrario, che devono essere riportati per inciso sul contratto di locazione, è sempre possibile sublocare l’appartamento di cui all’originale contratto di locazione, a patto che se ne faccia un uso consentito dalla legge.

Il locatore / proprietario può opporsi?

I casi nei quali si può resistere, legalmente parlando, alla sublocazione o al subaffitto sono, per legge, tre. Il proprietario dell’immobile può dunque opporsi se:

• l’inquilino rifiuta di comunicare prontamente le condizioni alle quali viene ceduto in subaffitto l’immobile;
• se le condizioni sono ritenute abusive rispetto a quelle riportate dal contratto principale;
• se il nuovo contratto di sublocazione o subaffitto prevede un cambiamento nell’uso e nella destinazione dei locali stessi.

Si tratta di tre casi specifici riportati dalla legge, al di fuori dei quali il consenso del locatore (ovvero del proprietario dell’immobile) può essere ritenuto dovuto.

È necessario il consenso del proprietario?

Secondo la legge così come riportata dal Codice Civile Italiano, il consenso del locatario, ovvero del proprietario dell’immobile o dell’avente diritto è necessario.

Non si tratta però di consenso completamente libero, in quanto può essere negato solo e soltanto nei casi previsti dalla legge, che sono quelli che abbiamo elencato poco sopra.

Quando la sublocazione può portare a disdetta del contratto principale

In alcuni casi i disaccordi sulla sublocazione possono portare ad una risoluzione del contratto di locazione principale. Anche questi casi sono predeterminati dalla legge e operano come segue:

• quando il conduttore non comunica le condizioni di sublocazione al proprietario;
• quando il conduttore non rispetta il rifiuto al consenso da parte del proprietario, e dunque opera comunque un contratto di sublocazione nonostante il parere avverso, e giustificato dalla legge, di chi gode dei diritti reali sull’appartamento;
• quando il proprietario avrebbe potuto rifiutarsi se fosse stato a conoscenza di quanto avvenuto.

Si tratta anche in questo caso di casi specifici, oltre i quali non è assolutamente possibile procedere alla risoluzione del contratto principale in virtù del contratto conseguente di sublocazione.

Responsabilità e rischi del subaffitto

Il subaffitto non è una pratica priva di rischi. Nel caso di cattivo comportamento del sub-conduttore, ovvero di danni ai locali o di locali non liberati per tempo alla scadenza del contratto, e in aggiunta per tutti i casi in cui il sublocatore non dovesse versare i canoni, è ritenuto infatti responsabile il conduttore del contratto di sub-locazione, ovvero chi ha intestato il contratto principale e ha deciso di subaffittare i locali oggetto del suddetto contratto.

Si tratta dunque di un’assunzione di responsabilità piena da parte dell’affittuario, che risponderà con la propria persona e i propri mezzi per qualunque tipo di danno o controversia contro il proprietario dei locali.

Quando il proprietario può interagire direttamente con il sub-conduttore

Il proprietario dell’immobile non ha alcun tipo di vincolo contrattuale con il sub-affittuario, anche se in alcuni casi previsti e determinati dalla legge può intervenire direttamente a tutela dei propri interessi. Questo si verifica nei casi in cui:

• il sub-affittuario utilizzi i locali per destinazioni non previste nella tipologia dell’immobile e nel contratto;
• l’affitto non fosse versato per tempo, condizione in cui il proprietario può rivalersi anche sugli oggetti del sub-conduttore;
• il contratto principale di locazione venga disdetto. In questo caso il locatore principale subentra nel ruolo di sublocatore e il contratto di trasforma in un normale contratto di affitto;
• il contratto principale sia terminato, potendo chiedere contestualmente lo sfratto anche del sub-affittuario.

Il subaffitto è una pratica piuttosto complessa, che a meno a nostro parere richiederebbe l’intervento di uno specialista di leggi e contratti al fine di evitare problemi sia al proprietario sia all’affittuario del contratto principale.

Gestire gli immobili, soprattutto alla luce di quanto riportato dal vetusto codice civile italiano, non è assolutamente facile, e le sfide che si aprono con le possibilità offerte da internet (pensiamo a subaffitto stile b&b di solo una stanza dell’appartamento) sembrano essere, a meno di un intervento deciso delle corti di più alto grado, piuttosto complesse da risolvere.

Conclusioni

I motivi per cui ti stai interessando di subaffitto possono essere sostanzialmente due:

• vuoi aumentare le tue entrate perché fai fatica a pagare l’affitto: spero di esserti stato di aiuto;
• vuoi avviare un business immobiliare basato sui subaffitti: in tal caso, puoi leggere questa guida super che ho scritto recentemente.

Sul tema degli Investimenti Immobiliari, inoltre, c’è una sezione apposita dedicata da Affari Miei: inizia da qui.

Puoi, inoltre, approfondire leggendo le seguenti risorse:

Ti auguro un buon proseguimento su Affari Miei.