Contratto ad Uso Foresteria: Come funziona la Locazione e che Vantaggi offre

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

30 Giugno 2017

Il contratto di locazione a uso foresteria è un istituto presente nel nostro ordinamento e che è decisamente diverso dal normale rapporto contrattuale tra locatore e locatario.

Si tratta infatti di un rapporto che intercorre tra il proprietario dell’immobile e una persona giuridica, generalmente un’azienda, che prende in affitto l’appartamento o lo stabile al fine di poter fornire ai propri dipendenti un’abitazione.

La situazione è tipica per le aziende che hanno più di una filiale e che possono applicare una turnazione tra gli stessi, che avranno dunque bisogno di un’abitazione per un periodo limitato di tempo.

Il contratto in questione, dunque, può essere parzialmente assimilato ad un normale contratto di locazione, anche se la differenza è che nessuna delle due parti contraenti occuperà l’immobile, che sarà destinato a terze parti.

L’accordo deve essere regolarizzato necessariamente per scrittura privata.

Quali sono le norme che regolano la locazione a uso foresteria?

La disciplina del contratto di locazione ad uso foresteria è indicata dal Codice Civile, agli articoli 1571 e ss. facendo parte delle c.d. locazioni completamente libere. Si tratta di una denominazione che indica una particolare disciplina, dove leggi e norme sono piuttosto scarne e “leggere” e che è quasi completamente sciolta da vincoli di tipo contrattuale, temporale, cauzionale etc.

L’unico limite per il contratto di locazione a uso foresteria è il limite temporale di 30 anni, al termine del quale si può rinnovare l’accordo in automatico, per volontà delle parti o farlo decadere.

Quali sono i vantaggi per il locatore? E per il locatario?

Per il locatore ci sono diversi vantaggi collegati al contratto di locazione ad uso foresteria: innanzitutto si interagisce con una persona giuridica, che è tendenzialmente più affidabile delle persone fisiche, si possono stabilire allo stesso tempo sia vincoli di tempi che canoni senza alcun tipo di limite indicato dalla legge.

Non ci sono allo stesso tempo le deduzioni Irpef e non si può ricorrere al sistema della cedolare secca al 21%.

Per quanto riguarda invece i vantaggi per l’azienda, abbiamo in seguito alla legge 338/2000 (la Finanziaria 2011) la possibilità di dedurre completamente le somme che vengono spese per il pagamento dei canoni riportati in contratto di locazione ad uso foresteria.

Questo contratto, per intenderci, è estremamente vantaggioso per entrambe le parti, a patto che, ovviamente, l’uso foresteria sia reale e non fittizio, dato che in quel caso si dovrebbe passare al regime indicato dalla disciplina dei contratti di locazione “normali”, con la perdita di quelli che sono i vantaggi per le parti.

Quando la locazione ad uso foresteria è ammissibile?

La Finanziaria del 2000 ha rilegittimato la presenza nel nostro ordinamento di un uso foresteria che, in seguito alla legge 431/1998 non si riteneva più possibile.

Si trattava, anzi si tratta ancora di un tipo di contratto locativo che è completamente sciolto da vincoli e che dunque, almeno a livello di coerenza dell’ordinamento, si scontra per disomogeneità, in un settore, quello delle locazioni, dove il legislatore è intervenuto pesantemente a tutela degli affittuari, stabilendo termini di tempo e massimali per i canoni in moltissime città (con i relativi aumenti).

Grazie alle nuove leggi finanziarie, che sottolineano l’operatività del contratto ad uso foresteria, le aziende hanno dunque a disposizione anche questo strumento, i cui vantaggi, come abbiamo detto poco sopra, sono davvero interessanti.

Quando la destinazione d’uso cambia

La Cassazione è recentemente intervenuta sulla questione del cambio di destinazione d’uso possibile per alcuni immobili. È il caso tipico degli alberghi, che non possono essere destinati ad uso abitativo e dunque non possono essere oggetto, come ricordato in sent. 39897, di un contratto di locazione ad uso foresteria.

Le leggi in materia infatti stabiliscono che per il cambio d’uso e di destinazione di un bene immobile, quando non siano necessari interventi di tipo edilizio, deve essere appropriatamente denunciato attraverso Denuncia di Inizio attività.

Tra i requisiti, in verità pochi, necessari per avere un contratto di locazione ad uso foresteria, vi è dunque quello della categoria a cui appartiene l’immobile.

Deve essere necessariamente destinato ad uso abitativo, non potendo dunque essere oggetto della foresteria immobili commerciali, alberghi, depositi etc.Il contratto di locazione ad uso foresteria presenta tali vantaggi, che lo rendono uno dei più vantaggiosi per entrambe le parti.

Per questo motivo il legislatore cerca, ovviamente, di restringerne il caso di applicazione esclusivamente alla fattispecie principale, ovvero dell’immobile ad uso abitativo destinato ai dipendenti di un’azienda con più filiali.

In tutti gli altri casi è fatto divieto utilizzare questa forma contrattuale libera, e si dovrà dunque ricorrere agli altri tipi di contratti di locazione, con svantaggi per entrambe le parti, sia a livello di libera determinazione delle clausole, delle durate e dei canoni.

Si parla ormai da tempo, in parlamento, di riformare la disciplina prevista dal Codice Civile per questo tipo di locazioni, cercando di assoggettarle a regimi più restrittivi. Per il momento però, non se ne è fatto ancora nulla e si può continuare a godere delle libertà concesse dall’uso foresteria, senza alcun tipo di problema.