Come Valutare una Casa da Acquistare: Guida alla Stima Immobiliare, Pianifica bene il Tuo Acquisto

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

4 Aprile 2019

Come valutare un immobile? La valutazione della casa è frutto di calcoli molto complessi che, date le somme in gioco (anche un solo appartamento è una riserva di valore molto importante), possono essere soggette all’influenza dei diversi soggetti coinvolti.

Agenzia e acquirente hanno interesse, e vedremo più avanti in dettaglio perché, a valutazioni più basse, mentre il proprietario potrebbe avere interesse a valutazioni più alte nel momento in cui si vende o più basse per lo Stato, dato che da quell’imponibile si calcoleranno le imposte.

Ma come funzionano le quotazioni immobiliari? Di cosa si deve tenere conto? Come procedere per valutazioni immobiliari sicure, che siano in grado di mettere d’accordo tutti? Quale prezzo al metro quadro dovrà essere applicato?

Come fare in dettaglio una stima immobiliare? Si tratta di un passaggio molto importante, specie se stai valutando di fare investimenti immobiliari. Vediamo insieme tutto quello che c’è da sapere, partendo con la certezza di muoverci in un ambito particolarmente difficile, dati appunto gli interessi in gioco.

Perché non affidarsi (soltanto) ad un’agenzia immobiliare per il calcolo del valore di una casa

Prima di addentrarci nello specifico del problema è assolutamente necessario analizzare il problema delle agenzie immobiliari.

Le agenzie immobiliari non hanno interesse a farti fare un buon affare, ma piuttosto a vendere la casa nel più breve tempo possibile, dato che le commissioni non maturano a tempo, ma appunto al momento della vendita.

Vendere una casa in 1 ora o in 10 anni porterà all’agenzia, di fronte a spese di tempo e denaro ben diverse, lo stesso guadagno e dunque non dovrebbe essere un mistero il fatto che da una quotazione più bassa e inferiore ai prezzi di mercato della tua casa l’agenzia immobiliare non avrebbe che da guadagnarci.

Possiamo sicuramente farci aiutare dall’agenzia per collocare il nostro immobile soprattutto in relazione agli altri quartieri della città e in relazione agli immobili presenti nelle immediate adiacenze.

Per quanto riguarda la valutazione immobiliare, sarebbe bene non prendere per oro colato tutto quello che ci dirà l’agenzia: ha interessi che spesso sono in conflitto con i nostri. Come fare allora?

Vediamolo insieme, almeno per quanto riguarda la quotazione “di vendita”. Per il calcolo invece del valore dell’immobile a fini impositivi, dovremo necessariamente muoverci in altro modo.

Come fare una stima oggettiva dell’immobile da soli

Non serve necessariamente essere esperti o aver lavorato in un’agenzia immobiliare per avere contezza delle tecniche che servono per quotare un immobile.

La valutazione della casa è difficile, ma con la guida che troverai esposta tra poco potrai farti un’idea relativamente precisa di quanto vale l’immobile che vuoi vendere o magari acquistare.

Il primo passo: calcolare la superficie commerciale

Il primo passo è quello di calcolare la superficie commerciale in metri quadrati dell’immobile. Sarà il numero che dovremo poi moltiplicare per il valore al metro quadrato della zona per avere la stima precisa del valore del nostro immobile.

Non tutte le parti del nostro appartamento o più in generale del nostro immobile contribuiscono in modo uguale al calcolo del peso commerciale.

Per calcolare la stima immobiliare dobbiamo dunque partire dal calcolo minuzioso della superficie commercialmente rilevante e procedere nel modo seguente:

• cominciare dai metri quadri calpestabili della casa;
• aggiungere il 5% dovuti ai muri perimetrali e i muri interni;
• aggiungiamo i balconi, ma soltanto al 30–33%. Questo vuol dire che per 10 metri quadrati di balconi, avremo 3 metri da calcolare nel computo della superficie commerciale;
• aggiungiamo eventuali giardini e terrazzi, anche questi da calcolare rigorosamente con il sistema del 30–33%;
• avremo così ottenuto il totale della superficie commerciale del nostro immobile.

Una volta che saremo in possesso di questa grandezza, potremo procedere con la stima, anche se prima dovremo ottenere il prezzo di base al metro quadrato dell’area dove si trova la nostra abitazione, che si tratti di appartamento, di casa indipendente o di qualunque altro tipo di unità abitativa.

Determinare il valore dell’abitazione al metro quadrato

Qui non ci sono purtroppo formule fisse da utilizzare, ma dovremo piuttosto cercare di individuare quali sono i valori medi di mercato.

Oggi con internet è relativamente più facile, dato che potremo andare a spulciare tra le quotazioni grazie a:

• il sito online dell’Agenzia delle Entrate, che ci fornisce una stima secondo i dati catastali della nostra abitazione. Si tratta di un prospetto piuttosto completo, dato che offre anche la media del valore delle locazioni, nonché un valore di mercato massimo e minimo;
• nel caso in cui non dovesse interessarci quanto offerto dall’Agenzia delle Entrate (si tratta comunque di stime che seguono i dati dell’agenzia, che potrebbero essere non esattamente aggiornati), potremmo consultare quanto messo a disposizione dai siti delle agenzie immobiliari.

Quando avremo in mano la stima dell’Agenzia sul prezzo al metro quadro, dovremo semplicemente moltiplicare la superficie commerciale per il valore.

E avremo una stima ancora piuttosto rozza del valore del nostro immobile o dell’immobile che ci interessa. Una volta che avremo questo dato, potremo procedere con ulteriori operazioni per rifinire la nostra stima.

Il prezzo così calcolato non è assolutamente sufficiente

La valutazione casa che abbiamo appena redatto insieme non è ancora rifinita. Le quotazioni immobiliari devono infatti tenere conto di altri fattori.

Valutare un immobile non può prescindere dai seguenti fattori:

• il piano: più la casa è in alto, più sarà alto il suo valore e questo vale anche per gli attici;
• la vista, se presente;
• l’esposizione alla luce;
• la qualità: in che stato si trova? È una casa nuova? È stata ristrutturata di recente? Nel caso non fosse così, dovremmo scendere anche del 30%;
• gli spazi comuni: in presenza di un palazzo signorile, i prezzi si alzano;
• i servizi di zona: siamo vicini a fermate dell’autobus o della metro? Vicino ad un’università? Sono tutti fattori che possono far alzare il prezzo, così come la vicinanza ad esempio ad aree verdi e parchi.

Le perizie immobiliari non sono affatto facili ed è per questo motivo che sono presenti moltissimi specialisti che si occupano di queste questioni.

Noi stiamo provando a fare da soli, e un certo livello di “spannometrie” non può che essere necessario.

A questo punto della trattazione avremo in mano un prezzo relativamente preciso, da adeguare infine alle nostre necessità: se abbiamo bisogno di vendere con urgenza l’immobile, sarà il caso di abbassare un po’ il prezzo.

Nel caso in cui fossimo invece disposti ad aspettare, sarà il caso di mantenere il prezzo il più vicino possibile a quello di mercato.

Le valutazioni di CRIF, specialisti delle quotazioni immobiliari

Chi non volesse fare da sé, magari per paura di procedere con una quotazione immobiliare troppo bassa (o troppo alta per dare luogo alla vendita), può rivolgersi a servizi professionali, come quelli offerti da CRIF- valutazioni immobili. In questo caso la perizia sarà indipendente e sarà particolarmente affidabile.

Il costo del servizio per gli immobili di tipo residenziale, così come riportato sul sito internet della compagnia, è di 330 euro più IVA.

Il calcolo del valore dell’immobile ai fini dei pagamenti di imposta

Il discorso è invece diverso per il calcolo del valore dell’immobile ai fini del calcolo dell’imposta. In questo caso ad interessarci sarà non il valore e la superficie, ma piuttosto la rendita catastale.

È un valore che può essere trovato nella misura catastale, e che subisce le seguenti modifiche:

• moltiplicato per 160 e poi con aggiunta del 5% dopo aver moltiplicato per gli immobili che fanno parte della categoria A (con esclusione degli immobili che fanno parte della categoria A/10);
• moltiplicato per 140 per tutti gli immobili che fanno parte della categoria B, nonché C/3, C/4 e C/5;
• moltiplicato per 80 per tutti gli immobili delle categorie A/10 e D/5;
• moltiplicato per 65 per tutti gli immobili della categoria D, escluso il D/5 che come abbiamo visto poco sopra va moltiplicato per 80;
• moltiplicato per 55 per tutti gli immobili della categoria C/1.

Una volta svolta la moltiplicazione che abbiamo riportato sopra, sarà possibile calcolare la base imponibile per l’IMU.

Quando si compra? La valutazione è altrettanto importante

Quando si sta per comprare casa è altrettanto importante fare una valutazione per quanto possibile vicina ai reali valori di mercato. Il rischio è sempre dietro l’angolo:

• l’agenzia, vedendoci interessati, potrebbe puntare ad alzare il prezzo per alzare anche la sua commissione;
• chiedere al padrone di casa il valore dell’immobile è un po’, proverbialmente parlando, come chiedere all’oste della qualità del vino. Sarà sicuramente suo interesse sopravvalutare l’immobile per trarre il più possibile dalla compravendita.

Anche nel caso in cui stessimo comprando un immobile, potremo mettere in opera, carte alla mano, la procedura che abbiamo descritto sopra per il calcolo del valore dell’immobile.

Importante è anche l’urgenza nel chiudere l’affare da parte del proprietario: chi vuole vendere subito, dovrà necessariamente scendere di prezzo.

Chi vuole strappare un buon affare, e questo è l’ultimo dei consigli di questa guida, dovrebbe anche evitare di “innamorarsi”, in senso lato, di una casa.

Le agenzie immobiliari percepiscono molto bene i nostri stati d’animo e ottenere uno sconto sarà molto più difficile nel caso in cui ci saremo mostrati come eccessivamente attaccati all’immobile in questione.

Risorse Utili

Se questa è la tua prima volta su Affari Miei, leggi i seguenti articoli chiave della sezione di investimenti immobiliari:

Buon proseguimento.