Comprare Casa a Milano: Consigli, Zone Migliori e Peggiori dove Acquistare

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

13 Marzo 2019

Acquistare casa a Milano? Che si tratti di un investimento nel mattone oppure della casa dove abitiamo o andremo ad abitare con la nostra famiglia, c’è sicuramente da analizzare la situazione corrente del mercato immobiliare e, per chi ne avesse bisogno, anche lo stato del mercato creditizio e nello specifico dei mutui.

Comprare casa a Milano dove i prezzi sono tra i più alti in Italia per metro quadro è un passo che si deve ponderare bene, tenendo conto di variabili quali l’andamento del mercato e l’evoluzione presente e futura dei diversi quartieri.

Milano è una città che segue per molti versi una storia diversa rispetto al resto del Paese perché, su tanti ambiti, rappresenta il meglio e l’avanguardia.

Negli ultimi anni, infatti, la crisi generale del mattone si è fatta sentire anche sotto la Madonnina ma, rispetto al resto della Penisola, la ripresa c’è stata e si è fatta sentire.

In questo articolo cerchiamo di farci un’idea sull’investimento immobiliare nel capoluogo lombardo, cominciamo.

Appunti generali sugli investimenti immobiliari

L’Italia, così come larga parte d’Europa e Stati Uniti, ha attraversato (e probabilmente non del tutto) uno dei momenti più turbolenti per il suo mercato immobiliare. Nello specifico i prezzi sono continuati a scendere per periodi particolarmente lunghi e così hanno fatto gli acquisti, che si sono ridotti ai minimi storici.

Milano, come anticipato, su tanti argomenti fa storia a sé ma non bisogna mai perdere di vista il contesto nazionale.

Le particolarità di Milano

Milano costituisce un’area metropolitana importantissima, entro la quale si trovano diverse zone e quartieri, che potrebbero avere andamenti diversi sia per i movimenti di prezzi al rialzo o al ribasso, sia più in generale per la tipologia di appartamenti che si possono trovare.

Bisogna innanzitutto andare a individuare quelli che sono i quartieri che ci possono interessare, confrontare i prezzi medi con il budget che abbiamo a disposizione e poi metterci alla ricerca di quello che potrebbe essere l’appartamento giusto che fa per noi.

Una città, in alcune zone, minimamente toccata dalla crisi

Nonostante la crisi immobiliare si sia fatta ovviamente sentire anche da queste parti, c’è da dire che come per Milano, per Torino e per Napoli nei quartieri più importanti, i prezzi non hanno assolutamente avuto il crollo che si è visto nelle periferie e nei centri più piccoli.

I quartieri più alla moda, più centrali e più importanti continuano a presentare prezzi decisamente da capogiro e non c’è sicuramente l’ombra di mezzo affare, se per affare intendendo portarti a prezzi stracciati un appartamento da queste parti.

Prezzi al mq per quartiere

Cercherò di mettere un po’ di ordine in quello che è il complessissimo mercato immobiliare di Milano, che anche all’interno dello stesso quartiere può vedere prezzi radicalmente diversi, a seconda della via e della vicinanza alle principali arterie.

Il centro: la zona più cara

La zona più cara di Milano è sicuramente il centro, dove i prezzi vanno dai 5000 euro minimi al metro quadro, fino a salire, gradualmente agli oltre 10.000 al metro quadro per il Quadrilatero. Si tratta di prezzi che sono tra i più alti d’Italia e in linea con quelli delle più importanti città d’Europa.

Acquistare un immobile in centro è sicuramente un investimento non indifferente e a meno di avere grandissimi disponibilità economiche, si tratta di un acquisto da fare soltanto nel caso in cui si stia pensando ad un investimento di grosse proporzioni (e in larga parte cash) oppure se il nostro lavoro ci costringa ad abitare da queste parti.

I vantaggi sono sicuramente tantissimi, ma i costi sono proibitivi per una famiglia di reddito medio.

San Siro – Fiera

Dopo aver analizzato il centro, passiamo ad una delle zone più economiche della città. In zona Fiera San Siro si parte dai 3200 euro al mq di Via Novara, per arrivare ai 6000 euro di Fiera – Pagano. Si tratta di prezzi sicuramente più accessibili rispetto al centro, anche se in questo caso è comunque il caso di considerare l’enorme forbice entro la quale potresti trovare a muoverti.

Anche qui la scelta, rispetto ad altre zone della città, è da valutare anche in relazione al centro dei propri interessi. Se si lavora in zona si possono trovare appartamenti relativamente accessibili anche in immobili di pregio.

Vercelli – Lorenteggio

Si tratta di un quartiere nella zona sud-ovest della città ed è una delle zone più economiche: si parte infatti dai 2.500 euro di Baggio – Muggiano, per arrivare ai 4.500 euro di Coni Zugna – Papiniano – Porta Genova.

Anche qui a fare la differenza, dato che ci si trova all’interno di una forbice di prezzi molto simile a quella di altri quartieri, è la convenienza geografica del quartiere in relazione a dove lavori tu e i tuoi familiari.

Bovisa-Sempione

In zona Bovisa – Sempione si hanno prezzi grosso modo identici a quelli di San Siro e di Lorenteggio, con un minimo di 2500 euro per Affori, fino ad un massimo di 4200 euro per Cenisio – Procaccini.

Stazione Centrale – Gioia

In questa zona della città, subito a nord del centro, i prezzi invece vanno dai 3000 euro al metro quadro di Turno, fino ai 4500 circa di Buenos Aires – Venezia. Prezzi abbordabili se messi in relazione con il fatto che si tratta di una zona della città molto ben collegata, sia via metro sia con il trasporto pubblico su ruota.

Navigli – Famagosta

Per quanto riguarda invece la zona Navigli-Famagosta, i prezzi vanno dai 2.700 al mq minimi per Barona-Santa Rita, fino ad un massimo dei 4.000 al mq in zona Bocconi e Ripa Ticinese. Si tratta di uno dei quartieri più “democratici”, dove non esistono grandi variazioni tra l’area più cara e quella invece più economica.

Lodi Corsica

In zona Lodi Corsica per portarci a casa un appartamento dovremo pagare da un minimo di 2.3000 euro per Bonfadini-Ungheria, fino ad un massimo di 5.000 euro al metro quadrato per Montenero e Porta Romana.

Città Studi – Indipendenza

La zona con cui chiudo la rassegna è Città Studi – Indipendenza, dove gli appartamenti vanno dai 2.500 di Padova – Cimiano, fino ai 5.000 euro al metro quadro di Regina Giovanna – CastelMorrone e Indipendenza. Una zona che è interessante soprattutto per chi vorrebbe investire in un appartamento da dare in affitto, dato il movimento soprattutto per le soluzioni “a stanza”, in funzione della Città Studi.

Zone migliori e Zone da Evitare

Come ogni grande città, Milano presenta quartieri in espansione e quartieri che, per una serie di dinamiche economiche e sociali, è meglio non considerare per un eventuale investimento.

Vediamole.

Zone Migliori

Ovviamente, il centro città è una delle soluzioni migliori da considerare, se non si hanno limiti di spesa e se la paura del traffico tipico di una grande metropoli non ci spaventa.

I segnali di ripresa sul mercato degli ultimi anni sono ottimi, ma ovviamente il prezzo è molto alto: infatti, il prezzo medio al mq è di circa 8 mila euro.

Scegliere il centro può essere utile a chi vi lavora e vuole avere i mezzi sotto casa ma vuole vivere anche in una zona a traffico limitato, e non ha problemi di posteggio (perchè ha il garage o perchè il prezzo dell’abbonamento annuale non lo spaventa).

Zona Duomo è la più centrale, ma anche i Navigli sono incastonato in una zona vantaggiosa per gli amanti della città della moda: è infatti posizionata nel cuore della città, è ricca di locali, ed è vicina a tantissime facoltà universitarie.

Altro quartiere da considerare è il quartiere Isola, che rappresenta una delle aree urbane più amate ed è simbolo di innovazione: vi si trova, infatti, il grattacielo più alto d’Europa, oltre alla Torre Unicredit e al famoso Bosco Verticale.

Quali altre zone considerare? Non dimentichiamoci di zona di Sempione o quella di via Tortona, centro artistico e polo industriale: un immobile può costare fino a 2800 euro al metro quadro.

Infine, si possono considerare positivamente anche le abitazioni nei pressi delle fermate della linea M4, per le quali sono state pronosticate rivalutazioni fino al 20%.

Zone da evitare

Dedichiamo un paragrafo anche alle zone che sarebbe meglio evitare, a partire dalla periferia Nord di Milano, ossia Quarto Oggiaro, che è stata soggetta ad un calo dei prezzi dell’oltre -10%.

Anche altre zone hanno subito un calo: Corvetto, Istria-Maciachini e Lorenteggio.

Conviene acquistare casa a Milano?

Milano è e continuerà ad essere sicuramente per molto il centro economico del nostro Paese e nulla lascia intendere che la cosa cambierà in futuro. Si tratta di una città economicamente, lavorativamente e culturalmente viva, dove un immobile, anche nel caso in cui non dovessimo viverci, è comunque un buon investimento. Per approfondire sul tema della vivibilità, ti invito a leggere il mio articolo su Vivere e Lavorare a Milano.

A lasciare forse un po’ interdetti sono i prezzi, che soprattutto in centro hanno risentito solo marginalmente della crisi del mercato immobiliare e che, in aggiunta, potrebbero ricominciare a correre una volta che i rubinetti del credito torneranno ad aprirsi.

Se per un lavoratore / cittadino residente può essere difficile accedere all’acquisto residenziale, non può dirsi lo stesso per gli investitori in quanto la vivacità della città rappresenta un punto a favore di chi punta al lungo periodo.

Devi considerare, però, che i prezzi sono alti dato che tutti vogliono fare investimenti a Milano e che, di conseguenza, i margini di guadagno per te, specie se non hai esperienza, potrebbero abbassarsi.

Le mie opinioni

Come ampiamente spiegato nella Bibbia degli Investimenti Immobiliari, l’unica risorsa italiana gratuita che ti spiega bene tutto quello che devi sapere prima di bruciare vagonate di soldi sul mattone, a mio avviso comprare immobili è un business e non un investimento.

Su questo tema non accetto “secondo me”: è così.

La complessità è tale per cui non puoi più pensare di comprare sparando nel mucchio come facevano i nostri nonni perché non è affatto sicuro che il nostro acquisto, tra 30 anni, sarà un affare per noi visto che le dinamiche burocratiche, finanziarie e sociali a cui andiamo incontro sono estremamente complesse.

Per quanto Milano sia messa molto meglio (o meno peggio) del resto del Paese, il mio parere resta il solito: perché vuoi comprare immobili? Chi ti ha messo nella testa questa idea? Quali sono i tuoi reali obiettivi?

Se cerchi un investimento tranquillo per far fruttare i capitali che hai messo da parte, te lo dico come fossi mio fratello o mia sorella, LASCIA PERDERE.

Investire è un’altra cosa, ne parlo nel video corso gratuito “Investi con Buon Senso” che ti consiglio di scaricare se l’investimento duro e puro è veramente quello che stai cercando.

Se pensi che l’immobiliare sia un modo per fare soldi perché l’hai sentito dire a qualche formatore che scopiazza gli americani o hai partecipato a qualche evento di questo tipo, lascia che ti faccia qualche domanda:

• E’ veramente l’unico modo?
• Sei veramente sicuro di voler cominciare un’attività di cui magari sai ZERO solo perché te l’hanno detto ad un evento a cui hai partecipato?
• Considerando che TUTTI ti dicono di fare una cosa, non ti viene il dubbio che quel mercato possa diventare troppo affollato?

Datti qualche risposta e continua a leggere perché voglio farti riflettere.

Ma pensi davvero di fare i soldi con gli immobili?

Sono fermamente convinto che, se ti stai interessando di immobili per ragioni diverse dall’acquisto ad uso residenziale, hai una delle seguenti esigenze:

• Vuoi fare più soldi, quindi probabilmente ti interessa fare business;
• Vuoi investire il tuo patrimonio in maniera profittevole, quindi probabilmente ti interessa capire come si investono i soldi.

Per entrambi i casi, ho preparato dei percorsi tematici che possono esserti di aiuto nel chiarirti le idee:

Consigli per fare Business

Consigli per Investimenti

Conclusioni

Abbiamo visto come e dove comprare a Milano ma, soprattutto, ci siamo chiesti quando e perché.

Questa è la differenza tra Affari Miei e gli altri portali che trovi online e con questi ragionamenti che abbiamo condiviso insieme ti saluto sperando che continuerai a seguirmi.