Frazionamento Terreno Agricolo: Costi, Tempi e Procedura

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

18 Dicembre 2017

Può succedere che, per diversi motivi, si decida di pensare a un frazionamento (terreno o immobile), con lo scopo di dividerlo in più parti: per esempio per una divisione ereditaria, oppure perché, in caso di un appartamento, questo sia troppo grande e si vuole ottenere un guadagno con la divisione dello stesso.

Prima di procedere però, la cosa migliore da fare è informarsi sui costi e la procedura, per capire qual è l’investimento che bisogna fare e i disbrighi burocratici da portare avanti. Sicuramente quest’articolo potrà già da ora darti qualche informazione utile.

Frazionamento Catastale: a cosa serve?

Il frazionamento catastale è una procedura attraverso la quale avviene la  divisione di un terreno oppure di un’unità immobiliare in più unità, come ad esempio una casa, un fabbricato,una villetta, un appartamento, un negozio ecc.

Consiste quindi nella divisione di una singola unità in un’unità più piccole e le ragioni per la quale si utilizza tale procedura possono essere molteplici ed avere diversa natura.

Sicuramente la prima è di natura economica, dal momento che si ha la possibilità di poter ottenere, a seguito del frazionamento, un guadagno: ciò in particolar modo nel caso del frazionamento di un immobile, specie nelle grandi città, dove il valore al metro quadro delle unità più piccole è maggiore di quelle più grandi.

Oppure tale divisione può avvenire per ragioni testamentarie. E’ il caso di soggetti che vengono  nominati eredi di un unico bene e per poter essere tutti soddisfatti decidono di frazionare il bene.

La procedura deve essere preventivamente autorizzata dal Comune di competenza attraverso una concessione edilizia. Nel momento in cui la richiesta di frazionamento viene approvata, il Comune rilascerà una copia del tipo di frazionamento timbrata.

Procedura e costi: frazionamento di un terreno agricolo

Il frazionamento di un terreno agricolo consiste nella divisione del terreno in uno o più lotti. Lo si può fare motivi ereditari oppure per avere un guadagno dalla vendita di solo alcune unità del lotto e non tutto.

Vediamo insieme qual è la procedura da seguire se si ha intenzione di frazionare un terreno. Innanzitutto bisogna chiedere l’autorizzazione al Comune, inoltre ci sono delle norme da rispettare in modo rigido se non si vuole rischiare di incorrere in una sanzione economica.

Dato che le norme sono diverse e bisogna tener conto di diversi aspetti come il tipo di terreno, il piano catastale ecc., per non rischiare è necessario avvalersi di un tecnico esperto che possa occuparsi della documentazione necessaria.

Questi dovrà recuperare, direttamente dal catasto, i documenti inerenti al terreno e successivamente recarsi sul posto per i rilievi.

Dovrà, prendendo in considerazione i dati catastali, riportare su una mappa tutte le nuove misure e calcolare i nuovi confini in modo da riuscire a distinguere le nuove particelle provvisorie.

Tra l’altro, il tecnico, per compiere queste operazioni, potrà avvalersi di un programma chiamato Pregeo, adoperabile solo dagli esperti iscritti all’albo, scaricabile direttamente dal sito dell’agenzia del territorio.

Una volta creata la mappa con tutte le caratteristiche delle nuove particelle, vale a dire i nuovo lotti del terreno, questa dovrà essere depositata al comune di competenza. Ciò è necessario non solo per non vedersi rifiutare dal comune la richiesta di frazionamento ma anche per evitare lotti abusivi.

Una volta accettata la mappa e ottenuto il consenso da parte del catasto si potrà procedere con il rogito, vale a dire che si potrà perfezionare l’accorso tra le parti attraverso un atto notarile, quindi sì, avremo bisogno di un notaio.

Tra l’altro, nel caso in cui l’atto notarile sia stato redatto prima del frazionamento agricolo, allora si dovrà procedere con un secondo atto di divisione. Alla fine di tutto sarà necessario effettuare la voltura catastale.

Attenzione, perché al di sotto di una determina unità di misura, pari a 15.000 metri quadrati, i terreni non possono essere frazionati, a meno che tale intenzione non sia manifestata sin dall’inizio volendo edificare i terreni, allora in tal caso sarà possibile frazionarlo in particelle più piccole.

Per quanto riguarda i costi, sarà il tecnico stesso, esperto del settore ad individuare l’entità, prendendo in considerazione tutte le caratteristiche e i fattori dei lotti. Senza dimenticarci la parcella che spetterà al tecnico stesso.

Frazionamento di un’unità immobiliare: Costi e Procedura

Il procedimento nel caso del frazionamento di un’unità immobiliare sostanzialmente è simile a quello sopra descritto solo che ovviamente saranno diversi i documenti da presentare.

Sarà infatti necessario procurarsi e presentare la la planimetria originale dell’immobile o, in caso di modifiche apportate nel corso degli anni, quella più recente e tutti i dati catastali dell’immobile.

Bisognerà fare un progetto della nuova unità immobiliare che si desidera realizzare. Anche in questo caso bisognerà avvalersi di un tecnico professionista che si occuperà della documentazione potendosi aiutare con un software chiamato DOCFA.

Il frazionamento di un’ unità immobiliare può riguardare diverse tipologie come ad esempio appartamenti, villette, negozi e magazzini. Nel paragrafo successivo andrò a spiegare nel dettaglio come avviene il frazionamento nel caso di un appartamento.

Il frazionamento di un appartamento

Se abbiamo intenzione di frazionare un appartamento bisogna prima di tutto vedere se il regolamento del condominio lo prevede, ovviamente questo vale solo se l’immobile è parte di un condominio.

Solitamente è concesso, purché la divisione non comporti un pregiudizio per gli impianti, che non modifichi l’estetica del’edificio e che le nuove porte siano all’interno dell’appartamento.

La procedura che viene utilizzata per la richiesta dipende dal piano regolatore generale comunale, dal regolamento edilizio e dalle normative locali anche se lo Stato ha emanato dei decreti con l’obiettivo di semplificare e uniformare le diverse discipline locali.

A prescindere da ciò, in generale la procedura prevede diverse fasi. La prima è quella di verificare tutti  documenti dell’appartamento per accertarsi che tutto sia in regola.

La seconda fase consiste nella CILA, vale a dire comunicazione di inizio lavori asseverata da consegnare al comune.

La CILA  comprende una serie di documenti tra cui, la relazione di un tecnico che deve indicare i lavori che si desidera eseguire. Dalla CILA dipende il rifiuto o l’autorizzazione da parte del comune e quindi, nel caso, l’inizio dei lavori.

Con la terza fase il tecnico presenta all’agenzia delle entrate le variazioni catastali in modo da eliminare il vecchio appartamento e ottenerei i valori catastali dei nuovi. La quarta e ultima fase consiste, con atto notarile e quindi davanti a un notaio, nel registrare le nuove proprietà.

Per quanto riguarda i costi, dobbiamo tenere presente che oltre alla parcella per il lavoro compiuto dal tecnico dobbiamo considerare:

• l’imposta catastale per la variazione che di solito si aggira intorno alle 50 euro;
• al procedimento per la CILA che ammonta circa intorno alle 200 euro;
• ai costi derivanti dal lavoro edile.

Inoltre, non dimentichiamoci che anche le imposte potranno aumentare. Infatti se l’appartamento che risulta essere prima casa viene diviso, per  il proprietario la situazione cambierà in quanto un’unità continuerà ad essere considerata prima casa ma l’altra come seconda casa e quindi le imposte aumenteranno.

Diverso è il discorso se invece i due immobili vengono assegnati a persone diverse e per entrambi risulta essere l’abitazione principale. In questo caso entrambe potranno usufruire delle agevolazioni prima casa.

Per approfondire il tema delle categorie catastali, rimando alla lettura della guida dedicata. Buon proseguimento su Affari Miei!