Come Pagare Meno Tasse sugli Immobili: Consigli per Risparmiare

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

5 Gennaio 2018

Quando si decide di acquistare o mettere in affitto un immobile sono tante gli aspetti da tenere a mente e valutare. Ma come pagare meno tasse sugli immobili?

Te lo spiego in questo articolo, in cui proverò a darti delle dritte per poter ottenere dei risparmi relativi alle tasse, argomento sempre molto spinoso e di interesse generale.

Come pagare meno tasse quando si acquista un immobile

Prima di tutto, quando decidiamo di acquistare un qualsiasi tipo di immobile, sia che esso sia una casa o un ufficio o ancora un locale commerciale, dobbiamo tenere a mente che le imposte che ne derivano dipendono fondamentalmente dalla rendita catastale dell’immobile che ci stiamo accingendo ad acquistare.

Per conoscerne il valore, sarà sufficiente richiedere la visura catastale, un documento reperibile presso l’agenzia del territorio e che di regola viene sempre fornito quando si acquista una casa.

Da ciò ne consegue che più una rendita catastale sarà alta e più imposte si andranno a pagare e viceversa. Pare ovvio quindi che per poter pagare meno tasse sarebbe bene acquistare immobili che hanno una bassa rendita catastale.

Oppure, sarebbe opportuno, in un momento successivo all’acquisto, quando le imposte aumenteranno per il semplice fatto di essere i proprietari di quell’immobile, chiedere a degli esperti come ad esempio un geometra, se l’immobile può essere riaccatastato con una rendita catastale più bassa e ottenere così un risparmio.

Come pagare meno tasse quando si decide di locare un immobile

Quando si decide di mettere in affitto il proprio immobile, è necessario pagare delle imposte sugli affitti incassati.

Questo vuol dire che il reddito del locatore, cioè colui che dà in locazione un bene, aumenterà potendo far aumentare anche l’aliquota dovuta per l’irpef che sappiamo bene essere l’imposta progressiva sul reddito delle persone fisiche, il cui valore minimo è del 23%.

Dato quindi i costi che comporta la locazione degli immobile, senza dimenticare quelli che sono i rischi legati alla sfortuna di trovare inquilini poco seri o morosi, in Italia si è diffusa velocemente la moda degli affitti in nero.

Per cercare di placare questo fenomeno è stata introdotta la cedolare secca, ovvero un tipo di tassazione alternativa, che comporta il pagamento di un’imposta con un’aliquota fissa, pari al 21% al posto dell’irpef e delle addizionali che deriverebbero dal reddito dell’immobile.

Se stai valutando di acquistare un immobile per poi affittarlo, prima di proseguire ti consiglio di leggere questa mia dettagliata guida sugli investimenti immobiliari migliori: troverai spiegate le strategie per fare un vero affare!

Quali sono le caratteristiche della cedolare secca

In sostanza, l’adozione della cedolare secca dà la possibilità a tutte le persone fisiche proprietarie o che esercitano un diritto reale di godimento come ad esempio l’usufrutto su un immobile, di poter locare l’immobile e ottenere dei risparmi.

Questo perché, come già è stato detto, la cedolare secca comporta un’aliquota fissa, sostitutiva dell’Irpef, del 21% sul canone di locazione annuale stabilito dalle parti.

Inoltre, nei comuni dove c’è meno disponibilità abitativa come ad esempio a Bari, Torino, Milano, Napoli, Catania, Roma ecc., è prevista un’aliquota ridotta pari al 10% per gli anni che sono andati dal 2014 al 2017 compresi.

Tale regime può essere utilizzato per immobili appartenenti alle seguenti categorie catastali:

• A/1 abitazioni di tipo signorile;
• A/2 abitazioni di tipo civile;
• A/3 abitazioni di tipo economico;
• A/4 abitazioni di tipo popolare;
• A/5 abitazioni di tipo ultrapopolari;
• A/6 abitazioni di tipo rurale villini;
• A/7 abitazioni in villini;
• A/8 abitazioni in ville;
• A/9 castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici;
• A/11 abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.

La caratteristica sicuramente più importante relativa la cedolare secca riguarda l’esenzione dal pagamento delle imposte di registro e delle imposte di bollo per registrazioni, incluse le eventuali proroghe e risoluzioni dei contratti di locazione. Rimane il pagamento della sola imposta di registro in caso di cessione del contratto di locazione.

Ovviamente opposto a questo aspetto positivo c’è la rinuncia, per l’intera durata del regime, degli aggiornamenti del canone di locazione anche se dovessero essere previsti dal contratto e quelli derivanti dall’indice istat.

Inoltre, sul reddito sul quale si andrà a calcolare l’aliquota, in caso di adozione del regime della cedolare secca, non sarà possibile far valere oneri deducibili e detrazioni.

Qual è l’iter da seguire per l’applicazione della cedolare secca?

Prima di tutto bisogna decidere se utilizzare o meno questa imposta alternativa. E’ bene sapere che l’opzione per la cedolare secca è esercitabile sin dall’inizio e cioè in fase di registrazione del contratto di locazione ma anche negli anni successivi.

Nel caso in cui il regime dovesse essere adottato negli anni successivi bisognerà provvedere al pagamento delle imposte di registro e di bollo senza poter ottenere un rimborso nel caso di un eventuale passaggio successivo alla cedolare secca.

Inoltre, il locatore è obbligato a comunicare preventivamente quelle che sono le sue intenzioni all’inquilino a mezzo raccomandata. La comunicazione dovrà contenere la dichiarazione di rinuncia alla facoltà di chiedere l’adeguamento del canone compreso quello derivante dagli adeguamenti istat.

Se invece non dovesse essere utilizzata la cedolare secca, allora si procederà con le regole ordinarie e con l’applicazione quindi dell’aliquota irpef.

Ma tornado all’ipotesi di utilizzo della cedolare, successivamente alla stipula del contratto, si procede alla registrazione di questo che deve avvenire con l’utilizzo del modello RLI in modo del tutto autonomo, utilizzando i servizi telematici dell’agenzia delle entrate, oppure potendo richiedere la registrazione in ufficio oppure ancora incaricando un intermediario abilitato.

Inoltre, nei nuovi contratti di locazione, è obbligatoria una clausola che attesti che il locatore abbia ricevuto tutte le informazioni e la documentazione necessaria, compreso l’attestato della prestazione energetica dell’edificio, la cui copia deve essere allagata al contratto.

Nel caso in cui invece si decida di aderire in un momento successivo, è possibile scegliere la cedolare secca in sede di proroga, entro 30 giorni dal momento della proroga stessa.

Come avviene il pagamento della cedolare secca?

Il pagamento dell’imposta sostitutiva relativa ai redditi della locazione, segue le stesse modalità e scadenze dell’irpef. Avremo due momenti per il pagamento:

• l’acconto;
• il saldo.

L’acconto deve essere versato nella misura del 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente e sempre se il reddito da locazione in cedolare secca supera i 56,65 euro.

Deve essere versato in un’unica soluzione ed entro il 30 novembre se inferiore a 257,52 euro. Sarà versato in due rate invece su supera i 257,52. La prima del 40% entro il 16 giugno e la seconda del 60% entro il 30 di novembre.

Il saldo invece è dovuto entro il 26 giugno dell’anno successivo a quello a cui ci si riferisce. Per il versamento è possibile utilizzare il modello F24 con una maggiorazione dello 0,40%.

Vien da sé invece che nel primo anno in cui si utilizza la cedolare secca l’acconto non è dovuto perché manca la base imponibile di riferimento per effettuare il calcolo dell’aliquota.

Infine, la scelta relativa all’utilizzo o meno della cedolare secca deve sempre  essere preceduta da un’attenta valutazione soprattutto della propria situazione reddituale in quanto, per quanto possa essere allettante l’idea di un’aliquota fissa, questa risulta più vantaggiosa per chi percepisce alti redditi.

Al contrario invece, per chi percepisce redditi bassi, l’adozione di questo regime potrebbe addirittura risultare più dispendioso visto che non permette di applicare nessuna deduzione né detrazione.

Venendo così meno la possibilità di fruire delle deduzioni e detrazioni di imposta per i il coniuge a carico, oppure i figli a carico e ancora le spese mediche, i lavori di ristrutturazione, ecc..

Qui, in questa guida, te ne parlo in maniera più approfondita: ti consiglio di leggerla per approfondire questo argomento. Buona lettura!