Comodato D’Uso Gratuito degli immobili: Registrazione, Costi, Vantaggi e Svantaggi

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

10 Ottobre 2016

Il comodato d’uso gratuito degli immobili è uno delle tipologie di prestito previste dal nostro ordinamento. Si ha quando il proprietario di una cosa (il comodante di qui in avanti) consegna all’altra (il comodatario, da qui in avanti), un bene che può essere mobile o immobile, per un periodo di tempo definito.

Nello specifico oggi ci occuperemo del comodato dei beni immobili, che come particolarità presenta, rispetto a quello che invece ha per oggetto beni mobili, la necessità della forma scritta per la registrazione.

Al termine del periodo indicato dal contratto di comodato, il comodatario dovrà restituire quanto ricevuto nelle medesime condizioni in cui lo aveva ottenuto.

I diritti e gli obblighi delle parti

Il codice civile norma in dettaglio quali sono le facoltà, i poteri e gli obblighi delle parti del contratto di comodato d’uso, indicando anche quali sono i margini di movimento per le parti all’interno di questo rapporto contrattuale. Tra le norme più importanti troviamo:

• l’impossibilità da parte del comodatario di cedere i diritti di godimento dell’immobile;
• la possibilità di usare il bene, anche se solo per la durata e l’uso che sono stati pattuiti: la legge impedisce al comodatario di cambiare destinazione all’immobile;
• la necessità di custodire l’immobile con la diligenza del buon padre di famiglia, ovvero mettendo in atto tutti quei comportamenti necessari per la tutela del valore del bene e per la conservazione del suo stato di salute;
• la necessità di restituire il bene non appena il proprietario lo richieda, a meno che il contratto non indichi un termine preciso.

Quali spese sono a carico del comodatario?

Il comodatario vede a suo carico tutte le spese che sono necessarie per servirsi del bene (pensiamo tipicamente alle utenze, ma non solo).

Dovrà anche anticipare, nel caso se ne presentasse la necessità, le spese di carattere straordinario che abbiano il carattere dell’urgenza, per poi successivamente avere potere di farsi rimborsare.

Il caso particolare dell’IMU

Il comodatario non è tenuto a pagare l’IMU. Questo perché il comodato d’uso non è un diritto reale, ma piuttosto un diritto personale di godimento. Per la legge, si tratta di un rapporto di cortesia che non può generare alcun tipo di vincolo giuridico tra l’immobile e chi ne è comodatario.

Le imposte come l’IMU non devono essere pagate dal comodatario, ma piuttosto dal proprietario dell’immobile.

Per quanto riguarda invece la TASI

Per quanto riguarda la TASI invece, per i contratti che abbiano durata oltre i 6 mesi, questa va assolutamente ripartita tra proprietario e comodatario.

In seguito all’approvazione della legge di stabilità del 2016, il comodatario non paga la TASI se l’immobile ricevuto in comodato viene utilizzato come abitazione principale.

Il pagamento della TARI

La tassa sui rifiuti è invece compito del comodatario, in quanto occupante dell’immobile. Ricordiamo allo scopo che, trattandosi di imposta che viene calcolata direttamente sui metri quadri registrati al catasto, sarebbe il caso di controllare che tutto sia stato registrato nel modo giusto.

Il comodato è sempre gratuito

Quello che bisogna sicuramente ricordare prima di procedere con quelli che sono gli aspetti più burocratici del comodato d’uso è che questa tipologia di contratto è sempre gratuita. Non può essere corrisposta alcuna somma, né una tantum né periodicamente, dato che la nazione in denaro trasformerebbe automaticamente il comodato d’uso in una locazione, e ne seguirebbe, anche nel caso in cui ne mancasse la forma contrattuale, tutte la normativa.

Questo vale sia per il comodato d’uso di immobili, sia per il comodato d’uso dei beni invece mobili.

Le particolarità del contratto di comodato

Il contratto di comodato d’uso che abbia ad oggetto un immobile deve sempre avere forma scritta. Una volta stipulato il contratto, questo va necessariamente registrato presso uno qualunque degli uffici dell’Agenzia delle Entrate, entro il termine perentorio di 20 giorni dalla data di sottoscrizione.

Una volta registrato il contratto presso l’Agenzia delle Entrate, non è necessario alcun altro tipo di adempimento né da parte del comodante né da parte del comodatario.

La registrazione presso l’Agenzia delle Entrate (Codice Tributo: 109T) è necessaria inoltre per godere della possibilità di sgravi fiscali per quanto riguarda IMU e TASI, come avremo modo di vedere più avanti nel dettaglio.

Il comodato d’uso gratuito per figli o per genitori

Quando il proprietario invece decide di concedere ad un figlio o ad un genitore (e dunque ad un parente in linea retta) un’abitazione che non sia accatastata come immobile di lusso, ha diritto secondo la legge ad alcune agevolazioni fiscali, sia a livello di IMU che di TASI.

La riduzione è del 50% e riguarda la base imponibile da utilizzare per il calcolo delle due imposte sopracitate.

Al fine di poter ottenere l’agevolazione è necessario che:

• il contratto sia stato regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate;
• che il proprietario abbia un solo immobile in italia, se non al massimo un altro che sia la sua abitazione principale e che faccia parte delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
• che la residenza anagrafica e la dimora siano nello stesso comune dove si trova l’immobile.

Oggi il comodato conviene?

Dopo l’arrivo della Legge di Stabilità 2016 sicuramente il comodato gratuito sugli immobili è diventato più conveniente e permette degli sgravi importanti nel caso in cui si possieda una seconda casa, che deve essere però concessa, per ridurre il monte di tasse versate, in comodato a figli o genitori.

La norma è stata ritenuta equa, in quanto fondamentalmente esclude chi abbia un gran numero di immobili, facendo però eccezione per il caso dell’abitazione principale.

Qualche dubbio è stato sollevato da più parti sulla coincidenza della residenza anagrafica del proprietario con quella dell’immobile: si tratta di una norma che finisce infatti per andare a penalizzare chi, spesso per lavoro, ha dovuto muoversi altrove e che altro desiderio non ha che permettere a genitori o figli di abitare nella sua casa di proprietà.

Fatta eccezione per il possibile sconto sull’imponibile di IMU e TASI, non ci sono altri tipi di vantaggi nel ricorso al comodato d’uso, un contratto che non è assolutamente in grado di blindare l’immobile o di proteggerlo dai creditori (come potrebbero fare altri tipi di contratti, che in genere costituiscono diritti reali su cosa altrui in capo al soggetto).