Tasse e Spese per Acquisto Prima Casa: Guida 2022

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

12 Gennaio 2022

Tasse acquisto prima casa, a quanto ammontano? Quando si decide di acquistare una casa, a prescindere dal fatto che questa sia o meno la prima, è fondamentale evitare di fare errori sulla scelta dell’immobile di cui potremmo amaramente pentirci.

Inoltre è cosa buona arrivare preparati su quelli che sono i diversi passaggi  previsti prima di potersi considerare proprietari di una casa e le relative spese da affrontare.

Di seguito quindi, ti riporto una guida utile per capire come muoversi e cosa aspettarsi dall’acquisto della prima casa: prima però ti consiglio la lettura della mia guida che tratta l’acquisto di una casa, spiegandoti se è un affare oppure un rischio. E’ una guida molto dettagliata che consiglio vivamente.

Ora proseguiamo!

La verifica dell’immobile

Prima di tutto, quando si decide di acquistare una casa è necessario controllare alcuni aspetti tecnici e legali relativi all’immobile per evitare di fare errori, e in particolare, bisogna tener conto del fatto che:

• se l’abitazione o parti di essa è stata costruita abusivamente, il proprietario, prima di poter vendere, deve aver presentato la domanda di condono edilizio e deve aver già ricevuto la concessione in sanatoria da parte del comune;
• l’abitazione deve essere stata costruita con regolare concessione edilizia e quindi deve essere in possesso del certificato di abitabilità;
• non devono essere presenti ipoteche sull’abitazione, ciò comporta che il proprietario non deve aver contratto debiti offrendo come garanzia il proprio appartamento, ne consegue che il venditore deve avere la piena titolarità dell’immobile e questa deve essere libera da gravami;
• il proprietario non deve aver contratto debiti col condominio perché altrimenti, in caso contrario, il condominio potrà rifarsi sul nuovo acquirente;
• l’immobile deve essere accatastato come abitazione civile;
• se il venditore è una società, bisogna assicurarsi che lo stato di salute economico dell’impresa sia buono, così da evitare l’eventualità della revocatoria fallimentare in caso di fallimento del venditore.

Ovviamente, per tutti questi controlli, se l’acquisto è effettuato per il tramite di un’agenzia immobiliare, un ruolo fondamentale verrà giocato dall’intermediario immobiliare che appunto di occuperà di dare tutte queste informazioni.

Nel caso in cui invece si acquista direttamente dal privato, sarà necessario svolgere personalmente i controlli del caso con l’aiuto, fin dove è possibile, dello studio notarile che curerà l’atto di compravendita e l’atto di mutuo.

Gli aspetti appena elencati sono considerati la base per il buon acquisto di un’immobile ma in realtà, per essere ancora più sicuri della scelta che si sta per prendere, sarebbe il caso di tenere in considerazione anche altri elementi come ad esempio:

• lo stato di manutenzione del palazzo o i difetti della sua struttura. Questo vi permetterà di capire se le spese per degli ipotetici interventi ricadranno su di voi o sul proprietario. Infatti, se gli interventi sono previsti per un immediato futuro le spese ricadranno sul proprietario ma se sono previsti per gli anni successivi allora saranno a carico del nuovo proprietario;
• bisogna considerare non solo le condizioni interne dell’appartamento ma verificare se sono rispettate le norme di costruzione edilizia. Tale problema può essere risolto avvalendosi dell’aiuto, nel momento in cui si va a visionare l’immobile, di un geometra o architetto, in modo che questo possa appurare il rispetto delle norme edilizie;
• il venditore deve garantire che l’immobile sia privo di vizi tali da comprometterne l’uso cui è destinato. Nel caso in cui invece, entro un anno dall’acquisto, venisse fatta denuncia al venditore di gravi vizi dell’immobile, il compratore potrà richiedere la risoluzione del contratto oppure la riduzione del prezzo.

La proposta di acquisto

Una volta terminata la fase di verifica dell’immobile si passa alla fase più importate della trattativa e vale a dire: la proposta d’acquisto. Con questa, l’acquirente si obbliga ad acquistare al prezzo contenuto all’interno della proposta.

Il notaio riveste un ruolo fondamentale nella stipula dell’atto di compravendita. Il compito di questo è prima di tutto quello di verificare che il diritto di proprietà dell’immobile sia di completa titolarità del venditore.

Inoltre si accerta circa la libertà dell’immobile, mai sia questo sia vincolato da garanzie ipotecarie o pignoramenti ostacolando in tal modo la vendita e l’iscrizione ipotecaria della banca.

Per fare tutto ciò quindi il notaio avrà il compito di effettuare delle verifiche preliminari e accertarsi anche, presso l’ufficio dei registri immobiliari, che l’immobile sia regolarmente accatastato e non siano stati commessi abusi edilizi.

Una volta compiute tali verifiche, il notaio potrà redigere l’atto di compravendita e procedere alla fissazione della stipula, momento in cui il notaio andrà a fornire tutte le spiegazioni e i chiarimenti richiesti dalle parti.

Non bisogna dimenticare che il notaio risponderà personalmente dei propri atti nel caso in cui non dovesse adempiere alle verifiche su persone e immobili.

Imposte sulla prima casa: a quanto ammontano le spese?

Ora che abbiamo analizzato quelle che sono le fasi da seguire quando si vuole acquistare una casa, possiamo passare a parlare delle imposte che gravano sull’acquirente che dipenderanno da diversi fattori.

Prima di tutto bisogna vedere se il venditore è un privato oppure un’impresa ma sopratutto se l’acquisto avviene in presenza o meno del bonus prima casa che altro non è che un agevolazione fiscale.

Iniziamo ipotizzando il caso dell’acquisto della prima casa usufruendo dei benefici fiscali prima casa, da un venditore privato o comunque da un’impresa esente dal pagamento dell’IVA. In questa circostanza bisognerà pagare le seguenti imposte:

• imposta di registro proporzionale del 2% del valore catastale dell’immobile. Si ricorda che l’imposta di registro è una imposta indiretta, definita in tal modo in quanto colpisce il trasferimento di ricchezza come in questo caso per l’acquisto di una casa. Essa è dovuta allorquando si voglia registrare una scrittura pubblica o privata.
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro. Questa, in breve, è un tipo di imposta che colpisce il trasferimento di proprietà di un immobile. Vale a dire nei casi di iscrizione, trascrizione, annotazione e rinnovazione presso i pubblici registri immobiliari.
• imposta catastale fissa di 50 euro che è dovuta per le volture catastali a seguito del trasferimento di immobili.

Per capire meglio facciamo un esempio pratico. Decido di acquistare un’immobile, il mio primo immobile, da un privato o un’impresa esente dall’iva, dal valore di 200.000 euro con una rendita catastale di 1.500 euro.

Il valore catastale, si ottiene moltiplicando la rendita catastale che in questo caso è pari a 1.500 euro per il coefficiente fisso che è di 115,5 nel caso di acquisto della prima casa. Quindi moltiplico 1.500 per 115,5.

Il risultato sarà di 173.250 euro. Una volta ottenuto il valore catastale possiamo calcolarci l’imposta di registro che è pari al 2 %, quindi, 173.250 x 2 / 100 sarà uguale a 3.465 euro.

A tale importo si andranno a sommare l’imposta catastale pari a 50 euro e l’imposta ipotecaria anch’essa pari a 50 euro. In conclusione, l’imposta dovuta per l’acquisto della prima casa con un privato sarà pari a 5.565 euro.

Il discorso cambia invece quando il venditore non è più un privato ma è un’impresa di costruzione soggetto ad IVA.  Infatti, tenendo conto sempre della presenza del bonus  sulla prima casa, i valori applicati comunque saranno diversi e si avrà:

• Iva ridotta al 4%;
• imposta di registro fissa di 200 euro;
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• imposta catastale fissa di 200 euro.

Anche in questo caso ipotizzando l’acquisto di una prima casa al prezzo di 200.000 euro e il calcolo, considerando l’IVA, sarà il seguente:

200.000 x 4 / 100 sarà uguale a 8.000 a cui si sommeranno 200 euro di imposta di registro più 200 euro di imposta catastale più 200 euro di imposta ipotecaria. Il risultato sarà di 8.600 euro.

E la parcella del Notaio?

Ovviamente anche il lavoro del notaio va retribuito, e questo va ad incidere ulteriormente sulla spesa da affrontare.

Naturalmente la risposta non è univoca, è bene richiedere un preventivo e confrontare i prezzi che vengono proposti.

In linea di massima, comunque, gli onorari vengono in parte stabiliti grazie d apposite tabelle predisposte dal Ministero di Giustizia e pubblicate nella gazzetta ufficiale.

Come ottenere le agevolazioni fiscali sulla prima casa

Fin’ora abbiamo ipotizzato nel calcolo delle imposte la presenza del bonus prima casa e quindi sorge spontaneo chiedersi: come è possibile ottenere questo bonus? Ovviamente è necessario rispettare determinate condizioni.

Innanzitutto è importantissimo il luogo dove si vuole acquistare la prima casa. Infatti, l’accesso al bonus si avrà soltanto nel caso in cui l’abitazione si trovi nel comune dove l’acquirente ha la propria residenza.

Se la residenza dovesse essere fissata in un altro comune, dovrà, entro 18 mesi dall’acquisto, trasferire la residenza nel luogo in cui è situato l’immobile.

Inoltre, per una maggiore sicurezza, l’atto di acquisto dell’abitazione dovrà contenere al suo interno la dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza.

Si ha ugualmente diritto al bonus nel caso in cui l’acquirente non abbia la residenza nel territorio del Comune dell’abitazione ma quello sia:

• il territorio in cui svolge la propria attività che può essere lavorativa, di studio o sportiva;
• il territorio in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro se l’acquirente, per motivi di lavoro, si è dovuto trasferire all’estero;
• sull’intero territorio nazionale sempre se l’abitazione è stata acquistata come prima casa sul territorio italiano da un cittadino italiano emigrato all’estero.

Infine, l’abitazione che si ha intenzione di acquistare deve appartenere ad una delle seguenti categorie catastali:

• A/2, abitazioni di tipo civile;
• A/3, abitazioni di tipo economico;
• A/4, abitazioni di tipo popolare;
• A/5, abitazioni di tipo ultra popolare;
• A/6, abitazioni di tipo rurale;
• A/7, abitazioni in villini;
• A/11,abitazioni e alloggi tipici dei luoghi.Il bonus invece non è ammesso per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle seguenti categorie catastali:
• A/1, abitazioni di tipo signorile;
• A/8, abitazioni in ville;
• A/9, castelli e palazzi di grande pregio storico e artistico.

La legge ha inoltre previsto che dal primo gennaio 2016, i benefici fiscali sono estesi anche a coloro che hanno già acquistato una casa utilizzando le agevolazioni fiscali.

L’ottenimento del bonus però è legato all’esistenza di alcune condizioni come ad esempio il fatto che la casa posseduta sia venduta entro un anno dall’acquisto della nuova abitazione.

Anche in questo caso, per maggiori certezze, questa volontà dovrà essere dichiarata nell’atto di acquisto del nuovo immobile con regime agevolato. Se la vendita dell’immobile non avviene, non solo verranno perse le agevolazioni ma in più è previsto un’aumento delle imposte con relativi interessi e una sanzione.

Per non incorrere nella sanzione invece, nel caso in cui sia l’acquirente stesso a rendersi conto di non riuscire a vendere l’immobile così come stabilito nell’atto d’acquisto, potrà proporre un’istanza all’ufficio dell’Agenzia dove è avvenuta la registrazione dell’atto chiedendo la riliquidazione dell’imposta dovuta e il calcolo dei relativi interessi da pagare.

Risorse Utili

Ecco alcuni approfondimenti a tema immobiliare:

Buon proseguimento su Affari Miei.