Tasse e Spese per Acquisto Seconda Casa: Guida al Calcolo dell’Imposta di Registro per il 2022

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

12 Gennaio 2022

Tasse per l’acquisto della seconda casa: sono vantaggiose? Purtroppo no. Per l’acquisto della seconda casa, a differenza della prima, il fisco non si dimostra benevolo non concedendo alcun bonus o condizione vantaggiosa, facendo diventare, da un punto di vista fiscale, l’acquisto di una seconda casa, un impegno abbastanza gravoso.

Quindi, se hai intenzione di procedere in questo senso, leggi  l’articolo qui riportato per capire bene non solo le imposte e le spese da affrontare per l’acquisto, ma anche quelle relative al suo mantenimento, con un piccolo accenno alla procedura di acquisto che potrà essere approfondita negli altri articoli presenti nel blog: in primis ti consiglio di leggere la mia bibbia sugli investimenti immobiliari, una guida a cui ho dedicato moltissimo tempo per renderla una risorsa eccezionale per te!

Ma ora continua a leggere.

Acquisto seconda casa: Procedimento

Nel momento in cui si decide di acquistare una cosa a prescindere che questa sia la prima o la seconda è necessario procedere con ordine e seguire determinati passaggi che riporterò in linea generale qui di seguito:

• la verifica dell’immobile. Consiste nel controllare gli aspetti tecnici e legali relativi all’immobile per evitare di fare errori che possono essere pagati a caro prezzo. Quindi, ad esempio, bisognerà verificare che l’immobile non sia stato costruito abusivamente, che non ci siano ipoteche sull’abitazione, che non ci siano difetti edilizi sia relativi al palazzo che all’appartamento stesso e via dicendo;
• la proposta di acquisto. E’ quell’atto, considerato il più importante tra le trattative, con cui l’acquirente si obbliga ad acquistare al prezzo contenuto all’interno della proposta;
• il compromesso o preliminare d’acquisto. Altro non è che la scrittura privata in cui l’acquirente e il venditore riportano tutte le clausole e tutte le condizioni che regoleranno l’atto definitivo di compravendita. Quindi, oltre ai dati anagrafici dei soggetti coinvolti, dovrà contenere il prezzo accordato, le modalità di pagamento, la composizione dell’immobile, la data entro la quale stipulare l’atto di compravendita ecc.;
• l’atto di compravendita o rogito notarile. Con questo atto vi è il vero e proprio trasferimento della proprietà dell’immobile dal venditore all’acquirente, dietro ovviamente il pagamento del prezzo pattuito. Il rogito inoltre, per non incorrere in una sanzione amministrativa, dovrà contenere le modalità di pagamento, i dati di un eventuale agente di intermediazione e le spese per l’intermediazione stessa.

Tutto ciò avverrà davanti a un notaio, figura di cui non si può assolutamente fare a meno in quanto questo ha il compito di verificare non solo che il diritto di proprietà dell’immobile sia di completa titolarità del venditore, ma si accerta anche circa la libertà dell’immobile.

La sua presenza inoltre assicura veridicità e validità degli atti, quindi, capiamo bene, che tra le spese da affrontare vi è quella della parcella del notaio, che nell’acquisto della seconda casa, risulterà lievemente più alta.

Imposte sulla seconda casa

Prima di parlare delle imposte dobbiamo tener presente che l’acquisto di una seconda casa può comportare la richiesta di un mutuo che avrà degli interessi più alti rispetto a quelli per l’acquisto della prima casa (come ti ho spiegato in questa guida).

E la questione si complica ulteriormente se si ha già un mutuo ancora aperto per la prima casa, in quanto la banca potrebbe concederlo con maggiore fatica.

Passando alle imposte vere e proprie, queste cambiano in base a che l’acquisto venga fatto da un privato o impresa, esenti da iva oppure, da imprese soggette ad iva. Nel primo caso, l’acquisto della seconda casa comporta il pagamento delle seguenti imposte:

• 9% di imposta di registro che è dovuta per la registrazione di una scrittura pubblica o privata;
• 50 euro di imposta ipotecaria, che ha per oggetto il trasferimento di immobili;
• 50 euro di imposta catastale che è dovuta sulle volture catastali per il trasferimento di immobili.

Invece per l’acquisto della seconda casa, acquistata da costruttori edili soggetti a IVA le imposte saranno pari al:

• 10% di iva oppure 22% di iva se ci si riferisce ad abitazioni di tipo signorile o ad abitazioni in ville oppure infine a castelli e palazzi di grande pregio storico e artistico;
• 200 euro di imposta di registro;
• 200 euro di imposta ipotecaria;
• 200 euro di imposta catastale.

Per capire se la tua  abitazione possa essere classificata come abitazione signorile, abitazione in villa o castelli e palazzi di grande pregio storico e artistico e quindi nelle categorie catastali A1, A8, A9 bisogna andare a vedere le visure catastali.

Questo comporta di conseguenza, il pagamento  anche della parcella del tecnico che redige la relazione che di solito è a carico di chi acquista e che ammonta a qualche centinaia di euro.

Calcolo imposta di registro e tasse sulla seconda casa

Ora farò degli esempi pratici per capire bene come calcolare concretamente le imposte poc’anzi descritte. Prima di tutto è importantissimo saper calcolare il valore catastale di un’immobile.

Questo si ottiene moltiplicando la rendita catastale dell’immobile per un coefficiente fisso che nel caso della prima casa è pari al 115,5, mentre nel caso della seconda casa è pari a 126.

Ipotizziamo di avere un immobile di 200.000 euro con una rendita catastale pari a 1.5000. La prima cosa da fare è calcolarci il valore catastale andando a moltiplicare la rendita per il coefficiente fisso. Quindi 1.500 per 126 che sarà uguale a 189.000 euro.

Una volta ottenuto il valore catastale e nell’ipotesi di una trattativa con soggetti esenti da iva, possiamo andare a calcolare l’imposta di registro pari al 9%. Quindi 189.000 euro per il 9% sarà pari a 17.010 euro.

A questo importo andremo a sommare 50 euro di imposta ipotecaria e 50 euro di imposta catastale. In definitiva quindi, l’imposta dovuta sarà pari a 17.110 euro.

I valori cambiano invece se il venditore è un’impresa di costruzione soggetto ad IVA . Anche in questo caso ipotizzando l’acquisto di una seconda casa al prezzo di 200.000 euro.

Il calcolo, considerando l’IVA, sarà il seguente: 200.000 x 10 / 100 che sarà uguale a 20.000 a cui si sommeranno 200 euro di imposta di registro più 200 euro di imposta catastale più 200 euro di imposta ipotecaria. Il risultato sarà di 20.600 euro.

Per le case appartenenti a categorie catastali considerate di lusso, come le abitazioni signorili, le abitazioni in villa o castelli e palazzi di grande pregio storico e artistico l’importo della tassa sarà di 44.600 euro.

Mantenimento della seconda casa dopo l’acquisto

Ciò che influisce principalmente sul costo della seconda casa, oltre ad una maggiore imposizione fiscale iniziale, è la tassazione annuale sugli immobili. Infatti le seconde case sono soggette al pagamento dell’IMU, ex tassa di proprietà e della TASI, tassa sui servizi indivisibili. Sono esonerati dal pagamento di queste tasse i proprietari di una prima casa.

La legge di stabilità del 2016 ha fissato inoltre le aliquote base di queste imposte per le seconde case, dando la possibilità ai comuni di variare la pressione fiscale. Ad esempio l’aliquota base IMU è 0,76%, con la possibilità per i comuni di variarla tra 0,46% e 1,06%.

Ma vediamo più nei dettagli come si comportano queste due imposte. La tasi è determinata sulle aliquote tasi fissate da ciascun comune con specifica delibera comunale e questo perché stiamo parlando di un tributo a carattere comunale.

L’aliquota di base è pari allo 0,1% con la libertà, rispettando certi vincoli, di aumentare e azzerare l’aliquota in base alle esigenze e necessità economiche del comune stesso.

Il calcolo della tasi poi dipende anche dalla categoria catastale di appartenenza dell’immobile  e del suo valore catastale. In particolare, l’aliquota fissata dal comune va applicata sulla rendita catastale rivalutata del 5% e poi moltiplicata per coefficiente relativo alla specifica categoria catastale.

Anche il calcolo dell’imu ha lo stesso funzionamento infatti, si parte dalla base imponibile costituita dalla rendita catastale che deve essere rivalutata con un valore del 5% e si moltiplica per un coefficiente, diverso per ogni categoria catastale.

Dal valore ottenuto a seguito di questo calcolo, possono essere applicate le aliquote decise dai diversi comuni. In ogni caso, per legge, la cosa fondamentale è che la somma delle aliquote tasi e imu non siano superiori al 10,6%. 

Le agevolazioni fiscali per Tasi e Imu previste sulla seconda casa

Nonostante il legislatore fiscale non sia stato benevolo nel processo dell’acquisto e del mantenimento della seconda casa e anche vero che c’è un piccola agevolazione per quanto riguarda le tasse imu e tasi.

Queste infatti, se l’immobile viene concesso in comodato d’uso ai parenti entro il primo grado come ad esempio ai figli o ai genitori, la base imponibile su cui calcolare sia la Tasi che l’ Imu è ridotta al 50%.

Per poter beneficiare di questa agevolazione però è necessario essere in possesso di alcuni requisiti:

• il comodato d’uso gratuito deve essere regolarmente certificato;
• il parente beneficiario del comodato d’uso deve risiedere in Italia;
• il parente beneficiario deve essere registrato anagraficamente nella stessa dimora nella quale vive in comodato;
• il comodante deve possedere un solo immobile.

Nel caso in cui invece, il proprietario dell’immobile scegliesse di dare in locazione l’immobile a canone concordato, la riduzione fiscale sarà più modesta, pari a circa il 25%.

Sicuramente queste agevolazioni possono rendere molto più vantaggioso l’acquisto di una seconda casa per i figli o i parenti soprattutto in una realtà più difficile come questa dove una mano in più è sempre ben accetta.

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