Percentuale Agenzia Immobiliare: a Quanto Ammonta la Provvigione?

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

9 Ottobre 2017

La figura del mediatore immobiliare e le agenzie immobiliari in genere esistono da molti decenni.

Il mercato di questo settore ha da poco subito un arresto, tuttavia fino a qualche anno fa questo ambito è stato caratterizzato dalla crescita costante, crescita che ha portato molte persone ad intraprendere questa strada lavorativa.

Ma qual è la percentuale di guadagno di un’agenzia immobiliare? Qual è la provvigione sulle vendite che spetta all’agente immobiliare?

Ovviamente tale figura va retribuita, poiché si occupa dei passaggi procedurali, dei contratti da stipulare, dei documenti da firmare: le agenzie offrono in altre parole attività di consulenza nella ricerca dell’immobile, di gestione dei contratti e, in generale, di assistenza nelle varie fasi della compravendita, attività che vanno compensate.

Quanto? Scoprirlo è estremamente importante perchè se si deve comprare, vendere o affittare casa, conoscere a quali costi si andrà incontro diventa essenziale per decidere come comportarsi.

Il mercato immobiliare: normativa

Prima di concentrarci sul discorso della locazione è bene fare una breve premessa circa la tutela garantita al cliente.

Come abbiamo anticipato, il mercato immobiliare ha subito una crescita esponenziale in passato, tanto che in ogni paese, anche nei più piccoli e sperduti, è difficile non trovare almeno un’agenzia.

Tale sviluppo ha spinto il legislatore a dettare, con la Legge numero 39 del 1889, precise norme da seguire per poter esercitare la professione di mediatore, norme che hanno previsto il dovere per questa figura di formarsi e superare un esame di abilitazione, in seguito al quale bisogna iscriversi all’albo, tenuto presso le Camere di Commercio.

Anche il diritto alla provvigione è condizionato a tale iscrizione, proprio secondo quanto stabilito dalla suddetta legge, all’articolo 6.

Il motivo per cui si è ritenuto opportuno normare il settore è legato alla tutela dei clienti dell’agenzia, onde evitare abusi, oltre a garantire al cittadino di poter chiedere il supporto di un professionista.

Infatti il motivo per cui ci si rivolge ad un agente immobiliare è quello di ottenere opportuna  assistenza in ogni passaggio precontrattuale e contrattuale della compravendita o del contratto do locazione.

La provvigione: quando si deve pagare?

Fatta questa premessa, torniamo a concentrarci sul pagamento spettante al professionista. Il Codice Civile stesso, all’articolo 1755, sancisce che l’agente immobiliare ha diritto al pagamento della provvigione concordata da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento.

Questa definizione, però, lascia spazio a dubbi e interrogativi per coloro che si trovano a dover pagare la provvigione, ossia il venditore e l’acquirente: in particolare a lasciare perplessi è la definizione del momento in cui tale pagamento deve essere effettuato.

Spesso il venditore o l’acquirente che ha commissionato l’incarico di mediazione cerca di rimandare il pagamento della provvigione al momento della stipula dell’atto definitivo di compravendita tramite rogito notarile.

Tuttavia la dottrina ha individuato il momento del pagamento: esso combacia con il momento, in cui l’affare è stato concluso.

E qui subentra un altro dubbio: quando l’affare può ritenersi concluso?

Capita sovente in sede di intermediazione circa la compravendita o la locazione di un immobile che l’agente e il committente non si trovino in accordo sul momento del pagamento della provvigione: si paga subito dopo la comunicazione dell’accettazione della proposta, al momento della stipula del contratto preliminare di compravendita oppure nel momento della stipula del rogito notarile?

Il timore del cliente è che l’agente immobiliare possa svolgere con meno impegno o non ultimare i suoi compiti dopo essere stato retribuito. Dunque, per risolvere il dubbio, si può affermare che un affare immobiliare può ritenersi concluso (e quindi va retribuito) qualora l’offerta formulata per iscritta da un acquirente (ossia il proponente) sia stata accettata e controfirmata dal venditore, e quando la stessa accettazione sia stata comunicata per iscritto dall’agenzia immobiliare all’acquirente, tramite raccomandata a/r, telegramma o posta elettronica certificata.

Altro passaggio per considerare concluso l’affare è la consegna del primo assegno al venditore, lasciato dall’acquirente all’agenzia, che lo consegna a titolo di caparra confirmatoria, così come stabilito dall’articolo 1385 del Codice Civile.

I doveri dell’intermediatore immobiliare

In ogni caso la comunicazione di avvenuta accettazione della proposta di acquisto dell’acquirente da parte del venditore, per quanto necessario, non costituisce un presupposto sufficiente per determinare il momento in cui nasce il diritto dell’agente al pagamento della sua provvigione, in quanto un professionista del settore ha diritto alla sua percentuale quando si è accertato di verificare e ha consegnato all’acquirente la documentazione sulla provenienza dell’immobile (ossia l’atto di proprietà del venditore, come quello di compravendita, dichiarazione di successione, atto di donazione o di divisione ecc.).

Inoltre deve preoccuparsi di consegnare  la documentazione urbanistica relativa all’immobile (dunque la conformità della planimetria catastale all’attuale stato interno, visura catastale storica, certificato di agibilità ecc.) e anche la presenza di eventuali gravami sull’immobile tramite le visure ipotecarie aggiornate.

Passaggi per la conclusione di un affare e pagamento della provvigione

Sulla base di quanto appena detto possiamo affermare che, perché la provvigione possa esser pagata non alla firma del contratto preliminare di compravendita, ma dopo l’avvenuta accettazione della proposta, è fondamentale che il testo della proposta stessa sia il più articolato possibile e che riporti chiaramente ogni riferimento relativo alla provenienza, alla situazione catastale ed urbanistica dell’immobile ed alla presenza/assenza di tutti i possibili gravami sull’immobile.

Insomma, tutti i dati vanno segnati in questa proposta. Quindi, quando possiamo identificare il momento del pagamento della provvigione?

Tale momento non è rintracciabile in un momento specifico, ma si crea quando viene rispettata un insieme di azioni connesse e spesso svolte in un lasso di tempo molto breve e vicino al momento dell’accettazione della proposta di acquisto.

Tali attività sono  in primo luogo la ricezione della comunicazione scritta sull’avvenuta comunicazione dell’offerta al venditore da parte dell’acquirente.

In secondo luogo, il venditore deve ritirare l’assegno di caparra a seguito dell’intervenuta accettazione della proposta e infine  l’acquirente deve aver ricevuto tutta la documentazione relativa alla provenienza dell’immobile, alla sua regolarità catastale e a quella urbanistica ecc., come già detto.

Condizione sospensiva e condizione risolutiva

Ci sono dei casi, però, in cui il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifichi una condizione: si tratta della condizione sospensiva.

Di cosa si tratta? Essa è presente quando per esempio, viene aggiunta una clausola che prevede l’accettazione della proposta a determinate condizioni, quando ad esempio si decida di aspettare la valutazione dell’immobile a una determinata cifra da parte della banca.

Esiste anche un altro tipo di condizione, ossia quella risolutiva: in questo caso la clausola stabilisce che il contratto non produrrà effetti nel caso in cui l’istituto bancario dovesse valutare l’immobile a una cifra diversa da quella che il cliente aveva in mente.

In caso di presenza di una di queste due clausole, come regolarsi? Nel primo caso la provvigione non è dovuta all’agente immobiliare, in vece, nel caso di condizione risolutiva, sì.

Precisazioni ulteriori sulla provvigione

Vogliamo terminare il nostro articolo con alcune precisazioni: la provvigione deve essere pagata a metà sia dal venditore che dall’acquirente. Ciò a riprova della neutralità dell’agente nella conclusione dell’affare.

A quanto ammonta tale percentuale? In realtà la legge non fissa la misura della provvigione, in quanto questa è stabilita dalle tariffe professionali.

Dunque questa cifra è soggetta al libero mercato e può variare dal 2% al 3% del valore della transazione.

In ogni caso tale cifra può costituire oggetto di contrattazione e deve comunque essere proporzionata al lavoro effettivamente prestato dall’agente.