Come Funziona Airbnb: Opinioni e Consigli per Affittare Casa

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

29 Giugno 2020

Se vuoi far fruttare un immobile di tua proprietà, perché hai una stanza o, meglio ancora, un intero alloggio sfitto, magari ti stai informando sulla possibilità di affittare casa su Airbnb e beneficiare della dilagante possibilità di sfruttare la sharing economy.

In questa guida voglio vedere insieme a te i vantaggi di sfruttare questa strategia per investire nel mattone: l’ho scritta proprio pensando a proprietari di casa che si chiedono se conviene affittare con AirBNB e anche pensando agli aspiranti imprenditori immobiliari che stanno facendo i conti per capire come muoversi ed avviare questo business.

Eh sì, come vedremo si tratta di un vero e proprio business, e non è un semplice modo per arrotondare le entrate (richiede comunque impegno e lavoro, altrimenti potrebbe non valerne la candela!).

Lo vediamo nei prossimi paragrafi.

Come funziona Airbnb?

Affittare casa tramite questo portale o mediante siti simili rappresenta soprattutto una possibilità per chi ha effettivamente l’appartamento sfitto e intende farne una fonte di guadagno. Airbnb è una vera e propria community, nata nel 2008 dall’idea di due designer.

Il sito rende la condivisione semplice e sicura, poiché i profili e gli annunci vengono verificati, in modo che messaggi e pagamenti siano sempre protetti.

Ovviamente gli standard vanno rispettati: per far sì che la community rimanga sicura ed affidabile, infatti, è stato messo a punto un vademecum. Te lo riassumo qua, riportandoti rapidamente gli standard che dovrai rispettare se deciderai di avvalerti del servizio:

• Sicurezza;
• Onestà;
• Autenticità;
• Affidabilità.

Vi è ovviamente una risposta penalizzante ad ogni infrazione di questi principi basati sul rispetto. Ci sono poi altri requisiti che gli host devono rispettare:

• Essere reattivi: mantenere un tasso di risposta alto rispondendo a domande e richieste di prenotazione nell’arco di 24 ore dalla ricezione;
• Accettare le richieste di prenotazione;
• Evitare le cancellazioni;
• Mantienere una valutazione complessiva alta;

Inoltre bisogna offrire i servizi essenziali, ossia carta igienica, biancheria per il bagno e per la camera da letto, sapone e cuscini solo per fare alcuni esempi.

Opinioni su Airbnb: come funziona il servizio? E’ affidabile?

Cosa cambia rispetto ad un normale bed and breakfast? Airbnb… non è un b&b, nonostante il nome possa richiamare l’idea.

Infatti, come anticipato, si tratta di una vera e propria community online che consente ai viaggiatori di trovare una sistemazione più economica del classico albergo. D’altro canto, chi ha una casa inutilizzata può offrire una stanza o un alloggio in affitto per brevi periodi, guadagnando dei soldi.

La scelta non si limita ad una stanza per la notte, le soluzioni offerte sono davvero disparate: si possono, sì, trovare camere di bed and breakfast, ma anche hotel, camere in condivisione ed alloggi veri e propri.

Tutto dipende da chi è iscritto in quel momento e da ciò che mette a disposizione dei viaggiatori.

Per adoperare questo sistema bisogna creare il proprio account gratuito e cercare l’annuncio che ci sembra più indicato alle proprie esigenze.

Sull’annuncio si trova il contatto del proprietario/host, che si può contattare anche tramite cellulare, scaricando l’apposita applicazione, e il pagamento avviene generalmente tramite carta di credito o Paypal: Airbnb tiene il pagamento congelato fino a 24 ore dopo il check-in, in modo da tutelare le parti.

Ma come si diventa host di Airbnb? Come guadagnare con questo servizio?

Per iniziare a guadagnare devi iscriverti al portale e compilare i moduli proposti, in cui viene richiesto di indicare il tipo di alloggio o di stanza che mettiamo a disposizione, quanti ospiti possono alloggiarvi e naturalmente la città di ubicazione.

Fatto questo bisogna seguire le istruzioni per completare l’annuncio, inserendo tutti i dati che vengono richiesti: viene infatti chiesto di specificare il numero dei posti letto e dei bagni, l’indirizzo, se c’è la tv o internet, il prezzo eccetera.

È chiaro che il proprio annuncio deve essere curato nei dettagli, essere chiaro e preciso, così da dare un’idea il più precisa possibile e convincere a sceglierlo, senza ovviamente mentire sulle potenzialità della casa/camera.

Attenzione ad aggiornare attentamente il calendario delle date disponibili: non si può abbandonare l’annuncio a se stesso, il rischio è di perdere credibilità a causa di recensioni negative.

Aggiungendo belle foto si potranno avere maggiori possibilità di ottenere riscontri da parte degli ospiti, che sono più attirati dagli annunci in cui è possibile avere una prima idea sull’offerta rispetto a quelli che invece non hanno scatti da mostrare.

Sul proprio portale Airbnb si possono inserire un massimo di 24 fotografie.

Pubblicare un annuncio non prevede costi, in quanto Airbnb trattiene dei soldi soltanto al momento in cui viene effettuata una prenotazione.

Il metodo di pagamento è deciso dall’host stesso.

Quanto costa Airbnb? 

Vediamo ora quali sono i i costi del servizio di Airbnb. Per quanto riguarda i costi del servizio per la prenotazione di un alloggio, ci sono sia i costi condivisi tra host e ospite, sia i costi coperti solo dall’host. Li esamineremo tutti, per completezza del quadro.

Costi condivisi tra host e ospite

I costi condivisi tra host e ospite sono tipici per gli host di case private. Quelli a cario dell’host sono pari al 3% per la maggior parte degli host, ma potrebbero essere di importo superiore per gli host in Italia o per gli annunci soggetti a termini di cancellazione Super Rigidi, che ti consiglio di consultare sul sito ufficuale.

Questi costi sono calcolati partendo dal subtotale della prenotazione (il prezzo giornaliero più le spese di pulizia e gli eventuali costi per ospiti aggiuntivi, escludendo i costi di Airbnb e le tasse) e sono automaticamente detratti dal compenso dell’host.

Puoi comunque controllare i costi del servizio addebitati per una particolare prenotazione dalla tua area.

Costi del servizio a carico dell’ospite

Sono normalmente inferiori al 14,2% del subtotale della prenotazione. I costi variano in base a una serie di fattori di prenotazione e vengono mostrati agli ospiti durante la fase del pagamento, prima che prenotino.

Se Airbnb è tenuta a riscuotere l’IVA, i costi del servizio e gli importi dell’IVA saranno aggiunti alla pagina di pagamento. Di conseguenza, i costi del servizio potrebbero sembrare più alti.

Costi coperti solo dall’host

Questa voce di costo è stata creata dal portale per permettere agli hotel e alle altre compagnie d’ospitalità di esercitare più controllo sul prezzo finale pagato dagli ospiti.

I costi coperti solo dall’host variano dal 14% al 20% (più il 2% per gli annunci con termini di cancellazione Super Rigidi) e sono previsti per gli hotel e alcune altre categorie di compagnie d’ospitalità.

È sicuro affittare tramite Airbnb?

È la domanda di molti che si chiedono se vale la pena affittare le proprie proprietà su questo portale e si domandano se, in sostanza, può ritenersi un servizio affidabile oppure no. Il servizio offre la Garanzia Host, un sistema di protezione fino ad un massimo di 800.000 euro in caso di danni, in ogni parte del mondo.

I pagamenti sono soggetti a determinate condizioni, limitazioni ed eccezioni.

È possibile ottenere e inoltrare un modulo di richiesta rimborso della Garanzia Host, che si trova sul sito: gli host che domandano un rimborso devono però collaborare con Airbnb e i suoi assicuratori, procurando loro la documentazione inerente al danno dichiarato e accettando di ricevere un’ispezione nei casi in cui possa essere richiesta.

Ci sono degli aspetti che non sono tutelati da questa Garanzia, ossia i titoli e i contanti, gli animali, la responsabilità civile e i danni nelle aree comuni. Invece oggetti come i gioielli e i pezzi d’arte godono di una protezione più limitata.

Tasse da pagare se si decide di affittare casa con Airbnb

Come sono tassate le transazioni e le entrate derivanti dalle piattaforme di sharing economy? Ormai dal 2016 è stato reso noto che le entrate derivanti da questa attività devono essere segnate nella dichiarazione dei redditi.

A tal proposito è stata inserita una nuova voce, ossia quella indicante il “reddito da attività di economia della condivisione non professionale”.

Conviene comunque sempre chiedere il supporto del commercialista per poter essere certo di aver dichiarato correttamente i tuoi redditi.

Conviene affittare casa su Airbnb?

Se viaggiare con Airbnb può essere, per il turista, più vantaggioso che alloggiare in un hotel, quanto conviene ad un host affittare su questa community la sua proprietà? Qual è il guadagno?

Dai dati di uno studio su alcune città campione statunitensi emerge che il guadagno si aggira intorno ai 5.110 dollari annui.

Le possibilità di guadagno, comunque, crescono a seconda dello spazio disponibile: annunci per un’intera casa possono portare ad un profitto medio annuale di 20.000 dollari.

Rimane il fatto che si tratta di un dato davvero soggettivo: gli Stati Uniti, ad esempio, sono anni luce avanti sotto questo punto di vista – in Italia è pieno di gente che non è ancora capace di fare un acquisto online – però questi dati possono essere più che altro una base su cui ipotizzare una crescita futura molto probabile visto che il nostro Paese, con ritardo, tende ad emulare ciò che accade altrove.

Naturalmente tutto dipende anche dall’afflusso di ospiti: se questo è esiguo, esiguo sarà il guadagno.

Guadagnare con questo sistema può essere innovativo, ma se vuoi farlo come investimento immobiliare per avere un guadagno interessante, allora dovrai impegnarti sul serio perché, come detto in apertura, gli investimenti immobiliari diventano un vero e proprio lavoro.

Che futuro per Airbnb? Cosa conviene fare?

L’emergenza COVID-19 ha cambiato molto le carte in regola, questo articolo è stato scritto per la prima volta praticamente in un’altra epoca storica: ho provato ad aggiornare le varie condizioni, ma siamo ancora in una fase delicata e quindi è bene informarsi con cura sulle regole del proprio Paese in termini di ospitalità.

Basta tenere conto che la stessa AirBNB ha attuato subito una forte ristrutturazione con un ridimensionamento del personale ed una nuova organizzazione aziendale per capire l’incertezza attuale.

Nel breve periodo ci saranno sicuramente dei cambiamenti, tanti sono già in corso e recentemente sono state introdotte, per esempio, gli affitti di durata intermedia di almeno quattro settimane.

Nel lungo periodo il turismo non è di certo morto e AirBNB sarà ancora probabilmente protagonista.

Quanto alla convenienza, la domanda forse è ancora più calzante se stai pensando di acquistare un immobile per fare un investimento.

Investire in immobili ti conviene davvero?

Se stai programmando un investimento disponi sicuramente di buone capacità patrimoniali e reddituali, o magari sei già proprietario di uno o più immobili.

Ti consiglio, in ogni caso, di non sottovalutare la strada che stai valutando. Molti pensano che affittare con Airbnb sia un gioco da ragazzi: metti un annuncio, i clienti arrivano, e i soldi entrano facilmente.

Non è proprio così semplice: l’ho detto più volte in questa guida e continuo a ripeterlo, il mattone è n vero e proprio lavoro e se ti cimenterai lo vedrai tu stesso.

Ti consiglio comunque di approfondire, ho già scritto alcune guida molto esaustive sul tema e te le ripropongo qui:

• 3 Problemi Seri del Mercato Immobiliare Italiano;
• La Bibbia degli Investimenti Immobiliari;
• Mega Guida Fondamentale per Comprare la Tua Prima Casa.

Se vuoi avere una visione d’insieme sugli investimenti, ti consiglio di iniziare da questi percorsi tematici:

Buon proseguimento.