Sublocazioni Immobiliari: Investire in Immobili e Guadagnare il 32,96% con il Subaffitto – Guida Definitiva

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

25 Gennaio 2018

Continuiamo con il viaggio nel mondo degli investimenti immobiliari. Con l’articolo di oggi affrontiamo una prospettiva che molto spesso viene sottovalutata ma che secondo me può essere un vero e proprio business redditizio se ben architettato. Parliamo delle sublocazioni immobiliari, una delle migliori possibilità per investire nel mattone e guadagnare con un budget limitato.

La sublocazione, o subaffitto, è concettualmente semplicissima: si stipula un contratto con importo più basso e si fitta nuovamente guadagnando di più. Il processo, facile sulla carta, è attuabile e produttivo se ben architettato.

Su Affari Miei non scrivo mai post che illudono le persone: non esistono soldi facili, per guadagnare devi darti da fare e, soprattutto, hai la necessità di acquisire informazioni. Le informazioni, se messe insieme correttamente, valgono più dei soldi e probabilmente più dell’idea stessa di business.

Questo articolo nasce per essere il migliore in lingua italiana sul tema: mi sono impegnato davvero, elaborando calcoli basati come sempre su ipotesi reali. Ho riflettuto per mesi, letto libri e non escludo, te lo confesso, che un domani potrei provare io stesso ad entrare in questo mercato: se vivi a Torino come me e ti interessa il tema fammi sapere, magari possiamo farlo insieme 😉

Nei prossimi paragrafi troverai due simulazioni: una basata su una grande città e un’altra su una località turistica. Sono due luoghi che conosco veramente, nei quali ho vissuto e visionato personalmente decine di appartamenti.

Le informazioni che trovi nella guida potrebbero essere differenti, nei numeri, rispetto alla tua città o rispetto al momento in cui leggi (la prima versione della guida è di settembre 2017, se dovessi leggere tra un anno i prezzi potrebbero essere aumentati o diminuiti).

Il mio scopo non è quello di mettermi al posto tuo e creare un’azienda, io voglio fornirti un metodo universale che ti permetta di fare i calcoli in 10 minuti e capire se ti conviene oppure no agire.

Ti prego di segnalarmi eventuali imprecisioni e di aiutarmi a diffondere il contenuto sui social network, informando tutte le persone che ritieni possano essere interessate.

Veniamo a noi.

Gli investimenti immobiliari sono un business

Prima premessa di carattere pratico: quelli che ti dicono che gli investimenti immobiliari ti fanno guadagnare senza fare niente mentono sapendo di mentire. Scordati le spiagge, il lusso e tutte le cazzate che vedi girare ogni giorno sui social network: quello che stiamo analizzando è un business che può farti guadagnare un sacco di soldi solo se fatto con costanza e con un processo ben definito.

Il ragionamento vale sia se decidi di comprare case per metterle a reddito, sia se vuoi comprare e rivendere velocemente e sia se, come nel nostro caso, vuoi dedicarti ai subaffitti.

Vuoi guadagnare con le sublocazioni? Leggi alcune risorse fondamentali

Se questa è la prima volta che visiti Affari Miei, ti consiglio caldamente di leggere alcune guide all’interno delle quali è stato già affrontato l’argomento dell’immobiliare: così facendo mi farai evitare di spiegare gli stessi concetti più volte ed avrai tutto a portata di mano.

Nello specifico, ti suggerisco di salvare nei preferiti queste pagine:

• Bibbia degli Investimenti Immobiliari – In questo articolo simulo di comprare due immobili in due diverse città e ti spiego quali spese devi sostenere e come devi calcolare se stai facendo oppure no un buon affare;
• Andamento dei prezzi degli immobili – Su questa pagina ho raccolto i prezzi delle principali città italiane aggiornati in tempo reale;
• 15 Consigli per Investire in immobili – Guida generale con consigli pratici per investire nel mattone.

Ora possiamo entrare nel merito con la parte pratica della guida.

La Sublocazione è legale?

In sintesi, quando stipuli il contratto di locazione, puoi subaffittare l’appartamento intero o una parte dello stesso se non viene vietato esplicitamente.

Da un punto di vista pratico, comunque, ti conviene essere chiaro con il proprietario dell’immobile e spiegargli che, delegando a te, si libererà della rottura di scatole di gestire l’appartamento e che gli permetterai di percepire un reddito fisso.

Affidandosi, inoltre, a te il proprietario avrà il vantaggio di non vedere la sua proprietà perdere di valore ma, anzi, di migliorare: è nell’interesse di entrambi, dunque, che si stipula il contratto.

In ogni caso, in questo articolo spiego tutto analiticamente: se ti interessa approfondire puoi leggere, altrimenti continua a seguire il mio ragionamento.

Per quale motivo il proprietario dovrebbe permettermi di subaffittare?

Domanda del tutto legittima: se è così conveniente, perché non affitta per cavoli suoi? Le ragioni potrebbero essere varie, provo a spiegartene alcune.

Nel mondo dell’immobiliare, si suole definire “Don’t wanters” le persone che posseggono un immobile ma non hanno alcuna voglia di tenerlo perché, spesso, l’hanno ricevuto in eredità oppure hanno bisogno di soldi per svariati motivi. Di solito preferiscono venderlo subito per monetizzare e togliersi un fardello dal groppone.

Se conosci persone in questa situazione potresti proporgli la formula della sublocazione che è win-win: loro mantengono la proprietà e la vedono rivalutata percependo una rendita sicura senza troppe rotture di scatole, tu hai un potenziale affare con costi limitati.

Altri a cui potrebbe interessare la sublocazione possono essere anziani, persone che si sono trasferite in un’altra città e non hanno tempo da destinare alla gestione oppure professionisti con tantissimi impegni e molte proprietà ai quali potresti risolvere un problema.

Capiscimi fin da subito: devi darti da fare, altrimenti sarebbe un gioco da ragazzi, ma se sondi una zona e ti informi sulle varie situazioni pendenti puoi scoprire questi casi che sono tutt’altro che rari.

Ti dico una cosa: circa l’80% degli italiani vive in una casa di proprietà e molti ne hanno più di una. L’esempio della zia o della nonna che muore e lascia l’appartamento al nipote che non ha tempo o voglia di gestire l’eredità è tutt’altro che una casualità.

Quali sono i mercati a cui mi posso rivolgere?

Fondamentalmente, il subaffitto funziona nei seguenti casi:

• Città universitarie – Esattamente come quando compri per mettere a reddito, puoi approfittare dei flussi di studenti per guadagnare;
• Grandi centri urbani – Nelle grandi città, in generale, c’è un grande via vai di gente. Oltre al mercato universitario, esistono zone abitate da lavoratori che provengono da altre regioni. Inoltre città come Milano, Torino, Roma, Bologna o Napoli ospitano sedi di grandi aziende italiane e straniere che sono solite affittare gli appartamenti per i loro dipendenti sia per periodi medi che per periodi brevi: soprattutto in quest’ultimo caso ci sono margini per guadagnare facendosi pagare un prezzo mediamente superiore ad un affitto di lungo periodo;
• Zone turistiche – mare, montagna e città d’arte attirano milioni di persone, perché non approfittarne?

Adesso che ti ho spiegato come funziona questo tipo di mercato, possiamo concentrarci sulla parte operativa.

Organizza il tuo business

Proprio perché quello che stiamo trattando è un business, devi svolgerlo professionalmente. A differenza di quando acquisti casa, sulle sublocazioni non ti conviene assolutamente iniziare come privato cittadino perché fiscalmente è un suicidio.

Le tasse, infatti, le paghi sul totale del canone che percepisci e confluiscono nella tua dichiarazione dei redditi: considerando che l’aliquota minima è del 23%, significherebbe pagare ALMENO il 23% sul canone lordo. Una FOLLIA!

Se vuoi svolgere questa attività, devi intenderla fin da subito come un mestiere. L’ideale, secondo me, è aprire una s.r.l. che ti permette di gestire al meglio il tutto. Il commercialista è tuo amico, consultati con lui prima e non durante: stabilisci fin da subito cosa devi fare e fatti cucire addosso la soluzione migliore.

Come sempre, Affari Miei non ti lascia in solitudine e ti accompagna fin dal principio. Di seguito, trovi alcune guide tematiche:

• Partita Iva, Ditta Individuale e Società: Cosa Scegliere?
• Aprire Partita Iva: Guida Completa
• Guida alla Ditta Individuale
• Guida alla S.r.l. Semplificata
• Guida alla S.r.l. Tradizionale
• Guida alla S.a.S.

2 Simulazioni concrete di guadagno con le sublocazioni

Per spiegarti il funzionamento, ho deciso di ricorrere alla mia personale esperienza per proporti due esempi concreti da cui trarre spunto per costruire un metodo universale, valido in ogni caso.

Come per la bibbia degli investimenti immobiliari che ti ho linkato precedentemente (mi raccomando, leggila!) ho deciso di utilizzare come esempio due città che conosco: Torino, dove attualmente risiedo, e Maiori, località turistica in provincia di Salerno situata in Costiera Amalfitana, ad un soffio dalle rinomate Amalfi, Positano e Ravello.

Sul primo esempio sarò analitico perché ti spiego esattamente come funziona il business step by step, sul secondo invece mi limito a fare i calcoli seguendo lo stesso schema.

Torino – Trilocale da 70mq da fittare a studenti

La mia analisi si basa sul quartiere San Paolo in cui vivo. Zona semicentrale, è particolarmente appetibile per la vicinanza al Politecnico e per i prezzi più abbordabili di quartieri adiacenti più quotati come Crocetta.

Da un giro su un noto portale immobiliare, ho cercato di individuare il prezzo medio degli affitti per i trilocali di 70mq. A seconda dello stato e della vicinanza all’università, un trilocale oscilla tra i 480 e gli 850 euro al mese: a noi non interessano gli appartamenti strafighi arredati e tirati a nuovo, l’affare dobbiamo farlo noi e non chi l’ha sistemato per fittarlo al meglio.

Se spulciamo con calma (considera che io l’ho fatto a settembre che è il periodo di boom per gli affitti universitari, ti consiglio di muoverti in anticipo se vuoi entrare in questo mercato) possiamo tirar fuori un prezzo di 550€ per un immobile non appariscente e con arredamento parziale o assente. Assicurati di trovare appartamenti che non hanno problemi nei fondamentali: impianto elettrico, acqua e riscaldamento devono funzionare bene, devi scegliere case che necessitano di una riverniciata e di un po’ di arredi.

La tua spesa annua, dunque, è pari a 550€ x 12 mesi, quindi 6600€ annui.

Peggio viene presentato l’appartamento e meglio è per te: significa che il proprietario non è in grado di valorizzarlo. Se puoi, cerca soprattutto su Bakeca.it e Subito.it perché ci sono più annunci di privati: l’agenzia, oltre ad essere un costo per te, cerca sempre di valutare meglio l’immobile oppure fornisce determinati consigli per renderlo più appetibile. Parlando con i privati, invece, è più facile trovare situazioni simili a quelle descritte sopra.

Ti conviene cercare palazzi con spese condominiali basse: è vero che le paga l’inquilino però spesso fanno la differenza. Siccome tu non ci guadagni niente, più sono basse e meglio è, ovviamente non devi cercare palazzi che cadono a pezzi altrimenti è controproducente.

Tutto bello ma quanto devo investire per iniziare?

Molti ti vendono questo tipo di attività come a costo zero, in realtà è una cazzata perché una disponibilità pur minima la devi avere: se fai fatica ad arrivare a fine mese, io te lo sconsiglio caldamente.

Ti elenco, in beve, tutte le spese necessarie per chiudere l’operazione:

• Agenzia – Se puoi evita, se non riesci ti costa tra i 600 e i 1000€. Qui ti spiego come applicano le provvigioni le agenzie solitamente se ti va di approfondire;
• Imposta di registro del canone – Si paga il 2% del canone annuo moltiplicato per il numero di anni del contratto, nel caso del contratto 4+4 puoi pagare in anticipo per un massimo di 4 anni e poi devi pagare nuovamente per i successivi 4. Se paghi in anticipo, hai diritto ad uno sconto dello 0,20% a cui aggiungere 16€ di imposta di bollo che ti permettono di registrare un contratto di 4 facciate (i modelli di contratto precompilati che trovi su internet vanno benissimo).
  Nel nostro caso sono 6.600€ x 1,80% = 118,80€ x 4 anni = 475,20€ a cui sommare 16 euro di imposta di bollo per un totale di 491,20€. In genere si divide equamente tra proprietario ed affittuario, quindi paghi 245,60€.
  Puoi anche optare per pagamento annuale, in questo caso ogni anno bisogna versare il 2% senza lo sconto che abbiamo visto;
• Verniciatura e piccoli interventi – Verniciare una stanza di bianco, senza troppi eccessi, costa circa 300€ tra manodopera e materiale: un trilocale, quindi, si vernicia al massimo con 900 – 1000 €;
• Arredamento e piccoli lavori – Ti consiglio di affidarti a marchi low cost o, se hai tempo e voglia, di spulciare anche un po’ alla ricerca di usato da comprare a buon prezzo. Ti ho già detto di non comprare immobili in cattive condizioni, quindi se ci sono da fare dei lavori devono costare veramente poco e devono essere di modesta entità. Spesa massima: 4.000€. Servono più soldi? Passa al prossimo annuncio!;
• Canoni di locazione anticipati – Per legge il proprietario può chiedere fino a 3 canoni anticipati, in molti casi, per convincerlo della tua solvibilità, potresti nel corso della trattativa proporre di pagare addirittura di più proprio per mostrare la tua serietà. Manteniamoci sui tre canoni di locazione da corrispondere in anticipo, ti tocca anticipare 650€. Si tratta di un anticipo, perché alla fine del contratto ti devono essere restituiti, però considerali comunque come quota necessaria da tirar fuori per iniziare perché, nella migliore delle ipotesi, ti saranno resi a distanza di anni.

Quanto si può ricavare?

Veniamo alla marginalità che potresti realizzare. L’ipotesi dell’esempio è l’affitto a studenti universitari con contratto che ha una durata massima di 36 mesi: sistemando l’appartamento e rendendolo dignitoso, puoi ottenere una rendita di 300€ mensili a posto letto, quindi 900€ al mese.

Puoi ricavare qualcosa in più se tutte le fatture delle utenze sono intestate alla tua ditta/società e ti fai pagare un forfait leggermente superiore, però escludo questa ipotesi dal calcolo perché diventa più ingarbugliato fare i conti.

La tua rendita annua lorda, dunque, è pari a 900€ x 12 mesi, quindi 10800€.

La rendita al netto del canone di locazione che corrispondi al proprietario è di 4.200€ (10.800-6.600). Siccome io ti stra-consiglio di svolgere questa attività professionalmente con società o ditta, devi considerare il prelievo fiscale.

Qui viene il vantaggio incredibile che ti offro gratuitamente in questo articolo (se sei un commercialista, non mi maledire: i commercialisti sono validissimi alleati, senza il mio sarei morto, però negli anni ho imparato qualcosina!): mentre i privati pagano le tasse senza le spese, le aziende pagano le tasse sugli utili. Il criterio, con varie sfaccettature che non ha senso precisare in questa sede, vale sia per la ditta che per la società.

Mentre il privato, quindi, paga le tasse sul totale del canone incassato (nel nostro esempio 10.800€), come accade quando affitti in prima persona e puoi scegliere il regime della cedolare secca, la ditta o azienda paga sugli utili, quindi su 4.200€. Senza entrare troppo nel merito, sottrai circa il 40%:

ti restano 2.520€ di rendita netta.

Gran parte dei costi che devi sostenere, inoltre, li puoi sottrarre come normale attività di azienda, quindi oltre al canone puoi portare nella tua contabilità le spese iniziali per sistemare la casa, i materiali acquistati eccetera eccetera.

I vantaggi, anche qui, sono enormi: mentre il privato cittadino, pur godendo delle detrazioni sulle ristrutturazioni, recupera parte della spesa in 10 anni, l’azienda può portare totalmente a bilancio tutte le spese svolte per l’esercizio dell’attività e recuperarle al 100% subito.

Interessante, non trovi?

Calcolo del ROI

A questo punto dobbiamo calcolare il ritorno sul nostro investimento. Abbiamo visto che, per avviare l’operazione, devi anticipare di tasca tua una serie di spese: sopra ti ho fornito un forfait, qui calcolo un valore intermedio in base alle forbici di costo indicate.

Quindi:

800 € agenzia immobiliare +

245,60 € imposta di registro +

950 € verniciatura +

4.000 € arredamento +

1.650 € anticipo canoni di locazione =

7645,60 € totale da investire

Per semplicità di calcolo non considero che tu stesso chiederai agli inquilini futuri di anticipare N canoni però il principio che rende la tua attività redditizia è che prendi in locazione a lungo termine per fittare a breve, quindi ti troverai ad incassare e rendere periodicamente questi soldi senza poterli sottrarre a quelli che anticipi in sede di apertura.

Formula del ROI:

Guadagno Netto / Capitale Investito moltiplicato per 100

Quindi:

(2520 / 7645,60) x 100 = 32,96% è il tuo ROI

Considera che si tratta di una valutazione comunque grossolana che non ti deve trarre in inganno per due motivi:

• Questo non è un investimento finanziario, è un business: i business devono avere ROI elevati perché i soldi veri li fanno le aziende, non li fai investendo in opzioni binarie! L’attività d’impresa postula una valanga di adempimenti, rotture di scatole, tempo da impiegare eccetera eccetera. Sono stato chiaro fin dal principio: è un lavoro, bellezza, che puoi iniziare anche nei weekend o dopo l’ufficio ma pur sempre lavoro è! Se non hai ben chiaro la differenza tra finanza e business, qui ti spiego analiticamente tutto;
• Come ogni azienda, sei esposto a rischi: se vuoi stare tranquillo, investi i tuoi 7.500€ in conti deposito e prenditi il 2% annuo senza far nulla!

Ipotesi di sviluppo del business

Chiaramente con 2500 euro non si avvia un’azienda di successo, servono ben altre cifre. Il vantaggio che ti offre questa attività è che è incrementale, non ti ci devi mettere subito full time e puoi costruirla step by step. Se hai un lavoro, per esempio, puoi iniziare nei ritagli di tempo per poi, alla lunga, trasformare questo mestiere nella tua occupazione principale.

Al tempo stesso, hai la fortuna di poter vedere se effettivamente il tuo progetto si realizza senza doverti dedicare al 100% e la somma da investire è relativamente contenuta.

Una volta chiusa la prima operazione, devi essere bravo a replicarla in scala o nello stesso mercato (nell’esempio abbiamo visto quello degli affitti agli studenti) o in un mercato diverso. Io ti consiglio di concentrarti su una sola città perché così, logisticamente, riesci a gestire meglio gli adempimenti e le criticità che possono sorgere nel tempo.

Ipotizziamo che nel primo anno di avviamento della tua attività riesci a chiudere 5 operazioni: la tua rendita annua è pari a 2.500€ x 5 = 12.500€ che cominciano già ad essere una cifra più interessante.

In due anni, continuando con la stessa intensità, puoi costruirti una rendita di 25.000€ netti che è decisamente interessante.

Il condizionale è d’obbligo perché devi impegnarti significativamente. Se impari bene, però, puoi probabilmente riuscire ad ottenere delle economia più interessanti, assottigliare determinate spese. Esempio: se diventi “del settore”, magari in alcuni casi riesci a bypassare l’agenzia e per te vuol dire circa un migliaio di euro di guadagno in più.

Il problema che giustamente si pone è legato alla barriera d’ingresso: attenendoci all’esempio di sopra, per realizzare 5 operazioni nel primo anno ti servono 7645,60€ x 5, quindi 38.228€. Parliamo di una cifra di tutto rispetto che, a differenza di quanto accade con le compravendite immobiliari, non puoi prendere a mutuo.

Se non hai la disponibilità o non vuoi anticipare tutto di tasca tua, hai due opportunità:

Ricorrere a capitali di terzi

Magari dopo aver concluso 1-2 operazioni, potresti coinvolgere un socio/investitore a cui garantire una parte della rendita: il tuo processo di accelerazione risulterebbe essere più lento però anche il rischio si ridurrebbe in quanto il tuo capitale di rischio sarebbe inferiore;

Chiedere un prestito

Ho simulato su un noto portale di prestiti una ricerca sulla base di questi criteri: ho inserito la mia data di nascita (1990), la mia situazione lavorativa (imprenditore), la cifra richiesta (30.000 euro è il massimo per il quale mi tira fuori un preventivo) e la durata massima possibile che è pari a 84 mesi, cioè 7 anni.

Per sicurezza, mi sono fatto calcolare anche la copertura assicurativa, come vedi dallo screen che ti allego (ipotesi stimata a settembre 2017, se leggi in un’altra fase i tassi potrebbero essere diversi!).

La rata mensile da pagare è di 487,85€. Considera che il prestito personale è una delle forme creditizie più costose in assoluto, infatti il tasso d’interesse è vicino all’8% che, in questo momento, è quasi il triplo di quello dei mutui.

In base alla tua condizione finanziaria personale potresti negoziare condizioni migliori con la tua banca: non ti sto spingendo ad indebitarti, ti sto facendo un calcolo in base alla PEGGIORE situazione creditizia che potresti dover affrontare.

Se sei in buoni rapporti con la tua banca, per esempio, potresti provare a redigere un business plan di tutto questo e farti finanziare direttamente l’attività: con le adeguate garanzie, potresti strappare un tasso migliore.

Veniamo ai nostri calcoli.

38.228€ – 30.000 = 8.228€ di anticipo da parte tua

Hai mai sentito parlare del ROE? Mentre il ROI è il ritorno sull’investimento, il ROE è il ritorno sul TUO capitale investito.

Ovviamente la tua rendita netta di 12.500€ deve essere epurata di 5.854,20€ (rata mensile x 12): ti restano 6645,80€.

La formula per calcolare il ritorno sui TUOI soldi è:

Capitale Investito / Guadagno netto moltiplicato per cento

Quindi

(6.645,80€ / 8.228€) x 100 = 80,77% è il tuo ROE

che è senza dubbio interessante.

Vale il concetto di prima: non ti lasciare impressionare dal valore alto del ROE, stiamo parlando di un’azienda e non di un investimento finanziario, quindi è normale che il rendimento sia alto come alto è il rischio.

Per avere un’idea della bontà di ROI e ROE in campo aziendale non li devi guardare in termini assoluti ma devi confrontarli con i ritorni di altre attività uguali che puoi elaborare subito, sulla base del metodo che ti sto fornendo.

Con questo schema, considerando che con circa 8 mila euro puoi mettere a reddito 5 appartamenti, potresti pensare l’anno successivo di impiegare la rendita netta del precedente per creare un processo simile oppure, se vuoi evitare di passare dalla banca che è la soluzione più costosa, puoi coinvolgere altri investitori come ti ho spiegato prima.

Maiori (SA) – Appartamento da 50mq per locazioni turistiche

Ora che ti ho fornito il metodo, provo ad applicarlo io stesso nel secondo esempio che costruisco sulla base di un’altra località che conosco perfettamente perché ci sono nato e cresciuto per 25 anni prima che, nel 2015, mi trasferissi a Torino.

Ti faccio questo esempio perché, come ti ho spiegato nell’articolo sui business nei piccoli centri, anche in piccole località, se non in condizioni estreme, si può creare qualcosa. Questa analisi, inoltre, vuole essere una risposta a tutti quelli che mi dicono che ho potuto iniziare la mia attività di imprenditore digitale dal paesello perché appunto mi appoggiavo ad internet: se hai voglia di fare, ricordatelo, puoi creare qualcosa anche in periferia.

Maiori è un paese in provincia di Salerno, in Costiera Amalfitana, molto appetibile turisticamente perché meno caro delle località più famose e con maggiore disponibilità di appartamenti.

La posizione strategica lo rende molto interessante, almeno in via potenziale, per attività di questo tipo. In questo secondo esempio ci occorre un immobile più piccolo, va benissimo un bilocale da 50mq, più facile da gestire e monetizzabile meglio con il turismo estivo.

Se volessi prendere in locazione un immobile di questo tipo, in base alle informazioni che ho raccolto, dovresti spendere circa 700€ mensili. Anche qui ti devi dare da fare perché i proprietari con più tempo e voglia fanno esattamente quello che vuoi fare tu. Come ti ho spiegato nel primo esempio, la popolazione che invecchia, la pigrizia generale e l’eccesso di appartamenti potrebbero essere tuoi alleati.

Stavolta faccio direttamente i calcoli, rimandando all’analisi di sopra per i dettagli. Veniamo adesso all’analisi delle spese:

• Agenzia – In un piccolo comune è molto più facile bypassare l’agenzia perché ci si conosce, tuttavia stimiamo ugualmente tra i 600 e i 1000€;
• Imposta di registro del canone – Anche qui optiamo per il calcolo anticipato, quindi paghiamo l’1,80% per 4 anni, quindi 604,80€ da dividere tra proprietario e affittuario. La spesa a nostro carico è di 302,40€. Ti ricordo che se il proprietario opta per la cedolare secca non si paga l’imposta di registro, tuttavia per semplificare considero sempre l’ipotesi peggiore;
• Verniciatura e piccoli interventi – Stimato il costo di 300€ per stanza, nel nostro caso occorrono 600 €;
• Arredamento e piccoli lavori – Anche qui vale il discorso di sopra: spesa massima: 4.000€;
• Canoni di locazione anticipati – Stimiamo 3 canoni anticipati, quindi la tua spesa è di 100€.

La barriera d’ingresso è, dunque, di 7802,40€.

Quanto si può ricavare?

Nell’articolo sugli investimenti immobiliari mi sono basato su questa località dove puoi realizzare circa 4.000€ mensili in alta stagione e 2.000€ in bassa stagione.

Il rendimento massimo di un appartamento è di 18.000€ ipotizzando una stagione di 180 giorni di lavoro, tuttavia nel nostro caso, siccome pensiamo di affittare case leggermente meno appetibili, stimiamo un ricavo massimo di 15.000€.

La tua rendita lorda è di 15.000€ – 8400€ per la locazione. In questo caso, inoltre, visto che affitti a turisti le spese condominiali sono a carico tuo, quindi stimiamo 500€ prudenziali di spese: ti consiglio di evitare condomini proprio per tagliare questa voce di costo.

Ti restano 6.100€.

Quando ti dedichi alle locazioni turistiche, subentrano altre spese che ti sintetizzo:

• Lavanderia – Ammesso che non voglia farlo tu, ogni lavaggio costa circa 6€. Il soggiorno dura dai 3 ai 4 giorni in media, quindi devi dividere 180 giorni di lavoro per 3,5: risulta 51,50 lavaggi da moltiplicare per 6, la tua spesa è di 309€;
• Pulizie – Anche qui, se non vuoi armarti di stracci, devi delegare: per eseguire il lavoro, ci vogliono 2 ore che costano circa 20€. Moltiplichiamo per 51,50 volte, la tua spesa annua è di 1030€.

Quindi 6.100€ diventano 4.761€.

Come fatto precedentemente, sottraiamo circa il 40% di pressione fiscale sugli utili (può essere inferiore, melius abundare quam deficere),

ti restano 2.856,60€ netti.

Breve calcolo del ROI:

(2.856,60 / 7.802,40) x 100 = 36,61%

La tua rendita è leggermente superiore rispetto a Torino ma considera che il livello di rotture di scatole è esponenzialmente più alto perché, visto l’alto ricambio, devi essere sempre in zona a coordinare pulizie, lavanderia e arrivi: è un’azienda, bellezza, non te lo dimenticare mai!

Anche in questo caso puoi pensare di replicare in scala lo stesso processo, con numeri tutto sommato simili a quelli che abbiamo visto precedentemente.

In estrema sintesi, la stessa operazione applicata a 5 immobili ti può creare una rendita netta di 14.283€, il tuo investimento iniziale è di 39.012€ (7.802,4 x 5) che puoi finanziare di tasca tua, ricorrendo al capitale di terzi o alla leva del credito. In questi ultimi casi, puoi avvalerti dei calcoli che ti ho mostrato sopra per vedere quanto ti costa farti prestare il denaro dalla banca e che ROE puoi ottenere.

Veniamo adesso alle conclusioni.

Il business dei subaffitti è profittevole?

Dopo questi due esempi, hai sicuramente le idee molto più chiare.

Non ti resta che analizzare schematicamente vantaggi e svantaggi, partiamo dai primi:

• Non devi comprare gli immobili, quindi ti eviti tutta la trafila burocratica e di costi tipica degli investimenti tradizionali;
• La barriera d’ingresso è più bassa, con circa 8 mila euro puoi iniziare mentre per acquistare e mettere a reddito ne servono 20-30 mila. Con la cifra che ti serve per comprare un solo immobile pagando il 20% del prezzo totale e le spese di compravendita, in questo business ne puoi mettere a reddito 4-5 in tempi brevi;
• Puoi reagire meglio alle oscillazioni del mercato: se la zona si svaluta, nella peggiore delle ipotesi disdici il contratto e levi le tende;
• Puoi replicare in scala il processo più velocemente visto che servono relativamente pochi soldi;
• Il business è incrementale, nel senso che più vai avanti e più aumenta il tuo fatturato: ciò ti permette di iniziare anche come secondo lavoro e non ti obbliga subito a mollare la tua vita attuale;
• Non diventi proprietario, quindi non sono a tuo carico le spese di straordinaria amministrazione che rappresentano una voce di costo considerevole.

Non mancano, comunque, criticità:

• Devi darti da fare molto perché non è facile trovare persone disposte a farti subaffittare;
• Non puoi ricorrere ai mutui che sono una forma di finanziamento agevolata, abbiamo visto che con un prestito personale il denaro ti costa anche il triplo e non puoi ammortizzarlo in 20 anni;
• Non diventerai mai proprietario degli appartamenti, quindi alla fine della filiera non ti resta un valore (del tutto potenziale dopo 20 anni di mutuo, sia chiaro!) rappresentato dall’immobile stesso;
• E’ un lavoro a tutti gli effetti, se vuoi realizzare ricavi importanti ad un certo punto deve diventare la tua attività principale.

Conclusioni

Ti ho mostrato come puoi costruire un business vero e proprio investendo una cifra tutto sommato non esagerata e ti ho indicato due strade per farti prestare una parte del capitale nel caso in cui non lo avessi a disposizione.

Ti ho dato consigli concreti e operativi che NESSUN altro sito web ti fornisce gratuitamente: esistono corsi a pagamento, su Affari Miei queste informazioni preliminari le trovi gratis.

La differenza di fondo è che quello che leggi non è campato per aria, sono calcoli che ho fatto io stesso per capire se questo business è conveniente oppure no, quindi in queste righe ci sono mesi di studio ed anni di esperienza sulla piazza.

Sta a te decidere se provare oppure no: se questa attività ti affascina, ora hai più informazioni. Se hai paura dei rischi o ritieni l’immobiliare un settore lontano dalle tue competenze, lascia perdere: il mondo degli affari è pieno di opportunità, questa è soltanto una delle tante!

Ti lascio con una serie di risorse utili se stai pensando di metterti in proprio in generale, sono articoli rivolti ad aspiranti imprenditori che a mio parere possono esserti utili:

In bocca al lupo!