Andamento Mercato Immobiliare: Previsioni per le Principali Città Italiane nel 2022

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

24 Settembre 2022

Sei alla ricerca di informazioni sull’andamento del mercato immobiliare in Italia? Le previsioni da qui ai prossimi anni parlano di una ripresa del settore, ripresa trainata soprattutto dal calo dei prezzi degli ultimi anni e dalle manovre della BCE che stanno tenendo i tassi dei mutui bassi.

Affari Miei è un portale dedicato a chi vuole gestire al meglio il proprio patrimonio e l’immobiliare rientra a pieno titolo tra i temi che tratto con maggiore interesse. Per questo motivo, dunque, ho pensato di creare questa pagina come mini osservatorio immobiliare sulle principali città.

In questa guida troverai l’analisi dell’andamento dei prezzi degli immobili nel 2020 nelle principali città. Per farlo, mi avvalgo del comodo strumento di Immobiliare.it a cui integro una serie di considerazioni che annoterò a margine.

Per una migliore fruizione dei grafici, se siete collegati da smartphone, ti invito ad utilizzare il dispositivo ponendolo orizzontalmente.

Andamento del mercato immobiliare 2022

Iniziamo la nostra trattazione cercando di porre l’accento su ciò che è successo in questi ultimi mesi. Non è un segreto che la pandemia abbia apportato degli stravolgimenti a tutta l’economia, facendo prendere direzioni che in tempi non sospetti sarebbero sembrate insensate e impossibili… Ma, come si suol dire, si fa di necessità virtù!

Il quadro attuale, quindi è stato fortemente influenzato dai continui lock-down e dalla pandemia che ci ha visti tragicamente protagonisti.

Ora (incrociando le dita) ci troviamo ad affrontare un periodo che sembra andare verso un assestamento e comunque abbiamo imparato a convivere con il nuovo scenario. Dunque, cosa ci mostra il mercato immobiliare oggi?

Coloro che attendevano una ripresa sicura del mercato immobiliare italiano stanno iniziando a vedere delle conferme grazie ai dati di inizi anno resi noti in seguito alla rilevazione dell’Agenzia delle Entrate sul primo trimestre dell’anno.

 Il mercato immobiliare residenziale italiano, secondo il parere degli esperti, continuerà il trend positivo di crescita del 2021.

L’attenzione per i prossimi mesi sarà incentrata sulle iniziative legate al PNRR (Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza) e all’efficientamento energetico”.

Considerando incentivi statali (superbonus) e le prospettive economiche italiane c’è da ben sperare che questo trend prosegua, anche grazie al fatto che sempre più persone adottano strategia di lavoro smart , fattore che influenzerà il dinamismo.

Compravendite 

Vediamo qualche dato grazie allo scenario disegnato dallo studio sullo stato del real estate italiano a seguito dell’emergenza Covid, studio messo a punto  dall’ufficio studi Gabetti e Patrigest (società di consulenza del Gruppo Gabetti specializzata in Valuation & Advisory per la gestione del patrimonio immobiliare).

L’analisi è stata effettuata basandosi sui dati dell’Agenzia delle Entrate e sulle rilevazioni operate presso le agenzie del network, e mette in luce gli impatti e saranno i trend futuri.

Nei primi nove mesi del 2021 si è registrata una crescita significativa di volumi per quanto riguarda il mercato residenziale, chiudendo con una variazione delle compravendite del +43,1%, rispetto allo stesso dell’anno 2020, per un totale di 536.022 transazioni.

Da una parte si tratta di un rimbalzo prevedibile causato dal calo registrato nel periodo di lockdown 2020; d’altra parte dall’altro i dati mostrano una crescita del 23% rispetto al 2019.

Per quanto riguarda i prezzi, invece, il primo semestre del 2021 ha subito una variazione media intorno al +0,3%, invertendo il trend dei sei mesi prima.

I tempi di vendita sono leggermente calati su una media di 4,4 mesi, così come gli sconti in sede di chiusura delle trattative, intorno all’11%.

Il residenziale in locazione, poi, ha iniziato ad attrarre gli investitori: già nel 2020 si è registrato un volume totale di investimenti di 370 milioni di euro de anche nel 2021 il dato è stato positivo, parliamo di 210 milioni di euro nei primi nove mesi.

Si tratta di un fenomeno che rispecchia i cambiamenti dei comportamenti di consumo e di vita. Infatti iniziano a emergere più dati circa il desiderio di valutare le opzioni abitare multifamily, come co-living, serviced apartment, ecc.

Il settore non residenziale

Passiamo a questo comparto, avvalendoci dei dati Idealista.it. In seguito al calo dei volumi compravenduti di tutto il settore non residenziale (calo pari al 16,9% nel primo trimestre 2020), i primi mesi del 2021 hanno visto un’espansione maggiore del 50%.

Un fenomeno simile è avvenuto anche nel comparto terziario commerciale, che rappresenta quasi il 60% di tutto il settore. Nel secondo trimestre dell’anno, il settore terziario-commerciale è stato soggetto ad un sostanziale raddoppio dei volumi di compravendita rispetto al 2020 e si è registra un salto in avanti del 34,2% anche nei confronti dell’anno prima.

Nel terzo trimestre 2021, l’aumento dei volumi compravenduti rimane sostenuto, convertendosi in tassi di crescita elevati sia rispetto al 2020 (+26,9%), sia, soprattutto, rispetto al 2019 (+33,7%), a conferma di una dinamica abbastanza solida.

E nelle grandi città?

Vediamo alcuni dati, in confronto rispetto a gennaio 2021:

• Genova: 0,78%;
• Roma: 1,29%;
• Napoli: +1,97%;
• Milano: +4,49%;
• Bologna: +2,22%%;
• Firenze: +1,62%.
• Torino:  +1,19%.

Continuiamo a esaminare il nostro contesto affidandoci al 14° rapporto sulla finanza immobiliare di Nomisma.

Compravendite immobiliari, previsioni fino al 2023

Vediamo le previsioni, che, secondo Nonisma (società di consulenza che svolge attività di ricerca e advisory per realtà pubbliche e private nel campo dell’economia reale), per le compravendite immobiliari si prevedono cifre che potranno raggiungere le 629 mila nel 2021, le 600 mila nel 2022 e le 625 mila nel 2023.

Infatti, la pandemia sembra aver sostenuto la domanda di sostituzione della prima casa, nonostante siano cambiati i requsiti ambiti (case più grande, più aree verdi ecc).

La Guerra E L’inflazione

Questi due elementi (guerra e inflazione) rallenteranno nel corso dei mesi gli Acquisti, ma non i prezzi: infatti, il numero di vendite nel 2022 diminuirà a causa di questi eventi, e quindi assisteremo a un disinvestimento dai mercati finanziari, e, d’altro canto,  si tenderà a stare in attesa e posticipare l’acquisto della casa a tempi migliori.

L’anno in corso è e sarà caratterizzato da un aumento generale dei prezzi al consumo proprio a causa dell’inflazione, e avremo una riduzione del potere di acquisto delle famiglie a causa del caro bollette e dei prezzi crescenti.

Stiamo già assistendo alle conseguenze:  il prezzo dei materiali per costruire sta salendo e salirà ancora, stanno salendo anche i tassi d’interesse dei mutui e, quindi, anche il prezzo delle case, soprattutto di quelle nuove o ristrutturate.

Previsioni prezzi immobili

I prezzi di compravendita hanno subito un calo nominale tra lo 0,7% (città intermedie) e il 2,0% (grandi città) nel 2020, anno incriminato.

Tuttavia, Nonosima e i suoi dati affermano che vi sia uno sbilanciamento di offerta verso l’ottenimento di prezzi più alti, tanto che le previsioni sembrano scommettere che, se  i prezzi non soddisferanno i venditori, allora  gli immobili saranno ritirati dal mercato in attesa di tempi migliori, nonostante la domanda sempre alta.

Emerge però che il 20% della popolazione detiene il 70% della ricchezza: dunque questa fascia potrà permettersi acquisti in un mercato sempre più esclusivo.

Tale tendenza si riflette anche anche nei prezzi immobiliari: dinanzi a un calo nei prezzi abitativi, il calo dei prezzi massimi è inferiore a quello dei prezzi minimi e quindi si notano aumenti nelle quotazioni di costruzioni nuove e di pregio soprattutto a Roma, Milano e Torino.

Stando comunque ai dati, secondo l’amministratore delegato di Nomisma, Dondi, la situazione domanda e compravendite,  dovrebbe restare invariata, poichè non sembrano esserci segnali  di un aggravarsi della situazione di crisi.

In ogni caso l’andamento delle compravendite potrebbe essere oscillante, ma non discostarsi da quello che abbiamo visto negli ultimi mesi, anche se eventuali variazioni al rialzo o al ribasso vanno ovviamente rapportate all’evolversi della situazione macroeconomica e delle politiche economiche.

Sul fronte prezzi residenziali e non, da oggi al 2023, secondo Nomisma, la situazione è sostanzialmente ferma se non addirittura negativa,; ciò  conferma l’incertezza in cui il mercato immobiliare si muove e che impedisce di dare risposte ferme e sicure, ma puntare più a queste oscillazioni.

E ora che abbiamo un quadro, vediamo le città nel dettaglio, iniziando dall’andamento e dalle previsioni del mercato immobiliare a Roma.

Prezzi degli Immobili a Roma

• Comprare Casa a Roma: Guida

Prezzi in Provincia di Roma

Prezzi degli Immobili a Milano

E Ora passiamo al grafico dell’andamento dei prezzi delle case a Milano:

• Comprare Casa a Milano: Guida Completa

Prezzi in Provincia di Milano

Prezzi degli Immobili a Napoli

Prezzi in Provincia di Napoli

Prezzi degli Immobili a Torino

Prezzi in Provincia di Torino

Prezzi degli Immobili a Firenze

Prezzi in Provincia di Firenze

Prezzi degli Immobili a Bologna

Prezzi in Provincia di Bologna

Prezzi degli Immobili a Trento

Prezzi in Provincia di Trento

Prezzi degli Immobili a Bari

Prezzi in Provincia di Bari

Prezzi degli Immobili a Genova

Prezzi in Provincia di Genova

Prezzi degli Immobili a Palermo

Prezzi in Provincia di Palermo

Prezzi degli Immobili a Venezia

Prezzi in Provincia di Venezia

Prezzi degli Immobili a Reggio Calabria

Prezzi in Provincia di Reggio Calabria

Prezzi degli Immobili a Cagliari

Ecco il grafico dell’andamento del mercato immobiliare a Cagliari:

Prezzi in Provincia di Cagliari

Risorse Utili