Conviene Comprare Casa per Affittarla? Consigli per Mettere Immobili a Reddito nel 2024

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

9 Maggio 2024

Conviene comprare casa per affittarla? È il modo giusto per fare un buon investimento immobiliare? Ha ancora senso comprare un immobile per poi metterlo a reddito?

Si tratta di un argomento sempre sotto le luci della ribalta, e oggi cercheremo di trovare delle risposte alle nostre domande.

Buona lettura!

Il contesto

Prima di addentrarci in un’analisi approfondita sulle varie possibilità e sui vari scenari che potrebbero presentarsi per noi circa gli affitti, è bene accennare un attimo al contesto nel quale ci troviamo ad operare.

Fino al 2022 vi era una situazione tutto sommato interessante: i tassi d’interesse sui mutui erano ai minimi storici e l’economia pareva essere in ripresa. Si trattava quindi di un momento favorevole.

Ad oggi invece le condizioni sono cambiate, i tassi sono aumentati e quindi, soprattutto fronte mutui, la situazione non è più così rosea come sembrava esserlo prima.

Comprare casa per metterla a reddito: perché sì

Spesso le persone pensano di seguire questa strada o perché conoscono delle persone che lo fanno da tanto tempo oppure perchè i propri genitori o i propri nonni lo hanno fatto. Alcuni invece quando si domandano come investire i soldi pensano immediatamente a comprare una casa per affittarla, soprattutto se si vive in una località turistica oppure in una zona molto frequentata da lavoratori e studenti, quindi nel caso in cui ci siano delle condizioni specifiche che renderebbero questo investimento profittevole.

Ci sono sostanzialmente 4 ragioni che potrebbero indurti a compiere questa scelta:

• Conoscenza della zona
• Conoscenza degli inquilini
• Possibilità rapida di concludere l’acquisto
• Hai i soldi subito.

Conoscenza della zona

Se abiti in un luogo che conosci molto bene, e sei sicuro che quella determinata città o che quella determinata località possa essere adatta a un investimento in tal senso, questo potrebbe effettivamente farti propendere per comprare casa e metterla a reddito.

In questo caso sicuramente conoscerai molto bene le vie, le zone, e quindi potresti andare sul sicuro sia come prezzi che come posti migliori da scegliere per effettuare questo investimento.

Diversamente, se per esempio abiti a Roma e vuoi comprare casa a Milano per poi affittarla, potrebbe essere magari più difficile dal momento che non conoscerai tutti i quartieri e tutte le zone a menadito.

Per esempio io sono di Torino e abito in zona Politecnico: qui un’ipotesi interessante potrebbe essere quella di affittare a studenti.

Senza dubbio una domanda che ti farai sarà: dove conviene comprare casa per affittarla? E qui appunto entra in gioca la conoscenza delle zone e il saper scegliere al meglio per poter cogliere le opportunità più vantaggiose.

L’affitto a studenti forse è più complicato da gestire rispetto ad un affitto tradizionale a una famiglia o a un inquilino, dal momento che ci sono alcuni fattori da considerare: alcuni periodi le stanza potrebbero restare vuote, soprattutto nei mesi di vacanza quando gli studenti tornano a caso o nei periodi in cui vi è lo stop alle lezioni. Il rovescio della medaglia però è composto da rendimenti che sono più elevati, perchè affittare per stanza a studenti ovviamente rende di più rispetto ad un affitto classico mensile.

Conoscenza degli inquilini

Si tratta di un caso molto interessante quanto però di difficile realizzazione.

Per esempio se sei un medico e lavori in un determinato ospedale, potresti pensare di acquistare un immobile nei pressi di quella struttura. In questo caso ti troveresti la strada spianata, perché con una probabilità molto elevata i futuri inquilini del tuo immobile potrebbero essere medici che lavorano in quell’ospedale, o addirittura tuoi colleghi con cui sei a stretto contatto tutto il giorno.

Questi professionisti infatti potrebbero necessitare di un appartamento in cui stabilizzarsi nel periodo di lavoro che effettueranno presso la struttura.

Questa situazione è particolare perchè in questo caso il proprietario si troverebbe a conoscere gli inquilini e quindi ad andare davvero sul sicuro, e potrebbe addirittura bypassare i costi dell’agenzia immobiliare.

In questo caso cercare un buon inquilino sarebbe uno step fin troppo facile; i rendimenti sono magari inferiori rispetto ad altre tipologie di affitto, però vuoi mettere il risparmio di tempo?

Possibilità rapida di concludere l’acquisto

Se riusciamo a concludere l’affare in fretta, ovvero se l’investimento ci costa poco tempo e poco sbattimento, allora si rivelerà essere un ottimo incentivo.

Per esempio se conosci già il venditore e la zona, sicuramente perdi molto meno tempo rispetto al metterti a fare una ricerca, o al coinvolgere un’agenzia immobiliare.

Questa strada potrebbe essere adatta se sfruttata come affitto a turisti per brevi periodi: AirBnb e tutti i servizi simili che lo imitano hanno certamente aiutato chi ha un immobile in una zona turistica o di affari. In questo caso gli affitti rendono molto di più, anche se in questo caso occorrerà valutare la possibilità di ottenere l’occupazione massima e fare i conti con alcune accortezze relative all’ospitalità della casa.

Hai i soldi subito

L’ultima ipotesi che potrebbe indurti a voler affittare l’immobile si verifica nel caso in cui tu abbia i soldi subito.

Infatti se già possiedi i soldi, e non devi chiudere un mutuo, o se la rata è molto bassa e ciò non impatta troppo sulle tue finanze, sicuramente è un fattore che accelera la conclusione della compravendita.

Comprare casa per metterla a reddito: perché no

Abbiamo analizzati i fattori che potrebbero portarci a operare un investimento volto a mettere a reddito un immobile, quindi ora dobbiamo vedere anche il rovescio della medaglia, ovvero quelle situazioni e quei fattori che dovrebbero invece scoraggiarci dal porre in essere questo investimento.

Vediamo insieme quali sono:

• Non conoscenza della zona
• Possediamo poche competenze tecniche
• Ci serve tanto tempo per comprare
• L’acquisto impatta troppo sulle nostre finanze

Non conoscenza della zona

La prima ragione è praticamente speculare rispetto a quella del sì.

Si tratta infatti del non conoscere la zona interessata.

Per esempio se vivo a Torino e scelgo di comprare un immobile a Firenze dovrei cominciare a studiarmi le zone, quali sono quelle migliori, a comparare i prezzi, a vedere se determinate vie, anche se ubicate in zona di pregio, non abbiano magari altre problematiche.

Ovviamente non conoscere una città rappresenta un grosso ostacolo, che potrebbe portarti di fatto a fare un investimento sbagliato, senza contare il fatto che ti farebbe perdere un sacco di tempo e potrebbe farti perdere soldi.

Possediamo poche competenze tecniche

Comprare una casa non è semplice: spesso siamo obbligati a comprare degli immobili che devono essere ristrutturati, sia per risparmiare sul prezzo di vendita, che anche per altre mille ragioni.

Questo potrebbe rappresentare un problema non indifferente, perché se non possiedi delle competenze tecniche che ti permettono di capire se l’immobile è effettivamente valido oppure no, o piuttosto se non hai delle persone di fiducia che possono aiutarti in questa situazione, ti consiglio di riflettere a lungo perché potresti trovarti a gestire degli immobili con gravi problemi strutturali. Questi problemi potrebbero poi impattare sui tuoi ritorni e quindi in generale sul tuo investimento, al punto di arrivare anche a vanificarlo.

Ci serve tanto tempo per comprare

Anche in questo caso ci troviamo ad analizzare la situazione contraria a quella che abbiamo visto in precedenza.

Se non conosciamo la città e/o la zona, allora potrebbe rivelarsi difficile per noi fare questo determinato investimento.

Infatti il non conoscere non ci permette di andare sul “sicuro”: se è una grande città ci troveremmo ad andare a vedere tanti immobili, a fare più perlustrazioni, a chiedere maggiori informazioni, e quindi spesso per fare un acquisto potremmo metterci mesi, addirittura anni.

Questo tempo che perdiamo ha un valore: esso infatti va ad erodere un rendimento, perché anche se alla fine della fiera il nostro investimento dovesse avere dei ritorni interessanti, il fatto di aver perso così tanto tempo alla ricerca dell’immobile potrebbe farci accorgere del fatto che un investimento simile effettivamente non ne valeva la pena.

L’acquisto impatta troppo sulle nostre finanze

L’ultima situazione che dovrebbe farci riflettere si verifica quando l’acquisto impatta davvero troppo sulle nostre finanze.

Potrebbe essere il caso di una persona che ha 100.000€ da parte e decide di acquistare una casa per effettuare un investimento, ma in questo caso magari quei 100.000€ sono gli unici risparmi che possiede oppure comunque il comprare l’immobile andrebbe a erodere troppo i suoi risparmi.

Oppure potrebbe succedere che acquistando con il mutuo la rata prosciughi quasi del tutto la nostra capacità di indebitamento futuro.

Dobbiamo davvero essere sicuri di ciò che stiamo facendo, altrimenti potremmo davvero andare incontro a varie problematiche non indifferenti dal punto di vista finanziario.

Considerazioni 

In questa analisi ci siamo concentrati sulle dinamiche soggettive, ovvero sui fattori che devi considerare ancora prima di farti domande tecniche tipo il prezzo dell’immobile che vuoi comprare, i canoni di affitto eventuali, e vari aspetti che conoscono solo investitori immobiliari professionisti.

A mio parere l’investimento immobiliare oggi in Italia è davvero complesso, perché se l’investimento è sicuro spesso i rendimenti non sono così elevati.

Per esempio io sono di Torino e la zona del politecnico è molto quotata perchè potresti pensare di affittare l’alloggio a studenti che frequentano appunto l’università. Il problema è che anche chi vende l’immobile sa che la zona è attrattiva, quindi se acquisti una casa devi considerare che il prezzo rifletterà il mercato dell’immobile, quindi comunque il rendimento che ti aspetti e che pensi che sarà elevato, a dire la verità non sarà del tutto così, ma potrebbe arrivare al 5%, massimo 6%.

Se hai già avuto modo di leggere altri miei contenuti forse già saprai che secondo me investire in immobili è un lavoro che può dare grandi soddisfazioni, ma deve essere intrapreso solo da professionisti, perché si rischia davvero di fare delle cose sbagliate.

Inoltre la prima cosa che devi pensare se stai riflettendo su un investimento immobiliare è l’illiquidità: infatti l’investimento immobiliare è un investimento illiquido per eccellenza.

Gli strumenti finanziari infatti si possono vendere e rivendere anche solo con un clic, mentre in un investimento immobiliare ovviamente le trattative necessitano di tempo, perché non sarà possibile per te ottenere dei soldi indietro con un clic. Questo potrebbe avere strascichi e potrebbe generarti delle perdite di tempo non indifferenti. Ricorda che il tempo è sempre un costo che va considerato.

Opinioni di Affari Miei

Come ti ho spiegato nella bibbia sugli investimenti immobiliari, non è affatto semplice avere dei rendimenti positivi sempre e a prescindere ma occorre studiare attentamente il contesto e la tipologia di scelte che si pongono in essere.

Investire in immobili è un’attività vera e propria e, come tale, necessita di tempo e pianificazione che potresti dover acquisire sul campo dopo test, errori e successi.

Al di là, quindi, delle informazioni generali che hai potuto acquisire tramite questo articolo, il mio consiglio di base è quello di analizzare attentamente la città in cui vuoi agire, sondare il terreno facendoti il giro delle agenzie immobiliari e dedicare del tempo allo studio teorico e alla pratica: soltanto acquisendo quotidianamente informazioni potrai affinare la tua capacità decisionale e ridurre i rischi potenziali delle operazioni.

Se dovessi incappare in un’opportunità davvero ghiotta come per esempio un alloggio sul tuo pianerottolo, oppure un venditore che conosci, o un prezzo davvero importante in una zona strategica allora un investimento di questo genere potrebbe essere davvero un’occasione buona.

Un’alternativa all’investimento in immobili puro e semplice invece potrebbe essere quello sui mercati finanziari: non è necessario possedere gli immobili, ma potresti investire lo stesso nel mercato immobiliare facendo sì che siano i professionisti a fare il lavoro e che tu percepisca soltanto i rendimenti.

Ulteriori risorse utili

In questa guida abbiamo visto se conviene oppure no investire in appartamenti da affittare per poi metterli a reddito.

Prima di congedarti ci tengo e lasciarti alcune risorse che potrebbero esserti utili se stai pensando di investire in immobili:

• Guida agli Investimenti Immobiliari in Italia: 15 Consigli Utili
• Andamento Aggiornato dei Prezzi degli Immobili nelle Principali Città Italiane
• Guida Passo Passo per Comprare la Tua Prima Casa

Se invece sei più interessato agli investimenti in generale, allora ti lascio queste risorse utili per cominciare un percorso di investimento consapevole:

In bocca al lupo!