Fondi Immobiliari Chiusi: Cosa Sono, Come Funzionano e Quali Sono i Migliori
Con la ripresa del mercato del mattone (almeno a livello mondiale e pre-COVID-19) anche i fondi immobiliari sono tornati dentro l’orizzonte di possibilità per il piccolo e medio investitore.
Ma conviene investire in fondi immobiliari? Cerchiamo di capire qualcosa in più in questo articolo.
In Questo Articolo Si Parla di:
Perché hanno una reputazione “brutta”
I fondi immobiliari sono, nella mente di moltissimi investitori, sinonimo di catastrofe finanziaria.
Quando il mercato immobiliare tirava (e parliamo di poco più di 15 anni fa), tutti tra gli investitori grandi e piccoli avevano trovato nei fondi immobiliari una via per moltiplicare i propri capitali.
Arrivati i capitali in gran numero sono aumentati i valori delle quote, fino a creare una bolla parallela a quella del mercato immobiliare che, complice il crollo del prezzo al mq in quasi tutta Europa, è esplosa lasciando in brandelli gli investimenti di moltissime persone.
Una situazione che però, piuttosto che alla tipologia di investimento, dovrebbe essere ricondotta ad errori commessi da risparmiatori e investitori, che hanno scelto fondi dall’alto profilo di rischio per poi rimanere con un pugno di mosche.
Perché parliamo di fondi immobiliari chiusi?
I fondi immobiliari sono dei fondi comuni di investimento che per legge, almeno nel nostro Paese, devono per forza essere chiusi.
Questo vuol dire che non è possibile in genere sottoscrivere delle nuove quote nel corso della vita del fondo e che il fondo ha inoltre una fine dichiarata, alla quale liquiderà il patrimonio detenuto e convertirà le quote in denaro liquido.
Il fatto che si tratti di un fondo chiuso non deve però necessariamente far pensare che si tratti di un investimento poco liquido o necessariamente di lunghissimo periodo.
I fondi immobiliari possono essere trattati, attraverso quote, nei mercati regolamentati di tutto il mondo e dunque non è assolutamente necessario mantenere le quote fino al termine del fondo stesso.
Per intenderci, chi dovesse avere bisogno di liquidare le somme investite prima della scadenza del fondo, potrà venderle (e ricomprarle) sul mercato secondario, proprio come se si trattasse di azioni.
Le tre diverse tipologie di fondi immobiliari
Secondo il nostro ordinamento e secondo l’organizzazione dei mercati finanziari i fondi possono essere categorizzati lungo tre diversi assi, relativi alla modalità con le quali vengono acquisiti gli immobili o le quote di società immobiliari:
- i fondi ordinari: sono fondi che operano in assoluta autonomia e che acquistano gli immobili soltanto successivamente alla sottoscrizione, ovvero dopo aver raccolto i capitali presso il pubblico;
- fondi ad apporto: in questo caso invece il patrimonio immobiliare viene o conferito da un ente pubblico oppure da una società privata;
- fondi misti: sono fondi che hanno una parte di immobili che viene conferita da enti pubblici o società private e una parte che viene invece acquistata successivamente alla sottoscrizione.
Le differenze sono in genere minime, dato che a fare da riferimento per l’investitore dovrà essere una stima ragionevole e ponderata del patrimonio immobiliare di riferimento.
È il momento di investire in fondi immobiliari? Un occhio ai principali indici
Potrebbe essere il momento giusto per investire in fondi immobiliari, anche se prima di avventurarsi in un mercato che è comunque tra i più complicati (esatto, non è vero che il mattone si rivaluta sempre e che sia sempre un buon investimento), sarà necessario fare i proverbiali compiti a casa, ovvero cercando di ottenere quante più informazioni possibili sul fondo immobiliare che ci interessa.
Un indice dei fondi immobiliari molto accurato e che sintetizza l’andamento dei fondi immobiliari che operano nei mercati italiani è l’indice FI total return IFI, che tiene conto dell’andamento dei fondi stessi mettendo in relazione la capitalizzazione, i proventi che vengono distribuiti e il valore degli asset nel tempo.
Consultarlo prima di un investimento immobiliare è sempre e comunque un’ottima idea.
Che tipo di asset possono avere in portafoglio i fondi immobiliari?
I fondi immobiliari sono dei fondi che devono rispondere a regole particolarmente stringenti per quanto riguarda la composizione del portafoglio di controllo.
Secondo le regole attuali il fondo immobiliare deve avere almeno i 2/3 del patrimonio investiti in diritti reali immobiliari o partecipazioni a società immobiliari, il che vuol dire che non è assolutamente possibile per questi fondi orientarsi principalmente verso altre forme di investimento.
L’andamento degli investimenti di questo tipo è dunque sempre legato a doppio filo a quello del mercato immobiliare in generale, con pochissimi fondi che riescono a superare i benchmark di riferimento del mattone.
Questo vuol dire che investendo in fondi immobiliari stiamo scommettendo a grandi linee sul miglioramento del mercato di riferimento, senza che ci siano sostanziali possibilità di investire in un fondo che riesca a discostarsi in modo netto dagli andamenti del mercato.
I fondi immobiliari possono pagare anche dividendi
I fondi immobiliari possono anche pagare dividendi, che vengono in genere distribuiti in relazione al monte affitti e comunque al monte rendite che viene garantito dalla detenzione degli immobili in portafoglio.
Non sempre però chi è alla ricerca di rendimenti fissi e costanti può rivolgersi proprio a questo tipo di strumento, perché i dividendi potrebbero essere non garantiti e non sono comunque la cifra distintiva del fondo immobiliare.
Chi è alla ricerca di rendimenti costanti e periodici, dovrebbe forse guardare altrove.
I migliori fondi in Italia che si occupano di Immobili
Di seguito troverai una lista dei fondi immobiliari con il miglior rendimento del settore o che comunque si sono contraddistinti per solidità, oppure per quantità di capitali gestiti.
In Italia ne operano tanti e sebbene ogni tanto qualcuno faccia registrare perdite importanti, l’andamento generale è decisamente soddisfacente, soprattutto per chi ha scelto da fondi che hanno fatto registrare performance interessanti.
- idea FIMIT SGR: società di gestione specializzata in fondi immobiliari e che ormai da semestri fa registrare rendimenti interessanti;
- investire SGR: altra SGR molto popolare del settore immobiliare e che continua ad amministrare capitali immobiliari molto interessanti, con una parte di fondi retail ormai quasi esaurita;
- BNP PARIBAS REIM: uno dei pochi grandi gruppi bancari che si occupa anche di fondi immobiliari con un decente profitto; da tenere sicuramente in considerazione, soprattutto per chi è già cliente;
- GENERALI REAL ESTATE SGR: società di gestione che fa capo alla famosa società assicurativa e che almeno nel 2016 ha avuto rendimenti molto interessanti anche se paragonati al resto del mercato; da tenere sicuramente in considerazione, soprattutto se si è già clienti del gruppo nel settore investimenti.
Se sei interessato ad investire in fondi immobiliari chiusi, se pensi che il mattone tornerà a correre nei prossimi mesi, prenditi del tempo per decidere e con questa guida in mano analizza le principali offerte delle SGR che operano sul mercato italiano, il che vuol dire che non è assolutamente possibile per questi fondi orientarsi principalmente verso altre forme di investimento.
Cosa penso dei fondi immobiliari
Non sono un grande fan del risparmio gestito, se hai già letto in passato miei articoli te ne sarai reso conto, e questo strumento rientra a pieno titolo nella categoria.
Se questa è la tua prima visita su Affari Miei, puoi cominciare da questo video gratuito in cui ti spiego rischi ed opportunità che, come investitore, devi conoscere e governare a tuo favore.
L’investimento nel mattone, in generale, non mi fa impazzire (la mia idea generale è qui) ma può rientrare in parte in una strategia diversificata e di lungo periodo.
Buon proseguimento su Affari Miei.
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