Comprare Casa è un Rischio o un Affare? Bibbia sugli Investimenti Immobiliari: Casi di Studio Concreti e Consigli Fondamentali [2024]

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

4 Gennaio 2024

Ogni volta che parlo di soldi, inevitabilmente il discorso cade sul tema immobili: comprare casa è un pallino nella testa di noi italiani che, tuttavia, tendiamo a fare confusione tra l’acquisto ad uso abitativo ed il concetto di investimento immobiliare che è tutt’altra cosa. Come iniziare a investire in immobili?

In questo articolo proveremo a fare chiarezza sui seguenti temi:

Piccola premessa: come fare i migliori investimenti immobiliari

Se stai leggendo questo articolo è molto probabile che ti sia posto almeno una volta in vita tua il problema di investire nel mattone o che la cosa, in ogni caso, ti affascini.

La ricchezza, del resto, tende a manifestarsi nei beni materiali: quante volte hai pensato ad una persona che ritieni ricca, o quanto meno benestante, ed hai iniziato mentalmente a ricostruire le sue proprietà immobiliari e terriere?

Tuttavia il concetto di ricchezza in termini di patrimonio immobiliare o di beni “tangibili” non coincide sempre con la ricchezza finanziaria, che è tutt’altra cosa. Te lo dico francamente per smontare l’equazione “tante case = tanta ricchezza” che sovente è nella testa dei miei interlocutori.

Questo articolo nasce con un obiettivo ben preciso: vuole essere il miglior approfondimento presente sul web che tratta la materia degli investimenti immobiliari.

Una vera e propria guida analitica che ti spieghi quando conviene comprare casa per effettuare un investimento ponendoti dei casi concreti.

Ho deciso di scrivere questa guida fondamentale dopo anni di studio nel corso dei quali ho letto tantissimi libri sul tema, ho osservato il mercato di due località che conosco seguendo l’andamento dei prezzi e visionando personalmente decine di immobili.

Ti prego di segnalarmi nei commenti o in posta elettronica la presenza di eventuali errori o imprecisioni, così da aiutarmi a rendere quanto più reale e preciso possibile questo approfondimento.

Ho scritto la prima versione di questo contenuto qualche anno fa, nel 2017, ed oggi ho deciso di aggiornarla aggiungendo qualche considerazione alla luce degli eventi degli ultimi anni.

I calcoli che trovi di sotto sono aggiornati alla situazione dei mutui del 2017 che erano molto più abbordabili visti i cambiamenti che ci sono stati nelle politiche dei tassi delle Banche Centrali che hanno portato ad una netta risalita.

Cambiare tutto mi costerebbe troppo e non cambierebbe la sostanza, anzi, quello che verrebbe fuori non farebbe che confermare le conclusioni che, in questa parte introduttiva, non ti spoilero.

Possiamo dire che lo scenario in cui ho analizzato scrupolosamente la situazione era più favorevole di quello odierno, quindi quello che verrà fuori deve essere considerato “benevolo” rispetto a ciò che potresti incontrare oggi.

Ciò detto, direi che possiamo cominciare.

Investire in immobili oggi

I numeri che ti riporto possono non corrispondere precisamente alla tua zona, te lo dico a scanso di equivoci perché il mercato immobiliare è influenzato da dinamiche fortemente locali, però puoi utilizzare lo schema che riporto nelle prossime righe per fare un calcolo e valutare la convenienza dell’area in cui vivi o di quella in cui sei interessato ad operare.

Anche i prezzi che vedi potrebbero variare per le città campione: ho effettuato il calcolo basandomi sulla situazione aggiornata ad agosto 2017 basandomi sui prezzi medi del momento e sui tassi dei mutui del periodo.

La guida, nel tempo, è stata aggiornata e potresti trovare delle discrepanze a livello di mutui ma considerale relativamente perché quello che devi portarti a casa da questa lettura è il modo di ragionare.

Piccolo appunto sulla stima dei costi: su alcuni passaggi potresti non trovarti perché ho deciso di semplificare non considerando la mediazione creditizia (molti non ricevono il mutuo direttamente dalla banca ma si affidano ad un mediatore esterno). Altre semplificazioni la trovi sulla stima dei costi del mutuo che variano a seconda della banca erogante, del periodo storico e della situazione economica del richiedente.

Lo scopo non è quello di calcolare la rata del mutuo esatta oppure di dirti precisamente quanto ti resta in tasca ma voglio fornirti un metodo.

Grazie a questo articolo, infatti, sarai in grado di avere in testa una mappa operativa con la quale potrai valutare in 10 minuti quando e se conviene muoversi: in molti casi, te lo assicuro, ti conviene restare a guardare.

Guida Pratica per investire nel mercato immobiliare: due città a confronto

Dopo aver fatto tutte le premesse del caso, entriamo nell’analisi concreta che devi stampare ed utilizzare come bibbia prima di investire in immobili.

Ho scelto di fare una simulazione basandomi su due città che conosco:

Torino

E’ la città in cui vivo attualmente, la mia simulazione è incentrata sul quartiere San Paolo in cui risiedo ed impostata sull’acquisto di un bilocale di circa 50 mq da affittare agli studenti che vengono in città per studiare al Politecnico.

Torino può essere un valido esempio se vuoi investire una grande città perché gran parte delle sue caratteristiche sono comuni a tutte le grandi aree urbane.

Maiori (SA)

Maiori è il mio paese di origine dove ho vissuto per 25 anni. Situato in Costiera Amalfitana, è in una posizione strategica perché è vicino alle più rinomate Amalfi, Positano e Ravello e rappresenta una località tipicamente turistica che può essere presa come esempio per chi vuole effettuare un investimento immobiliare da monetizzare con affitti brevi per i vacanzieri.

Foto – Antonio Zuppardo

Ora ti spiego analiticamente il metodo che ho utilizzato per fare i miei calcoli, preparati a prendere appunti perché nessuno ti ha mai detto gratuitamente le cose che stai per leggere.

Ipotesi #1 – Torino

Come accennato, la mia ipotesi si basa sull’acquisto di un immobile ubicato nel quartiere San Paolo, zona strategica perché molto vicina al Politecnico di Torino ed ideale per gli affitti agli studenti in quanto meno cara dell’area immediatamente più vicina all’Università.

L’area è ben servita dai mezzi pubblici ed è commercialmente viva, gran parte del quartiere è abitato da famiglie, anziani, lavoratori o studenti ed il mercato degli affitti va bene sia perché orientato ai flussi di fuori sede che vengono a studiare a Torino che ai flussi di lavoratori che si trasferiscono in città.

Il prezzo al metro quadro nel momento in cui scrivo la prima versione di questo articolo (agosto 2017) varia dai 1000 euro per gli immobili da ristrutturare fino ai 1800 euro per gli immobili in buone condizioni. Recentemente, per completezza d’informazione, ho visto nuovi appartamenti in vendita appena costruiti al prezzo di 2200 euro al metro quadro.

Stimiamo di essere dei bravi negoziatori e di riuscire ad individuare un bilocale da ristrutturare che strappiamo al prezzo di 50.000€.

L’immobile, per quanto riguarda i fondamentali, è in buone condizioni: non si devono rifare gli impianti, si deve soltanto riverniciare, vanno sostituiti i sanitari e bisogna cambiare il pavimento in una delle stanze. Senza voler esagerare, stimiamo una spesa per i lavori di 10.000€.

L’immobile va arredato, anche qui non ci spingiamo in troppi eccessi (Ikea, Mondo Convenienza etc sono nostri alleati!) e fissiamo come tetto massimo 8.000€ di spesa.

Se vogliamo fare un investimento serio, la regola aurea è quella di utilizzare la leva del mutuo.

Molti ti hanno detto che fare il mutuo è una cazzata: in realtà il concetto vale per la casa di proprietà perché è come se stessi acquistando un bene di consumo a rate. Ma non è questo il punto, quando fai un investimento è essenziale che tu utilizzi la leva del debito perché ti permette di limitare gli esborsi che devi sostenere e rende sostenibile la tua operazione nel lungo periodo: se fai bene i conti, infatti, il mutuo te lo paga l’inquilino.

In quale altro mercato ti prestano i soldi al 2-3% annuo? Ciò avviene solo nell’immobiliare, se hai un’azienda ed hai provato a chiedere un prestito per la tua attività capisci perfettamente di cosa sto parlando.

In questo momento storico, nessuna banca ti presterà più dell’80% della somma necessaria: la bolla scoppiata nel 2008 ha messo fine alla stagione del credito facile e le banche stanno cercando di imparare la lezione.

Mettiamo di avere tutti i requisiti per ricevere il mutuo e stimiamo di sfruttare al massimo la leva finanziaria: la banca ci presterà l’80% della somma necessaria per l’acquisto e ci finanzierà all’80% anche i lavori (questa seconda ipotesi, però, dipende da diversi fattori: non è detto che tutte le banche siano disposte e, soprattutto, dipende anche dalla tua situazione economica e dalla tua storia di pagatore!).

Ricapitolando: 50.000 + 10.000 = 60.000 euro totali il cui 80% corrisponde a 48.000€.

Il mutuo, inoltre, richiede ulteriori spese ineludibili: la perizia, che puoi far fare da un tuo perito oppure da uno inviato dalla banca (per semplificare, facciamo che la banca la addebiti sul mutuo) e le spese di istruttoria e di apertura della pratica. Stimiamo questi costi in circa 1.500€ da aggiungere alla somma vista precedentemente.

Capitolo assicurazione. In realtà l’unica assicurazione obbligatoria è quella sulla casa, io però ti dico una cosa: non fare il tirchio su questo punto. La banca, ovviamente, cercherà di venderti di tutto però secondo me è fondamentale avere:

• Copertura sulla casa obbligatoria – Costo annuo stimato su 50mq a Torino di 240€ che fanno 4.800€ per 20 anni;
• Copertura vita – E’ fondamentale, cosa succederebbe ai tuoi eredi se venissi a mancare? Tocca pure ferro e fai tutti gli scongiuri ma il problema rimane, meglio assicurarsi. Ho stimato un costo basandomi sulla mia età (27 anni) e un capitale di 50.000€ lo assicuro con circa 80 euro annui (1.600€ totali in 20 anni), se hai qualche anno più di me potresti pagare un po’ in più;
• Copertura invalidità – Anche qui, fai tutti gli scongiuri del mondo ma sono cose che possono succedere. E’ meglio pagare qualche centinaio di euro in più all’anno oppure è meglio rompere le scatole ai parenti e alle persone che ti sono vicine e sperare nell’aiuto dell’INPS? L’ideale sarebbe che la situazione sconveniente non si verifichi mai però, statisticamente, può succedere. La stima fatta su me stesso ha tirato fuori un costo annuo di circa 150€ che fanno 3.000€ totali su 20 anni di mutuo.

Ricapitolando, visto che la banca in genere carica le polizze e le spese sul finanziamento, l’importo totale del mutuo sarà: 48.000 + 1.500 + 1.600 + 4.800 + 3.000 = 58.900€.

Veniamo ora al calcolo degli interessi: in questo momento storico, è possibile strappare un tasso fisso al 2,5% finito (il tasso si calcola sommando l’Euribor a 3 mesi e lo spread, cioè il costo applicato dalla banca).

Ci serviamo di un noto comparatore di mutui per calcolare la rata definitiva. Il risultato è: 16.007 € di interessi che devi aggiungere alla somma originaria.

Quindi:

58.900 + 16.007€ = 74.907€ totale da restituire in 20 anni.

La rata del mutuo sarà di 3.745,32 €  annui, quindi 312,11 € mensili

Per comprare casa devi mettere in preventivo altre spese che sono:

• Provvigione dell’Agenzia Immobiliare: qui trovi una guida, in sintesi ti dico che è generalmente calcolata in percentuale su immobili di un certo valore o in misura fissa. Su una compravendita di questo tipo un’agenzia prende almeno 3.500€, se riesci a strappare un prezzo migliore buon per te;
• Atto notarile: le spese sono a tuo carico, devi pagare sia l’atto di compravendita che l’atto di mutuo per la gioia del notaio rogante. Per esperienza, occorrono almeno 4.000€, anche qui se riesci a risparmiare è ottimo ma considera questo ordine di grandezza;
• Imposta di registro: In sintesi: se compri come prima casa paghi meno ma, trattandosi di un investimento, dobbiamo escludere questa ipotesi perché non ci andrai a vivere. L’acquisto, quindi, lo fai come seconda casa e pertanto paghi la bellezza del 9% del valore catastale. Il calcolo è complesso da fare perché varia da città in città, la regola è che si parte dal valore catastale che puoi ottenere con una visura rivalutato per un coefficiente di 126. Generalmente viene fuori un valore un po’ più basso ma non sempre. In questo articolo, per semplificare, faccio semplicemente il 9% del valore di mercato ma sappi che è una semplificazione (voluta) per agevolare i tuoi ragionamenti. Il valore catastale, quindi, corrisponde a 4.500€.

Costo complessivo dell’operazione

50.000 € prezzo immobile +

10.000 € lavori di ristrutturazione +

8.000 € arredamento +

3.500 € provvigione agenzia immobiliare +

4.500 € imposta di registro +

1.500 € spese bancarie +

4.000 € atti notarili +

1.600 € assicurazione vita +

4.800 € assicurazione casa +

3.000 € assicurazione invalidità +

16.007 € interessi sul mutuo =

106.907€ è il totale di tutto l’investimento.

Ovviamente non paghi tu tutto, lo scopo è quello di far ripagare il mutuo ed altre spese ai futuri inquilini.

Vediamo ora le spese che sono di tua competenza e che devi tirar fuori subito per iniziare:

10.000€ acquisto immobile (20% di 50.000€) +

2.000 € lavori di ristrutturazione (20% di 10.000€) +

8.000 € arredamento +

3.500 € agenzia immobiliare +

4.500€ imposta di registro +

4.000 € atti notarili  =

32.000 € è l’investimento necessario da fare subito di tasca propria per comprare la casa in questione.

Locazione dell’immobile

Lo scopo è quello di sfruttare gli studenti che vengono a Torino, nel bilocale si possono ricavare due posti letto che, ipotesi media, permettono di ricavare 350€ a studente per un totale di 700 € mensili. La nostra rendita lorda è di 8.400€ annui.

Per semplificare, facciamo finta di affittare la casa da soli senza agenzia: se compriamo una casa sola e viviamo in città si può gestire, se puntiamo a possedere tanti immobili diventa effettivamente difficile non avvalersi di una mediazione.

Da questi soldi dobbiamo però togliere la cedolare secca: la legge la fissa al 21% per il canone libero, in alcune città può applicarsi al 10% però bisogna attenersi ai prezzi fissati dal comune. Per semplificare, stimiamo il 21%, quindi i nostri 8.400 € diventano 6636€.

A questo punto sottraiamo circa 1.500€ annui che saranno destinati per pagare le spese condominiali, le tasse e le spese extra (conta che anche se hai appena fatto i lavori, prima o poi dovrai comunque riparare qualcosa che può rompersi, quindi idealmente considera che un 40-50% di questi 1.500€ annui deve servire a coprire queste evenienze anche se materialmente non li tiri fuori subito).

Ricapitolando: 6636  € – 1.500€ = 5.136€ a cui devi sottrarre 3.745,32 €. In totale ti restano:

1390,68 € di guadagno netto che corrispondono ad una rendita netta mensile di 115,89€.

Questo è il risultato economico della stima. Per le valutazioni di carattere finanziario ti rimando ai prossimi paragrafi, ora facciamo anche l’esempio relativo all’acquisto dell’immobile in una località turistica per poi tirare le somme congiuntamente.

Ipotesi #2 – Maiori (SA)

Ti piace questa foto? L’ho scattata qualche anno fa dalla casa dove vivevo!

Come anticipato, in questa seconda ipotesi parliamo di una località turistica. Maiori è un paese strategico in Costiera Amalfitana perché non è mainstream come i luoghi più noti ma è molto vicino e, soprattutto, ha più spazio e quindi più immobili.

La cittadina è ben collegata ai principali luoghi d’interesse via mare e, con qualche grattacapo dovuto al traffico, è raggiungibile abbastanza agevolmente con l’automobile o con i mezzi pubblici.

Maiori, inoltre, ha la spiaggia più grande della Costiera Amalfitana (che in realtà non è Rimini o Riccione, quindi non ti aspettare chilometri di ombrelloni e sedie) ed attira una clientela turistica mista: molte famiglie della Campania o delle regioni vicine sono solite trascorrere le vacanze e, negli ultimi anni, è fortemente cresciuta la presenza straniera.

Il turismo low cost è in larga parte migrato verso altre mete (Cilento, Calabria, Puglia, estero), quindi coloro che possono permettersi una vacanza a Maiori sono potenzialmente medio-alto spendenti.

Il turismo dura circa 6 mesi, da aprile ad ottobre, quindi quando compri casa devi pensare di affittarla per circa 180 giorni.

Mentre a Torino si punta a contratti annuali, qui il ricambio diventa molto più frequente perché un soggiorno, in media, dura 3-4 giorni.

C’è l’incombenza, quindi, di vivere in loco per seguire arrivi e partenze oppure è necessario delegare ad altri, quindi bisogna mettere in preventivo questa voce di spesa. Nell’esempio, per semplificare, facciamo finta che siamo noi ad occuparcene e quindi non stimiamo questo costo.

Veniamo ora all’analisi di mercato. Il prezzo degli immobili è decisamente diverso rispetto a Torino, la forbice va dai 3.500€ al mq per abitazioni più lontane dal mare ai 6.500€ per immobili prossimi al lungomare, alcune case vengono vendute anche a 7-8000€ al mq in presenza di particolari comfort o posizioni strategiche.

Stimiamo di essere bravi e di riuscire a strappare un prezzo al mq di 4.500€ per un bilocale da 50 mq che necessita di qualche lavoro quantificabile in 12.000 €.

Il prezzo di acquisto, quindi, è di 225.000€ +12.000€ di lavori.

Per l’arredamento, siamo bravi ed efficaci e spendiamo la stessa cifra di Torino: 8.000€.

Chiediamo un mutuo dell’80% su 237.000€ (prezzo + lavori) che spalmiamo in 30 anni anziché 20 vista la portata superiore dell’investimento.

Alla somma indicata dobbiamo aggiungere le spese connesse che abbiamo visto già nell’esempio torinese:

• Copertura sulla casa obbligatoria – Costo annuo stimato su 50mq che ho calcolato tramite il sito web di una nota compagnia assicurativa è di 109,50€ annui (3.285€ in 30 anni);
• Copertura vita – Vale la stessa riflessione fatta nel primo esempio, facendo un preventivo veloce inserendo i miei dati viene fuori un premio di 205,20€ annuali pari a 6.156 € in 30 anni. Ricorda che il capitale da assicurare è superiore visto che gli immobili costano di più;
• Copertura invalidità – Faccio salve l’analisi fatta per il bilocale da comprare a Torino. Anche qui ho inserito i miei dati anagrafici tirando fuori un preventivo su un capitale da assicurare superiore pari a 377€ annui che diventano 11.310€ in 30 anni;
• Spese bancarie – Perizia e altri costi, anche qui stimiamo 1.500€.

Veniamo, quindi, al calcolo della rata del mutuo: la somma di tutti i costi connessi è di 337.117€. Gli interessi li calcoliamo con il medesimo criterio del primo esempio, stimando un costo del denaro totale del 2,5% e una durata del mutuo trentennale per ammortizzare l’operazione su più anni.

Gli interessi sono pari a 100.117€:

la somma da restituire è 337.117€ pari a 9180,50€ annui (rata mensile del mutuo: 936,44 €.

Veniamo, ora, alle altre spese:

• Provvigione dell’Agenzia Immobiliare: in questo caso devi stimare circa un 3% del valore dell’immobile più che una quota fissa, quindi siamo a 6.750€;
• Atto notarile: le spese sono a tuo carico, facciamo finta che siano uguali a quelle di Torino. Costo dell’operazione 4.000€;
• Imposta di registro: eliminiamo anche qui l’ipotesi della prima casa che non ci interessa, il 9% corrisponde a 20.250€.

Costo complessivo dell’operazione

225.000 € prezzo immobile +

12.000 € lavori di ristrutturazione +

8.000 € arredamento +

6.750 € provvigione agenzia immobiliare +

20.250 € imposta di registro +

1.500 € spese bancarie +

4.000 € atti notarili +

6.156 € assicurazione vita +

3.285 € assicurazione casa +

13.310 € assicurazione invalidità +

100.117 € interessi sul mutuo =

400.368 € è il totale di tutto l’investimento.

Vediamo ora le spese che sono di tua competenza e che devi tirar fuori subito per iniziare:

45.000 € acquisto immobile (20% di 225.000€) +

2.400 € lavori di ristrutturazione (20% di 12.000€) +

8.000 € arredamento +

6.750 € agenzia immobiliare +

20.250 € imposta di registro +

4.000 € atti notarili  =

86.400 € è l’investimento di tasca tua che devi fare subito per acquisire la proprietà.

Locazione dell’immobile

Adesso possiamo passare alla monetizzazione del nostro acquisto. Ho amici che gestiscono case vacanze proprio a Maiori, i dati che ti fornisco li ho strappati dopo aver discusso a lungo con loro.

In sintesi, il rendimento mensile di un bilocale va da un minimo di 2.000€ in bassa stagione ad un massimo di 4.000€ in alta stagione. Sono stime, ci sono anche case che vengono locate a 1.500€ o 5.000€, come sempre la verità sta nel mezzo.

Attenzione, ti parlo di rendimento lordo a cui bisogna sottrarre il resto. Purtroppo l’Italia è piena di furbi che incassano i soldi senza dichiarare nulla, io ti sconsiglio caldamente il nero per una serie di motivi:

• non si può fare, rispetta le regole porca miseria e smettila di cercare sempre di fare il furbetto;
• lo Stato, prima o poi, ti presenterà il conto: i controlli stanno aumentando, l’acquisto di un immobile è un fatto pubblico e rischi sanzioni superiori ai guadagni che realizzi;
• gestire tanto contante è pericoloso, gran parte del tempo che devi dedicare a “smistare” i soldi che non puoi versare sul conto corrente lo puoi impiegare per creare altre attività che producono reddito. Conosci un solo Paese sviluppato dove si fa più nero dell’Italia?;
• soprattutto i clienti stranieri pagano con carta di credito. E’ solo una questione di tempo ed anche noi Italiani che siamo sempre tardoni ci adegueremo, quindi la giostra è destinata ad esaurirsi.

Detto questo, ipotizzando di riempire sempre per i sei mesi di stagione estiva, il rendimento massimo realizzabile è di 20.000€. Magari ad ottobre o ad aprile puoi avere qualche buco che riempi con qualche turista di passaggio a novembre o febbraio, non so se rendo l’idea, però prendiamo questa cifra lorda come rendimento massimo che si può realizzare, la differenza balla su una forbice di 2-3 mila euro al massimo.

Un costo ineludibile che hai è quello della lavanderia: ad ogni soggiorno devi far trovare come minimo la biancheria pulita, non vorrai perderti per così poco? Da quello che mi hanno riferito, il costo è di circa 6€ a lavaggio: considerati 180 giorni di attività e 3,5 giorni medi per soggiorno, devi far lavare la biancheria per 51,50 volte. In soldoni: 6€ x 51,50= 309€. Puoi anche lavare i panni sporchi da solo ma se stai pensando di fare un investimento non è proprio l’ideale.

Capitolo pulizie. Sempre che tu non voglia farle personalmente, pulire un appartamento di 50 metri quadri richiede circa 2 ore di lavoro che costano circa 20 euro. I soggiorni sono 51,50 x 20€ = 1.030 € è il costo che devi sostenere.

Ora, prendiamo la nostra rendita di 20.000 € e sottraiamo il 21% di cedolare secca (qui ti spiego il funzionamento della cedolare). 20.000 – 4.200 = 15.800€. La cedolare secca la paghi senza poter sottrarre le spese perché stiamo ragionando come investimento da privato, se aprissi partita Iva sarebbe leggermente diverso ma, in quel caso, sconfineremmo nel solco del business e non dell’investimento duro e puro.

Da 15.8000€ sottraiamo 309€ + 1.030€ che sono le due voci di spesa che abbiamo visto prima: ci restano 14.461€.

Anche in questo caso, accantoniamo circa 2.000€ annui da destinare alle spese condominiali, agli ulteriori balzelli e ad eventuali lavori, ci restano 12.461€.

Ora è il turno del mutuo: 12.461€ – 11.237,28€ = 1.223,72

1.223,72€ annui che fanno 101,97€ di rendita mensile netta.

Il risultato economico non è da leccarsi i baffi, ti dico per correttezza che ho sovrastimato le spese in sede di acquisto e mi sono mantenuto basso sui margini, sicuramente è un risultato migliorabile.

Entrambi gli esempi che ho tracciato ci servono per avere un’idea, non per stilare un business plan dettagliato al 100%.

Analisi degli investimenti

Ho preferito raggruppare in un unico paragrafo queste riflessioni, così da valutare entrambe le situazioni che ho illustrato finora.

Ti semplifico due concetti, quello di ROI (ritorno sull’investimento) e ROE (ritorno su quello che hai effettivamente investito di tasca tua). Quella che segue è una stima semplificata, ci sarebbe da scrivere i libri su questi due aspetti ma ci sono fior fior di esperti che ne parlano e puoi approfondire come meglio credi per avere definizioni scolastiche. Io sono per il pane e salame che è grezzo ma ti sfama comunque, anche in situazioni difficili.

Il ROI in pratica misura il guadagno netto in percentuale su TUTTO il capitale investito, indipendentemente da quanto hai investito tu e quanto denaro hai preso a debito. Si calcola dividendo il guadagno netto per il capitale destinato alla sua produzione moltiplicato per 100.

E’ il motivo per cui, in entrambi i casi, ti ho calcolato il costo complessivo dell’operazione che non tiene conto soltanto del prezzo dell’immobile ma di tutte le spese immediate e ricorrenti per tutta la durata del mutuo.

• ROI bilocale a Torino:  (1390,68 € rendita annua netta / 106.907 € spesa complessiva) x 100 = 1,30%
• ROI bilocale a Maiori: (1.223,72 € rendita annua netta / 400.368 € spesa complessiva) x 100 = 0,30%

Il ROE è, come anticipato, il ritorno sul TUO capitale, cioè sui soldi che hai effettivamente tirato fuori per far partire l’investimento. In pratica non tiene conto del mutuo e dei costi accessori applicati dalla banca e caricati sul finanziamento che saranno a carico, nell’ipotesi che tu riesca sempre ad affittare, dei tuoi “clienti”.

• ROE bilocale a Torino:  (1390,68 € rendita annua netta / 32.000 € capitale proprio) x 100 = 4,34%
• ROE bilocale a Maiori: (1.223,72 € rendita annua netta / 86.400 € capitale proprio) x 100 = 1,30%

Investire nel mattone è profittevole?

Adesso che ti ho illustrato i numeri, ti prego, non commentare con il classico “secondo me” campato per aria perché hai tutto il materiale per costruire una riflessione seria ed articolata.

Ogni volta che avvii una discussione con parenti, colleghi, amici e conoscenti, ti prego, linkagli questo articolo così non parlate di aria fritta ma di fatti concreti.

Se leggi sul web o acquisti libri dedicati all’immobiliare trovi fondamentalmente due scuole di pensiero:

Scuola #1 – Quelli che “investire in immobili non conviene”

Rientrano in questa categoria coloro i quali, giustamente, sottolineano il ROI molto basso a fronte di un investimento rischioso. Nel primo esempio abbiamo un ROI appena superiore al 1,3%, investendo molto meno in titoli di Stato ottieni rendimenti superiori o uguali.

Molti di quelli che la pensano in questo modo, spesso, provano a venderti corsi o formazione legati ad altri investimenti finanziari e quindi pongono l’accento sul ROI e non sul ROE. Tuttavia anche il ROE dell’1,3% che viene fuori a Maiori ti fa capire che quella è una località in cui i prezzi sono ormai a livelli folli, però non è questo il punto.

La loro critica, comunque, è che a fronte di rendimenti modesti il rischio è comunque alto perché l’immobiliare non è più “sicuro” come una volta, i flussi lavorativi, di studio o turistici possono cambiare velocemente e dal 2008 in poi i prezzi sono crollati significativamente.

Per dire, a Torino abbiamo avuto un calo del 30-40% in molti casi e non è detto che torneremo ai livelli pre-2008: personalmente credo che non arriveremo mai a tal punto, se ci trovassimo in una situazione simile mi porrei molte domande.

Scuola #2 – Quelli che “comprando case diventerai ricco”

Appartengono a questa categoria gli autori di libri e corsi sull’immobiliare e coloro che tengono corsi con cui ti insegnano ad investire.

Il loro focus è sul ROE: mentre Maiori, probabilmente, te la sconsiglierebbero anche loro, Torino invece ha un ROE vicino al 4,5%. Chi sostiene che il mattone è redditizio ti compara la sua relativa “sicurezza” con altri investimenti finanziari e ti sottolinea come investendo 30.200 € nel caso di Torino puoi ottenere un rendimento interessante rispetto all’1,5% medio dei conti deposito bancari.

Chi propugna questa tesi ti invita, oltre a partecipare a corsi e acquistare servizi, a replicare nel corso degli anni operazioni simili a quella esaminata così da costruirti rendite consistenti e trasformare questa attività nel tuo lavoro.

Dove comprare casa per investimento in Italia?

In questo articolo vedremo il mio metodo universale, se stai cercando la recensione di uno specifico posto qui ne trovi alcune che ho scritto nel tempo sulle aree più interessanti del nostro Paese:

• Guida all’acquisto della casa in montagna;
• Dove comprare casa al mare;
• Comprare casa in Liguria;
• Comprare casa in Sardegna;
• Comprare casa a Roma;
• Comprare casa a Milano.

Come Investire in Immobili nel 2024: 15 Consigli per iniziare ad operare concretamente

Dopo aver parlato a lungo esprimendoti le mie opinioni dettagliate, voglio lasciarti con 15 consigli top che puoi applicare immediatamente per i tuoi progetti così da uscire da questo lungo caso di studio con una lista di idee più chiare.

1. Studiare un quartiere/zona a fondo

Decidere di esaminare e “specializzarsi” su un determinato quartiere di una città, oppure su un arcipelago di paesi adiacenti, può essere l’arma vincente per captare in anticipo l’immobile che merita di essere acquistato e diventare la fonte del proprio investimento.

Studiare un’area implica conoscere la tipologia e il target di popolazione che ci vive, le tipologie di abitazioni che vi troviamo ubicate, i prezzi delle stesse.

È fondamentale conoscere tutto della zona di interesse, poiché questa è la strada giusta per capire quando siamo davanti ad un’occasione.

Su questa pagina puoi seguire l’andamento del mercato nelle principali città italiane.

2. Acquistare un appartamento affittato

Acquistare un alloggio o un immobile che sia già abitato da qualcuno che ha affittato permette di poter contare su un prezzo minore rispetto a quello che potremmo trovare per una casa che invece è vuota, nonostante la metratura sia la medesima: parliamo addirittura di un calo di prezzo pari al 25% circa, il quale verrà recuperato al momento in cui l’alloggio sarà svuotato, quando gli inquilini attuali decideranno di andarsene.

Se l’inquilino presente in casa ha già dato prove di solvibilità negli anni, inoltre, si elimina la rottura di scatole di dover selezionare attentamente chi ci dovrà pagare il canone mensile: di questi tempi, vista la legislazione italiana, non è di certo un male.

3. La nuda proprietà

Al pari del discorso appena fatto, anche acquistare la nuda proprietà può essere un ottimo investimento, in quanto la casa rimane abituata dall’attuale inquilino (l’usufruttuario), ma proprio per questo il valore dell’immobile può scendere in maniera molto significativa e si può trattare.

Acquistare la nuda proprietà implica che al momento del decesso dell’inquilino usufruttuario, la casa riacquisterà il pieno valore e, ovviamente, gli eredi del defunto non avranno alcun diritto sull’edificio stesso.

4. Attenzione al prezzo al mq!

Sapevi che nelle grandi città le case più spaziose hanno un costo al metro quadro minore rispetto alle abitazioni di dimensioni ridotte?

Questo vuole dire che gli immobili di minor metratura vanno tenuti d’occhio, anche perché le case piccole sono più richieste, sia nelle periferie che nei centri città.

Ovviamente, quando si effettua un investimento di questo tipo, è molto importante capire se la zona è ben servita oppure se potrebbe diventarlo: trovare un immobile in una zona in via di prossima riqualificazione urbana può costare meno, e acquistare valore una volta che il processo di migliorie del quartiere.

Verifica sempre queste informazioni e assicurati che gli interventi siano fatti davvero: ricordati che siamo in Italia, non in Svizzera!

5. Scegliere la fase migliore in cui acquistare

Un altro consiglio fondamentale è quello di valutare con molta attenzione il momento in cui portare a termine la compravendita.

Essere consapevoli della fase attuale del ciclo immobiliare è fondamentale per concludere un affare, in quanto, nei periodi di recessione, i prezzi si abbassano, poiché è più difficile vendere ed è più importante, per chi vuole davvero vendere, farlo in fretta, magari proprio per contrastare i vari problemi legati alla recessione ciclica.

Nelle fasi in questione i prezzi si abbassano, mentre il numero di case tra cui scegliere aumenta. Ricordatelo!

6. Fare i conti per non sbagliare

Hai adocchiato una casa il cui valore non può aumentare significativamente nel lungo periodo, ma ti piace lo stesso e la vuoi a tutti i costi?

Prima di firmare, verifica che questa si possa affittare ad un canone annuo lordo pari ad almeno il 5% del valore totale dell’investimento (se fosse superiore sarebbe ancora meglio, secondo alcuni esperti l’ideale è il 10%), il quale è pari al prezzo di acquisto della casa (+ le provvigioni per l’agente immobiliare, le spese di ristrutturazione, se previste, e le spese richieste per effettuare le pratiche notarili del caso).

7. Compra immobili residenziali e non commerciali 

Preferire immobili a carattere residenziale è meglio che scegliere quelli a carattere commerciale, che magari possono sembrare più convenienti in vista di un guadagno, ma che richiedono adempimenti diversi e in un certo senso più complessi, come anche nel caso dei terreni.

Meglio non complicarsi la vita!

8. Trova venditori che siano motivati

Può sembrare fuori luogo cercare di capire con chi hai a che fare e chi è colui che ti sta vendendo la casa? Invece potrebbe essere d’aiuto nella conclusione di un affare.

Infatti trattare con qualcuno che ha una certa premura di vendere (magari perché deve usare gli introiti per comprare) potrebbe essere più profittevole che avere a che fare con un soggetto che ha molte case da vendere e che può permettersi di aspettare.

9. Negoziare

L’arte della negoziazione può tornarti utile: il primo trucchetto è quello di non esporti mai per primo dicendo un prezzo che intendi pagare.

Rischia che sia a vantaggio del tuo interlocutore, il quale magari si aspettava uno scambio meno vantaggioso.

Se poi credi di poter spuntare ancora qualcosina cerca almeno di provarci: potresti far diventare il tuo affare ancora più conveniente con un po’ di persuasione!

10. L’offerta va fatta per iscritto

Onde evitare spiacevoli inconvenienti, scrivi tutti gli accordi su appositi moduli che puoi trovare online o presso le agenzie immobiliari: evita gli accordi verbali, anche se conosci la persona che hai di fronte.

11. Attenzione a non perderci!

Tieni presente che, quando si acquista un immobile, spesso si considera solo la redditività, e mai le spese di mantenimento, le tasse e i vari  imprevisti che possiamo incontrare.

Per questo ti consiglio di essere realista e valutare ogni spesa, in modo che il tuo acquisto sia un investimento e non un errore.

Non tralasciare nemmeno uno dei punti sopraelencati e non ve re pentirai!

12. Immobili = reddito? Non sempre…

Sebbene la zona turistica possa sembrare un affare vantaggioso e redditizio, adatta a spendere soldi e investire nel mattone, non sempre è così.

Soprattutto se abitati da tutt’altra parte, considerare che converrebbe, se si optasse per tale scelta geografica, avere una persona di fiducia in loco, in grado di supportarti con varie pratiche burocratiche e non legate alla gestione della casa e degli affitti dei turisti.

I prezzi delle località turistiche, inoltre, spesso sono gonfiati anche da altri vincoli che fanno lievitare i prezzi e rendono gli investimenti non redditizi.

Ti pongo un esempio su un luogo che conosco personalmente: sono nato in un paesino della Costiera Amalfitana, nonostante la bolla speculativa degli anni Sessanta abbia purtroppo devastato irrimediabilmente l’aspetto del paese, esso rientra come tutto il territorio sotto la protezione dell’UNESCO ed esistono una miriade di vincoli paesaggistici che impediscono la costruzione di nuove abitazioni.

E’ semplice capire che una località di mare, a due passi di Amalfi, abbia un mercato estremamente forte vista la domanda di affitti turistici. L’intera economia è fondata sul turismo, tant’è che molti proprietari di immobili negli anni sono diventati albergatori avviando attività di B&B oppure affittando semplicemente le case tramite portali come AirBNB.

E la domanda interna? Ovviamente gli abitanti del posto vogliono comprare casa per viverci, non ci sono nuove costruzioni e quelle esistenti hanno già un valore elevato visti i flussi turistici.

Il risultato è che oggi per comprare un immobile centrale o semi centrale serve una cifra che va dai 4.500 ai 5.000€ al metro quadro: 100 metri quadri costano mezzo milione di euro.

Il rendimento di una casa di questo tipo data in locazione nei mesi estivi può arrivare al massimo a 30.000 euro (appena il 3% del valore dell’immobile) da cui devi sottrarre le spese di manutenzione, quelle di gestione e le tasse.

Ah, si…c’è anche chi pensa di vivere ancora negli anni Ottanta e fitta a nero ma io te lo sconsiglio caldamente!

13. Essere Obiettivi è fondamentale

Cerca di essere obiettivo nella valutazione dell’immobile che hai davanti: se perdi la ragione davanti ad una bella veranda, potresti non accorgerti che l’immobile è esposto a nord e che la muffa è pronta a fare la sua comparsa, anche se accuratamente nascosta dal venditore!

Se si trascurano alcuni dettagli più o meno importanti si rischia di accorgersi troppo tardi che il valore dell’immobile è stato compromesso dalle fette di prosciutto che ti sei messo davanti agli occhi.

Stai investendo, non stai comprando la casa dei tuoi sogni…anche se fosse, fa attenzione!

14. Investi in solitudine

Cosa significa? Ti consiglio, se puoi permettertelo, di investire da solo, e non in cooperazione con un amico o un parente: certamente questo ti porterà ad evitare eventuali scocciature future!

Prevenire è meglio che curare, sempre!

15. Investire all’estero conviene?

Hai intenzione di comprare un immobile all’estero? Come nel caso della casa in zona turistica, ricordateti che potresti avere maggiori mal di pancia a causa della distanza eventuale tra casa tua e quella che vorresti affittare.

Se tuttavia hai intenzione di farlo, cerca di tenere presente il rischio che potresti ulteriori rischi come quelli legati al cambio valuta, se vuoi acquistare fuori dalla zona euro.

Infatti in questi casi extra UE, è bene tenere sempre  a mente che un’abitazione comprata all’estero con un’altra moneta può essere assoggettata a cambiamenti che possono portare perdite.

Comprare casa per investimento: previsioni 2024

Cosa cambia rispetto alle considerazioni che abbiamo visto finora? Per quello che penso io, ad esser sinceri, assolutamente nulla.

Non saltare dalla sedia, cerco di spiegarmi meglio.

Ciò che era sbagliato, poco redditizio o poco profittevole lo diventerà ancora meno.

Ciò che funzionava o che era per certi versi innovativo potrebbe avere dei benefici enormi.

Lato immobiliare, il cambiamento tecnologico introdotto dalle cosiddette proptech, cioè quelle società che ti permettono di investire e gestire gli immobili digitalmente, non potrà che continuare con ancora più velocità perché si andrà incontro ad esigenze di razionalizzazione dei costi ad ogni livello.

Immagina un’agenzia immobiliare tradizionale che già aveva un business poco profittevole prima perché vendeva immobili di scarso pregio: non potrà che andare peggio mentre quelle che vendevano immobili di qualità avranno ancora più business perché diventerà più semplice accedere a buoni compratori.

Lo stesso si può dire sul fronte turistico: assisteremo ad anni di inevitabile contrazione ma nel lungo periodo è impensabile un mondo con le frontiere chiuse dove ognuno sta a casa sua.

Se pensi una roba del genere, chiudi Affari Miei e comincia a scavare un bunker dove andarti a chiudere oppure prendi i soldi che vuoi investire e spenditeli perché sta per finire il mondo 😉

Più logicamente, le località che erano già forti soffriranno meno e si riprenderanno prima mentre città non turistiche non potranno che continuare il proprio declino.

Lo stesso si può dire in generale per le grandi città: veramente vogliamo credere che torneremo tutti in campagna a pascolare le pecore abbandonando la grande metropoli?

… dopo la guerra Russia – Ucraina

Bisogna fare un aggiornamento, perchè se il Covid ha impattato sugli equilibri economici, non possiamo negare che anche la guerra lo abbia fatto.

Il quadro socio politico ed economico attuale ha portato la formazione di tre bolle, due delle quali sono già scoppiate:

• azioni growth tecnologiche;
• bolla cryptovalute;
• bolla immobiliare (prossimamente).

Esatto, lo scenario degli ultimi mesi ha portato molte persone a investire sulle azioni ad alta crescita, le cosiddette azioni growth, le quali hanno goduto di una fortissima spinta dovuta ai lock down. A causa della clausura forzata, molte aziende tecnologiche hanno vissuto un boom, in quanto tutti avevamo bisogno di tecnologia per poter lavorare, fare compere online, collegarci con il mondo per lavoro, necessità e anche svago.

L’arrivo della guerra ha invece dato un altro scossone, in particolare agli investitori più inesperti o a coloro che volevano arricchirsi grazie alla speculazione di  breve periodo. E anche questa bolla è nata e scoppiata molto in fretta.

A essere invece soggetta a un crollo più lento, invece, sarà la bolla immobiliare. Infatti, di solito, il mattone soffre a scoppio ritardato delle conseguenze dell’elevata immissione di denaro e liquidità sul mercato (operazione che è stata attuata in questi mesi per supportare le famiglie nella compravendita immobiliare).

Non ci resta che vedere come evolverà questa situazione. Intanto, se non sai se conviene comprare immobili o avere liquidi, leggi questa guida. 

I tassi d’interesse sui mutui sono aumentati

Come anticipato nell’apertura, il contesto in cui ho effettuato l’analisi era molto diverso sul piano dei tassi: nel 2017 eravamo nell’era “whatever it takes” inaugurata quando Mario Draghi era alla guida della BCE. In quegli anni fare un mutuo era molto conveniente perché i tassi d’interesse erano ai minimi storici, in certi momenti si poteva persino strappare un tasso fisso con interessi inferiori all’1%.

Oggi lo scenario è cambiato e questo impatta sulla rata: con maggiori interessi da pagare, bisogna valutare la convenienza di ciò che vogliamo realizzare alla luce del nuovo scenario.

Sostanzialmente non cambia nulla: tutti i calcoli mostrati restano validi, cambia solo l’importo che verrà fuori con la rata.

Nei prossimi mesi ci possiamo aspettare che:

• sarà più conveniente comprare senza mutuo se l’affare è ritenuto di buon livello;
• i prezzi potrebbero calare perché ci saranno meno compratori viste le difficoltà che si avranno per stipulare un mutuo.

Investire in Immobili conviene? Le mie opinioni: come fare affari immobiliari

Dopo che ho messo giù dei dati analitici e ti ho sviscerato le principali scuole di pensiero che probabilmente già conosci, posso finalmente dire la mia.

Se desideri continuare con il testo, veniamo ai ragionamenti esposti nel video.

Entrambi i ragionamenti sono giusti perché partono da assunti veri che abbiamo quantificato insieme, quindi nessuno ha torto o ragione a prescindere.

Chi sostiene che investire in immobili sia profittevole non ti spiega, se non come corsi ulteriori di approfondimento, che acquistare immobili è un’attività che richiede molto tempo ed energie e che solo parzialmente si può svolgere come secondo lavoro.

La domanda che ti pongo è: se per garantirti una rendita annua di circa 2.000€ devi indebitarti per 20 anni ed esporti a rischi economici, politici e sociali che non puoi controllare, ti conviene davvero?

Secondo me oggi esistono opportunità più profittevoli che puoi avviare con meno risorse economiche ed uguali sforzi temporali.

Se vuoi approcciarti al settore immobiliare professionalmente, devi considerarlo un business.

Come ogni imprenditore che si rispetti, quindi, devi essere in grado di imparare a contenere i costi quando acquisti ed a massimizzare le tue entrate.

Lo schema che ti ho fornito nel tracciare gli esempi ti può aiutare a capire su quali voci di spesa puoi intervenire: puoi saltare le agenzie oppure stipulare accordi più vantaggiosi che tagliano le provvigioni, puoi trattare con il notaio se svolgi un certo numero di operazioni, puoi cercare i preventivi delle migliori assicurazioni di anno in anno per tagliare anche quelle spese.

Studiando approfonditamente, inoltre, puoi acquistare immobili a sconto come ti insegnano tantissimi formatori. Senza dilungarmi perché servirebbe un approfondimento ad hoc, puoi comprare all’asta o cercare i cosiddetti don’t wanters, cioè coloro che per svariati motivi hanno fretta di vendere ed abbassano il prezzo.

Sono tutte cose che è giusto che tu sappia, non voglio nasconderle né minimizzarle.

Continua a seguire il mio ragionamento e capirai perché.

Quanto rende investire in immobili?

Per quanto riguarda i guadagni, soprattutto nell’esempio della casa in una località turistica puoi aggiungere dei servizi che ti permettono di incassare di più, non escludo che possa anche quintuplicare la rendita e portare a casa l’equivalente di uno stipendio.

Comunque la si vuole inquadrare, esistono certamente modi per massimizzare i ricavi e moltiplicare le rendite che ti ho mostrato sopra. Tuttavia non stiamo parlando di rendite ma di fatturato perché, amico mio, se ti dedichi a tutte queste cose sei a tutti gli effetti un imprenditore.

La risposta alla domanda: “Conviene comprare casa per investire?”, quindi, è tutta qui.

Se consideri l’acquisto al pari di un investimento finanziario, lascia perdere. Anche facendo la cosa più semplice, cioè investendo in un conto deposito, puoi avere rendimenti netti simili o leggermente inferiori con livello di rottura di scatole pari a 0 o quasi.

Se, invece, inizi a ragionare di come comprimere i costi e come massimizzare gli incassi, invece, ti do il benvenuto nel club degli imprenditori. Non stai investendo da un punto di vista finanziario, ti stai dedicando ad un’attività economica, stai intraprendendo un business. Un business con i suoi pro ed i suoi contro, i suoi rischi e le sue potenzialità.

Sarà la tua capacità di elaborare le informazioni che ricevi a permetterti di stare sempre al passo, di fiutare gli affari e di permettere alla tua azienda di produrre utili.

Il business è rischio ma, se sai come farlo, può portare a profitti elevati.

Sei disposto a rischiare così tanto? Se si, in bocca al lupo e benvenuto tra gli imprenditori.

Se no, lascia perdere e non credere alle cazzate che leggi sui social o che vengono sviscerate dai tuoi parenti durante il pranzo di Natale o nel corso della grigliata di Ferragosto!

Conviene investire in immobili? Risorse per approfondire

Questo non è il mio primo articolo sul tema, anzi, potrebbe tornarti utile tenere a portata di mano le seguenti risorse:

• Mega Guida Passo Passo per Acquistare la Prima Casa – Se ti interessa l’acquisto ad uso abitativo, questa è la risorsa migliore;
• Come Guadagnare con i Subaffitti – Guida in cui ti spiego come puoi guadagnare veramente con le sublocazioni con ritorni fino al 32,96%;
• Andamento del Mercato Immobiliare in Italia – Qui trovi i prezzi delle principali città italiane monitorate in tempo reale;
• Meglio il Mutuo o l’Affitto – Pro e Contro di un mantra che riguarda l’acquisto della casa di proprietà;
• Quanto investire in crowdfunding immobilare – un’alternativa al classico investimento in immmobili.

Concludo questa maratona salutandoti perché credo di aver raccolto tutto quello che avevo da dirti in questo articolo.

Ho cercato di esserti utile in ogni modo e questo contenuto mi è costato decine di ore di lavoro: spero che apprezzerai lo sforzo e mi auguro di ritrovarti ancora su Affari Miei.

A presto.