Contratto di affitto 4+4: locazione ad uso abitativo e cedolare secca

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

27 Febbraio 2018

Oggi parliamo del c.d. contratto di affitto 4+4 che, da un punto di vista tecnico, è un contratto di locazione ad uso abitativo a canone libero. Si tratta di un accordo con cui il locatore cede al conduttore (detto più comunemente inquilino) un immobile in cui questi intende abitare, dietro il pagamento di un canone mensile definito “libero” perché realizzatosi mediante l’incontro di domanda ed offerta.

Quali sono le cose più importanti da sapere? Cosa succede quando il proprietario decide di avvalersi della cedolare secca? In questo articolo cercheremo di rispondere a tutte queste domande. Completano il quadro i post dedicati al contratto di locazione transitorio ed il contratto a canone concordato (3+2): leggendo i tre articoli, avrete un’idea più chiara su come funziona la disciplina riguardo gli affitti.

Prima di trasferirsi in una nuova casa, specie se è la prima volta che si va a vivere da soli o se comunque sono passati tanti anni dal precedente trasferimento, è bene conoscere dettagliatamente quelli che sono i propri diritti ed i propri doveri.

Solo così, infatti, ci si può difendere dai soprusi e si può realizzare una scelta ottimale, senza subire fregature o comunque limitando le possibilità che possano verificarsi spiacevoli inconvenienti. La migliore tutela di voi stessi è l’informazione.

Focus sul contratto di affitto 4+4

Se il prezzo è determinato dal libero incontro di domanda ed offerta e, quindi, risente di quelle che sono le più comuni regole del mercato, diversi aspetti sono disciplinati specificamente dalla legge a partire proprio dalla durata, dalle regole che riguardano il rinnovo ed il recesso.

Cominciamo dicendo che non tutti gli immobili possono essere dati in locazione con questo contratto: la legge esclude gli immobili di pregio, le case popolari, le case di villeggiatura e tutti quegli immobili che non costituiscono abitazione.

Per potersi avere l’uso abitativo è necessario ottenere il certificato di agibilità rilasciato dal comune in cui l’appartamento è ubicato e l’attestato di prestazione energetica (API), rilasciato da un professionista abilitato e valido per dieci anni, che certifica la classe energetica dell’immobile.

Passando agli aspetti più propriamente giuridici, il contratto di locazione a canone libero deve essere redatto per iscritto a pena di nullità: la forma opera, come si sul dire, ad substantiam. La legge prevede una serie di elementi che devono necessariamente comparire come indicazione delle parti, descrizione dell’immobile, modalità di versamento e durata della locazione.

Il contratto deve essere registrato entro 30 giorni all’Agenzia delle Entrate con il pagamento dell’imposta di registro a carico di proprietario ed inquilino.

Il contratto di affitto ordinario ha una durata minima fissata in 4 anni: se le parti prevedono diversamente la clausola, seppur apposta, è nulla. Terminato il primo quadriennio, si ha il tacito rinnovo per ulteriori quattro anni (perciò in genere si parla di contratto di affitto 4+4). Questa previsione serve per tutelare la posizione del contraente più debole, cioè l’inquilino. Tuttavia, però, la regola subisce due importanti eccezioni che possono essere cause ostative al rinnovo. Esse sono:

• Disdetta del locatore, detta anche diniego di rinnovazione. Il proprietario deve comunicare almeno sei mesi prima al conduttore la sua intenzione di non procedere al rinnovo per i successivi 4 anni. Tale facoltà è consentita in casi tassativi, cioè nelle sole ipotesi in cui la legge lo prevede espressamente. Alcuni esempi sono la volontà di vendere l’immobile, di destinarlo ad uso proprio, di ricostruire l’edificio. Il proprietario deve specificare dettagliatamente, e non soltanto in maniera generica, perché intende andare verso la disdetta. Tuttavia anche qui la legge tutela il conduttore: se ciò che è indicato nella disdetta non viene posto veramente in essere, il proprietario può essere condannato a risarcire il danno (massimo 36 mensilità) o a ripristinare il canone precedentemente disdetto. Se alla prima scadenza il proprietario vuole vendere l’immobile, l’inquilino ha il diritto di prelazione, cioè deve essere informato e deve avere il tempo di fare l’offerta prima che intervengano altre persone, secondo una procedura rigidamente delineata dalla legge.
• Recesso del conduttore. L’inquilino può procedere al recesso per i motivi previsti dallo stesso contratto oppure per altri motivi qualificati dalla legge che riguardano circostanze oggettive, sopravvenute e comunque imprevedibili al momento della stipulazione. Il termine di preavviso è di 6 mesi, la comunicazione va fatta con lettera raccomandata. Se il recesso, in ogni modo, viene esercitato illegittimamente, il locatore ha diritto a chiedere il risarcimento del danno, quantificato di norma nei canoni non riscossi.

Trascorsi i primi 8 anni, se le parti continuano a dare esecuzione al contratto senza alcuna comunicazione, si considera effettuato il tacito rinnovo per altri quattro anni. Negli altri casi le parti, almeno 6 mesi prima della scadenza, devono far pervenire la propria proposta di rinnovo. Proposta che può essere accettata, rifiutata o si può avere una replica con una controproposta.

Per approfondire il tema della disdetta, rinviamo alla guida sulla risoluzione anticipata del contratto di locazione.

Aggiornamento Istat: aumento del canone di locazione

Le parti possono prevedere che il canone sia adeguato all’aumento del costo della vita quantificato dall’Istat. Si prende come riferimento il 100 per cento del valore ma i contraenti possono prevedere anche un incremento inferiore.

Mettiamo il caso che l’indice ISTAT sia dell’1%, l’aggiornamento si fa prendendo il coefficiente al 100%. Il canone, per esempio, è pari a 500 euro x 1/100: l’incremento sarà di 5 euro mensili. Se, invece, si considera il coefficiente con una percentuale più bassa, l’aumento dell’affitto è inferiore.

Cedolare secca su contratto di affitto 4+4: come funziona?

Il regime agevolato è entrato nel nostro ordinamento a partire dal 2011. Chi decide di dare in locazione un immobile ad uso abitativo può avvalersene. Il vantaggio è che si paga un’imposta fissa, sostitutiva delle aliquote Irpef che possono essere superiori se il proprio reddito è medio-alto.

E’ stata istituita, sostanzialmente, per limitare il fenomeno degli affitti in nero e dare dei vantaggi a proprietario ed inquilino.

Oltre a sostituire l’Irpef, la cedolare secca sostituisce l’imposta di registro e l’imposta di bollo sia al momento della stipulazione che in caso di rinnovo o recesso. Nei contratti a canone libero la cedolare secca ha un’aliquota pari al 21% mentre in quelli a canone concordato scende al 10%.

Essa, però, si applica sull’intero canone annuale e non sul 95 per cento dello stesso come avviene con il regime ordinario. Tuttavia, però, il proprietario che paga la cedolare secca non deve le addizionali comunali e regionali.

Tra i vantaggi per l’inquilino, oltre al mancato pagamento dell’imposta di bollo, troviamo l’impossibilità della rivalutazione ISTAT del canone di locazione.

Il proprietario, visto che la cedolare secca è sostitutiva di Irpef e addizionali, paga leggermente meno anche se non sempre: bisogna valutare perché, ad esempio, non è possibile apportare deduzioni al reddito percepito mediante l’affitto. Occorre, quindi, guardare al caso concreto per capire se conviene oppure no affittare in questo modo.

Siccome la nostra guida parla sostanzialmente agli inquilini o futuri inquilini, possiamo dire che quando viene menzionata l’applicazione della cedolare secca si ha il duplice vantaggio di non pagare l’imposta di registro e di non vedersi applicato l’aumento Istat.

Ulteriori approfondimenti

Chiudiamo questo articolo rimandando ad altre risorse presenti sul blog che potrebbero essere di vostro interesse.

• Contratto di locazione: tutto quel che devi sapere!
• Come cambiare residenza: guida completa
• Come affittare casa: tutto quello che c’è da sapere
• Meglio il mutuo o l’affitto? 
• Guida alle detrazioni sull’affitto

Buona lettura!