Contratto di Affitto Transitorio ad Uso Temporaneo: Guida per Studenti, Lavoratori e Turisti

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

27 Febbraio 2018

Come funziona il contratto di affitto transitorio? Si tratta di una forma di locazione con cui, per uso temporaneo, il locatore mette a disposizione del conduttore (cioè dell’inquilino) l’immobile per un periodo di tempo limitato.

Il contratto transitorio è un contratto di locazione ad uso abitativo molto frequente per gli studenti universitari fuori sede, per i lavoratori o nelle località turistiche dove i vacanzieri soggiornano per un periodo di tempo limitato.

Cerchiamo di capire brevemente come funziona, se e quando conviene valutare questa forma contrattuale per affittare casa.

Nei prossimi paragrafi troverete tutto quel che c’è da sapere sul contratto di locazione transitorio, che fa parte della nostra serie di guide sui contratti di locazione.

Conviene affittare ad uso temporaneo?

Partiamo dalla durata che non può superare i 18 mesi e non può essere inferiore ad un mese: la clausola eventualmente pattuita, infatti, è da considerarsi nulla ed il contratto ad uso transitorio si considera direttamente valido per un mese.

Se si pattuisce una durata superiore a diciotto mesi, stessa cosa: si considera la clausola nulla e si applica la durata massima che viene prescritta dalla legge.

La ratio è quella che bisogna godere di un immobile per un’esigenza particolare (studio, lavoro, vacanza) che sia ben individuabile.

La legge prevede che il contratto d’affitto deve essere stipulato sulla base di uno specifico modello previsto dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti e su cui devono comparire una serie di indicazioni fra cui quella, essenziale, delle esigenze che determinano la durata transitoria.

Praticamente è necessario che si desuma perché si è stipulato il contratto di affitto temporaneo: se ciò non viene esplicitato, il contratto è considerato ordinario (4+4).Non occorre disdire questo tipo di contratto che ha un termine ben preciso.

Se una delle parti vuole rinnovare il contratto di locazione, deve comunicarlo all’altra. Se la transitorietà deriva da un’esigenza del locatore, questi è tenuto a comunicare prima della scadenza il perdurare della stessa altrimenti il contratto diventa ordinario.

Il canone da pagare è libero anche se alcuni comuni possono prevedere specifici accordi territoriali dettati da esigenze di carattere socio-politico.

Contratto di affitto transitorio per gli studenti universitari: durata e rinnovo

Si può dire che si tratta di una sub-categoria del contratto ad uso temporaneo valida per gli immobili che sono situati nei pressi di città universitarie o in comuni limitrofi.

In questo caso cambia la durata che va da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 36 mesi.

In caso di diversa pattuizione, valgono le stesse regole che abbiamo visto sopra (nullità automatica della clausola).

Anche in questo caso è necessario avvalersi di un modello appositamente predisposto in cui deve essere esplicitata l’esigenza di studio da parte dello studente.

Per ciò che concerne scadenza e rinnovo, il contratto di affitto temporaneo per studenti universitari si rinnova automaticamente alla scadenza per un periodo identico a quello precedentemente pattuito, ammesso, però, che il conduttore (cioè lo studente) non comunichi 3 mesi prima della scadenza di voler recedere.

Può prevedersi anche l’ipotesi, frequente, del recesso parziale: spesso un appartamento viene diviso tra più studenti, ciascuno dei quali può avvalersi del diritto di recedere, per la parte che gli riguarda, dal contratto di locazione.

Anche in questo caso il canone è libero, salvo le ipotesi in cui esistano specifici accordi territoriali.

Conviene oppure no il contratto di affitto transitorio ad uso temporaneo?

Al locatore conviene questo tipo di contratto soprattutto per gli studenti universitari.

Ciò gli consente, specie se cambiano gli inquilini, di avere una certa rotazione e di affittare ad un’utenza che, generalmente, è abbastanza abbiente da potersi permettere di studiare in un’altra città senza grossi grattacapi.

E’ raro, infatti, che una famiglia con poche possibilità economiche riesca a mantenere lontano dalla propria zona di residenza uno studente. Dal lato dell’inquilino c’è la possibilità di accedere alla detrazione fiscale, secondo le modalità previste dalla legge.

Più problematico può essere affittare casa ai lavoratori: sovente, infatti, molti avventurieri tentano di cambiare città senza avere solide basi.

In questi casi il locatore tende a chiedere garanzie esplicite, così da non correre molti rischi. Anche in questa ipotesi, comunque, è prevista una detrazione fiscale per l’inquilino che vive lontano da casa.

Contratto ad uso transitorio e cedolare secca: è ammissibile?

La formula della locazione transitoria gode della possibilità di poter applicare il regime fiscale sostitutivo della cedolare secca.

Si tratta del tipo di contratto con il quale il locatore concede al conduttore la possibilità di godere dell’immobile ad uso abitativo per un periodo non inferiore a 1 mese, ma  non superiore a 18 mesi, grazie appunto alla condizione della cedolare secca.

Si tratta di un’imposta che sostituisce le tasse dovute sui redditi da locazione (ossia l’Irpef e le tasse addizionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo).

Tale soluzione si adopera nei casi di affitti  di breve durata, in particolare qualora vi siano situazioni certe di transitorietà in relazione a bisogni abitativi non stabili. Tali condizioni vanno documentate.

Ulteriori risorse utili

Ecco una serie di articoli e di percorsi di letture a tema casa che potrebbero interessarvi per completare il discorso introdotto parlando del contratto transitorio:

• Contratto di affitto a canone concordato 3+2
• Contratto di affitto 4+4
• Detrazione affitto casa nel 730
• Guida all’affitto con riscatto
• Tutto sugli affitti: leggi i migliori consigli
• Conviene il leasing immobiliare per privati?
• Conviene comprare casa oggi?
• Come comprare casa senza mutuo

Buon proseguimento su Affari Miei!