Fideiussione Bancaria per Affitto: Costi e Garanzie

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

27 Febbraio 2018

La fideiussione bancaria per affitto è un nuovo strumento che viene offerto dalle banche a tutela del proprietario dell’immobile che decida di procedere con un contratto di affitto.

È una forma di tutela sempre più comune in Italia, paese che è purtroppo contraddistinto dalla scarsità degli strumenti a tutela dei proprietari nel caso in cui l’inquilino dovesse smettere di pagare l’affitto, in una situazione generale dove anche nel caso in cui si riuscisse a procedere con lo sfratto, è particolarmente lungo, difficile ed oneroso rientrare del denaro perso in quanto non pagato.

La fideiussione per affitto è diventata una pratica quasi standard per l’affitto degli immobili di pregio ed oggi si è estesa anche agli immobili di medio e basso valore, nonostante abbia costi considerevoli per l’inquilino.

Vediamo insieme quali sono le modalità che ci permettono di accedere a questo tipo di garanzia, se ci sono o meno dei vantaggio anche per chi è inquilino e più in generale quali sono i casi in cui conviene ricorrervi.

Fideiussione bancaria: cos’è?

Una fideiussione è uno strumento previsto dal nostro codice civile, che garantisce chi deve ricevere determinate somme che queste, nel caso in cui il soggetto che dovrebbe versarle non dovesse farlo, verranno comunque pagate da parte del soggetto terzo, ovvero la banca.

Il funzionamento è relativamente facile da capire, anche se per quanto riguarda quelle destinate all’affitto, le fideiussioni hanno procedure e inneschi decisamente diversi:

• la banca chiede un premio (intorno al 2-3% della somma da coprire, in genere);
• nel caso in cui l’inquilino non dovesse pagare delle mensilità, la banca si farà carico a rapporto concluso di saldare quanto dovuto, nella misura però che è stabilita nel contratto (si può parlare di una quantità di denaro in grado di coprire 1, 2, 3 mensilità dell’affitto, o in alcuni casi ancora di più);
• nel caso in cui invece non dovessero esserci problemi, il pagamento legato alla fideiussione non si innescherà, la banca avrà incassato il premio e non ci saranno differenze dal normale espletamento di un rapporto di locazione.

La fideiussione è uno strumento che è pensato per garantire i pagamenti futuri da parte di un soggetto per tramite di un istituto terzo, tipicamente la banca, che non ha però soltanto applicazioni all’interno del mondo degli affitti, ma che viene utilizzato per moltissimi altri strumenti di garanzia.

Il sistema è relativamente vantaggioso per tutti i soggetti coinvolti:

• il padrone di casa avrà la certezza di essere pagato;
• l’inquilino potrà invece offrire delle garanzie aggiuntive senza versare capitali consistenti (si parla del 2-3% in genere della somma da garantire).

Come si ottiene una fideiussione bancaria per affitto?

La fideiussione bancaria per affitto si ottiene rivolgendosi al proprio istituto bancario, con una copia del contratto di locazione e possibilmente con un documento che possa attestare il nostro reddito.

La banca infatti non corrisponderà la fideiussione a chiunque, ma svolgerà prima dei controlli, per garantirsi nei confronti del soggetto/inquilino:

• controllerà la consistenza del reddito e, nel caso di un affitto che supera il 40% del reddito mensile, chiederà ulteriori garanzie;
• controllerà che il soggetto non abbia problemi economici, come la presenza di un numero di creditori importante, e che magari abbiano già richiesto la cessione del quinto a copertura di altri tipi di debito;
• controllerà che non sia segnalato al CRIF, la centrale dei rischi.

La concessione della fideiussione bancaria è a completa discrezione dell’istituto e nel caso in cui non dovesse ravvisare la solidità del soggetto, potrà sempre rifiutarla senza addurre alcuna motivazione.

Gli elementi della fideiussione bancaria per l’affitto

Non tutte le fideiussioni bancarie sono uguali e ad ogni modo ci sono degli elementi ai quali prestare la massima attenzione al fine di individuare la fideiussione giusta per noi, sia nel caso in cui fossimo padroni di casa, sia nel caso in cui invece fossimo inquilini:

• la durata del contratto: deve essere la stessa per la fideiussione e per il contratto di locazione, altrimenti si finirebbe per rimanere scoperti per alcuni mesi, quelli finali, in genere i più cruciali per il deterioramento dei rapporti con l’inquilino;
• il tipo di garanzia: di cosa si occuperà la copertura della banca? Soltanto dei mesi eventualmente non pagati? Oppure anche di quelli che sono eventuali danni all’appartamento non coperti dal deposito? Quando è il massimale di copertura? Fate attenzione anche a questo aspetto, dato che spesso in cambio di commissioni/premi molto più bassi si ottiene una copertura estremamente ridotta;
• la presenza della clausola di escussione: deve essere sempre presente, altrimenti in caso contrario potremo ottenere il “risarcimento” da parte della banca solo in caso di avvio di un procedimento giudiziario, perdendo il grosso della convenienza ottenuta pre tramite della stipula della fideiussione stessa.

Fideiussione bancaria: costo quando si tratta di affitto

Prima di procedere con questo mezzo specifico di tutela è sicuramente importante valutare anche quelli che saranno i costi di gestione della pratica, nonché il premio

Gli importi purtroppo per questo tipo di servizi non sono da listino, e sarà la banca stessa a calcolare la percentuale da applicare sul massimale.

A contribuire ai costi troviamo in linea di massima due fattori:

• il massimale di copertura richiesta: più sarà alta la copertura richiesta dal padrone di casa, più ci sarà da pagare, in quanto in genere il premio è in funzione della copertura che la banca ci garantisce;
• il fattore rischio, che è poi una funzione della solidità economica dell’inquilino: più sarà solido per la banca, più questa offrirà un tasso di premio più basso;

Per una buona stima dei costi sarebbe il caso di chiedere comunque a più banche, anche a quelle di cui non siamo clienti, dato che le differenze nel premio che verrà richiesto possono essere decisamente sostanziali.

La fideiussione assicurativa

Chi non avesse modo o comunque non ritenesse la tutela offerta dalla fideiussione bancaria in linea con le sue necessità, può sicuramente rivolgersi alle compagnie assicurative, che offrono un prodotto analogo con costi e funzionamento diversi.

È un contratto assicurativo in piena regola, dove:

• il fideiussore e quindi chi andrà a coprire il debito nel caso in cui questo dovesse materializzarsi è la compagnia assicurativa;
• il creditore è il proprietario dell’immobile;
• l’eventuale debitore sarà invece il contraente.

I vantaggi rispetto alla soluzione bancaria sono diversi:

• vi si può ricorrere anche nel caso in cui la propria situazione economica non sia immacolata, superando eventuali reticenze della banca, tipiche del caso in cui l’inquilino abbia avuto problemi di natura creditizia in precedenza;
• non sono necessarie garanzie: basterà pagare il premio per essere assicurati;
• non è necessario inoltre fossilizzarsi sulle offerte della propria compagnia: su internet sono moltissime ormai le compagnie che offrono proprio questo tipo di servizio, a prezzi che stanno diventando sempre più competitivi;

La fideiussione bancaria a prima richiesta

Talvolta, e soprattutto per affitti sostanziosi e che hanno ad oggetto immobili di pregio, il proprietario può richiedere una fideiussione a prima richiesta: si tratta di un prodotto che è analogo alla fideiussione bancaria per affitto con una buona clausola di escussione.

In questo caso infatti il proprietario potrà rivalersi non a procedimento giudiziario concluso, ma alla sua prima richiesta appunto, semplicemente dimostrando che l’inquilino non ha versato quanto stabilito.

Le tutele per il proprietario dell’immobile sono dunque estremamente più interessanti, anche se a queste tutele maggiori corrisponde un premio molto più caro da versare per la copertura.

Richiedere un tipo di fideiussione di questo genere per il proprio immobile in affitto può facilmente allontanare moltissimi inquilini, che non vogliono sobbarcarsi giustamente costi che sono spesso proibitivi.

I vantaggi della fideiussione affitto per il padrone di casa

Per il padrone di casa i vantaggi che sono collegati alla fideiussione sono ovvi: non si rischia più niente, in quanto i canoni di affitto non pagati nonché eventualmente i danni causati all’immobile saranno coperti dalla fideiussione, eliminando il rischio che si ha nel concedere il proprio appartamento, ovvero quello di ritrovarsi senza parte della cifra pattuita e con ingenti danni coprire, causati dall’inquilino.

I vantaggi della fideiussione affitto per l’inquilino

Nel caso dell’inquilino invece i vantaggi sono sicuramente più ridotti. Al costo dell’affitto si aggiunge quello della fideiussione, che è a suo carico e deve essere considerata una voce delle spese per trasferirsi nel nuovo appartamento.

In molti casi però si può chiedere al padrone di casa di non prendere mesi di caparra o di deposito, in quanto comunque sia gli eventuali danni sia le mensilità non corrisposte saranno comunque coperte dalla fideiussione.

Può essere dunque una soluzione per chi non voglia bloccare somme che talvolta si ha anche difficoltà a recuperare, in quanto sono spesso anche i padroni di casa a farsi “inaffidabili”, soprattutto nel caso in cui i rapporti dovessero deteriorarsi.

Nel caso in cui si procedesse in questo modo, ad essere tutelati sarebbero sia il padrone di casa sia l’inquilino, che a fronte di costi comunque in genere non esorbitanti, potrà offrire una garanzia importante al locatore senza avanzare somme che potrebbero invece essere più consistenti nel caso di deposito + caparra.