Vendere Casa Senza Agenzia: Conviene?

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

7 Settembre 2016

Conviene vendere casa senza agenzia? E’ la domanda che molti proprietari di immobili si pongono giustamente prima di darsi da fare per realizzare l’operazione che porterà alla cessione del proprio appartamento.

Le commissioni di vendita di una casa, quando ci si affida ad un’agenzia immobiliare, possono essere piuttosto salate ed è più che ragionevole chiedersi se sia il caso o meno di provare a superare l’agenzia e fare da soli.

Un vecchio detto dice che chi fa da sé fa per tre, ma questo potrebbe non essere il caso delle vendite di immobili, vendite che sono particolarmente complicate e che prevedono una gestione di una vendita di beni che sono sia molto costosi, sia al momento particolarmente difficili da inserire sul mercato.

Vediamo insieme i pro e i contro del vendere la casa per proprio conto, cercando di tenere conto di quelli che sono non solo gli aspetti economici, ma piuttosto la vendita nel suo intero.

Come si vende una casa da soli: internet è fondamentale

Internet offre oggi enormi opportunità anche per chi deve vendere immobili, una categoria di beni non solo complicata da mettere in vendita, ma anche da trattare con i possibili acquirenti.

I siti di annunci immobiliari indipendenti e anche i siti d’asta (sì, c’è chi è riuscito a vendere la propria casa su eBay) offrono enormi possibilità in questo senso:

• possiamo entrare in contatto con un enorme numero di potenziali acquirenti, che non devono più passare dall’agenzia per sapere quali case siano in vendita;
• possiamo gestire in modo relativamente semplice anche le visite a casa, secondo i nostri tempi;
• possiamo ovviamente, e questo sarebbe l’intero punto dell’operazione, evitare di pagare le commissioni all’agenzia.

Sembrerebbe, almeno a guardare i lati positivi, un’ipotesi particolarmente allettante, anche se ci troviamo davanti ad un caso specifico, quello della vendita su internet, che ha anche dei problemi non assolutamente trascurabili.

Perché non vendere la casa su internet da soli

La vendita via internet senza agenzia ha comunque delle problematiche che devono essere opportunamente soppesate prima di dare il via ad un’operazione di questo tipo:

• non esiste l’attività di filtro dell’agenzia: una buona agenzia immobiliare si occupa infatti di scartare acquirenti non solidi o comunque al di fuori del budget richiesto e quindi sarete voi a dover svolgere questa importantissima funzione. Farlo via Internet non è sempre facile, dato che non avremo alcun tipo di incontro fisico, almeno durante le prime battute, cosa che potrebbe complicare e non poco la scrematura;
• stabilire il prezzo, anche se più avanti ne parleremo più in dettaglio, può essere estremamente difficoltoso; nel caso in cui cadessimo in errore potremmo trovarci davanti a due situazioni: un prezzo troppo alto ci impedirà, di fatto, di vendere il nostro immobile. Un prezzo troppo basso vanificherà il risparmio che avremo ottenuto non vendendo tramite agenzia.

Vendere casa da soli: il passaparola e gli annunci cartacei

L’alternativa a Internet, che continua ad essere ancora piuttosto gettonata è quella della vendita tramite annuncio su giornale cartaceo oppure con il passa parola. Si tratta di una modalità che presenta meno vantaggi rispetto a quella di Internet, anche se potrebbe comunque convenire, dato che:

• con il passaparola riusciamo ad effettuare una scrematura, seppur parziale, dei potenziali acquirenti;
• riusciamo a “geolocalizzare” la nostra offerta. Gli annunci di compravendita di case compaiono infatti su giornali che sono a diffusione locale e quindi non dovrete avere a che fare con compratori che, geograficamente distanti, non avrebbero poi interesse ad acquistare effettivamente l’immobile. Questa è però un’arma a doppio taglio, dato che soprattutto per le località di villeggiatura, il pubblico di potenziali acquirenti abbraccia tutta la nazione e non solo l’area geografica dove insiste l’immobile.

Si tratta dunque di un metodo che può dare soddisfazioni parziali, e che presenta però ancora una volta delle controindicazioni di cui tenere conto:

• ancora una volta il prezzo: chi non è specializzato nella valutazione di immobili può molto facilmente commettere un grosso errore;
• la scrematura, almeno nel caso dei giornali, non esiste e dovremo farla noi a mano;
• saremo noi, anche se pure di questo avremo modo di parlare più diffusamente più avanti, a gestire le visite.

Se vivete in un piccolo paese, però, il passaparola è spesso uno dei pochi strumenti per effettuare l’operazione visto che, soprattutto in località non turistiche, è assai difficile che qualcuno non residente in zona possa essere interessato a comprare casa dalle vostre parti.

Inoltre, poi, soprattutto nelle località piccole di provincia, l’uso di internet non è così diffuso come in città e molti potenziali compratori sono abituati ad acquisire queste informazioni dal passaparola o dai cartelli esposti in strada piuttosto che dai siti di annunci.

Il problema delle truffe

Il problema di chi non si occupa professionalmente della vendita di case ha a che fare anche con le truffe. Sono molti infatti i truffatori che cercano di approfittare proprio di atti tanto onerosi per portare a casa un bottino ben sostanzioso.

Le truffe sono in genere bloccate sul nascere dalle agenzie, che sono abituate a riconoscerle immediatamente e ad evitare che si raggiungano le fasi finali dell’atto.

Le truffe che hanno ad oggetto le finte compravendite di immobili sono all’ordine del giorno e sono diventate, con il tempo, sempre più complesse. Riconoscerle è molto difficile e per chi non fosse estremamente avvezzo a questo tipo di pratiche sarebbe forse il caso di rivolgersi, anche soltanto per questo motivo, ad un’agenzia.

Perché ricorrere ad un’agenzia: i pro

Vendere una casa o comunque un immobile ricorrendo ai servizi di un’agenzia è tutta un’altra storia. Nel caso in cui decidessimo di affidarci ai servizi di un’agenzia avremmo infatti il vantaggio di:

• avere un prezzo di mercato corretto per il nostro immobile: le agenzie sono in grado di stabilire con estrema precisione qual è il valore di mercato di un determinato immobile in un determinato momento ed è in grado di far entrare nelle valutazioni non solo lo stato dell’immobile, ma anche il valore dell’area su quale insiste, le migliorie, il momento particolare che il mercato immobiliare sta vivendo. Si tratta dunque della migliore valutazione dell’immobile che potrà essere fatta, tutta a nostro vantaggio;
• scremare i potenziali acquirenti: le agenzie immobiliari si occupano anche di scartare sul nascere i potenziali acquirenti problematici, quelli che ci faranno perdere tempo e quelli che potrebbero causare problemi in fase di acquisto. Anche in questo caso si tratta di un’operazione che può farci risparmiare parecchio tempo e parecchio denaro;
• gestire le operazioni e gli atti di compravendita: vendere un immobile non è assolutamente un’operazione semplice e per questo motivo sarebbe il caso di far gestire tutto ad un professionista. Passaggio delle chiavi e dunque traslazione del possesso, preparazione dell’atto preliminare, notaio, finalizzazione della compravendita, pagamenti. Le agenzie, almeno quelle professionali, offrono una gestione completa dell’operazione, togliendoci molti grattacapi e aumentando le possibilità che tutto fili per il verso giusto;
• gestire le visite: prima di poter vendere una casa potremmo dover sottoporre il nostro immobile a decine di visite da parte di potenziali acquirenti. Si tratta di qualcosa di sicuramente necessario, che in aggiunta è particolarmente difficile da gestire in proprio: orari, numero delle visite, gestire i potenziali acquirenti. Tutto può diventare problematico, motivo per il quale sono molti coloro che preferiscono affidarsi ad un’agenzia professionale per la gestione anche delle visite.

Il primo problema: l’esclusiva

Le agenzie, quasi tutte, esigono che l’immobile durante tutto l’atto di compravendita affidi la casa in esclusiva all’agenzia o all’agente. Si tratta di una misura a tutela del lavoro dell’agenzia, che evita quelle situazioni in cui, tra le altre cose possibili, compratore e venditore si accordino senza agenzia per evitare di pagare commissioni.

Si tratta di una regola di questo particolare commercio che è estremamente difficile da evitare e che dunque dovremo tenere in debita considerazione prima di affidare il nostro immobile ad un agente, di qualunque tipo esso sia, appartenente ad un’agenzia, ad una rete di franchising o altro.

Il problema principale dell’agenzia: i costi di commissione

Il problema principale, se problema volessimo definirlo, è quello dei costi che sono collegati all’operazione tramite agenzia.

Non esiste un tariffario standard, anche se in genere, almeno secondo le nostre indagini, che sono state poi corroborate dalle diverse Camere di Commercio con le quali siamo riusciti ad entrare in contatto, sul suolo nazionale, a seconda della tipologia di immobile, le commissioni per il venditore vanno dal 2% al 4%.

Data la problematicità del momento, durante il quale vendere un immobile è diventata esperienza particolarmente ardua, le commissioni possono muoversi sostanzialmente sia al rialzo che al ribasso.

Il nostro consiglio è quello, nel caso in cui la commissione che vi venisse richiesta fosse troppo alta, muovervi verso altre agenzie: ormai anche nei centri più piccoli la scelta abbonda e non sarà sicuramente impossibile rimpiazzare un’agente che ci ha chiesto davvero troppo per piazzare il nostro immobile.

Quando l’agenzia non riesce a vendere

Il momento economico è quello che è e spesso possono passare diverse settimane prima di arrivare ad un’offerta concreta. Non è, almeno non sempre, colpa dell’agenzia, che ha interesse tanto quanto voi a vendere l’immobile, dato che è proprio dalla vendita della casa che incasserà la sua commissione.

Nel caso in cui le cose dovessero andare per le lunghe, potrete richiedere, a patto che l’agenzia sia ovviamente d’accordo, una risoluzione del mandato che vi lega all’agente.

Ad ogni modo, soprattutto nel caso di vincolo di esclusiva, il nostro consiglio è quello di scegliere termini particolarmente brevi (mai superare i 6 mesi) alla stipula del contratto di mandato.

Quando l’agenzia vi chiede un prezzo troppo basso

Si deve anche tenere conto necessariamente del fatto che l’agenzia ha tutto l’interesse ad ottenere un prezzo più basso da voi. Questo perché gli immobili sotto costo sono ovviamente più facili da vendere e dunque rendono la procedura estremamente meno complessa.

Per tutelarvi in questo specifico caso il nostro consiglio è quello di farvi fare una valutazione senza impegno da più agenzie, e di discutere successivamente con loro le variabili che hanno portato alla determinazione del prezzo.

Aggiungere il danno di una vendita sotto costo alle commissioni può trasformare la vendita del vostro immobile in un autentico incubo finanziario.

Conviene vendere senza agenzia?

La risposta che vi diamo non può essere univoca per tutti i tipi di situazioni e per tutti i tipi di immobili.

Si può sicuramente provare per qualche settimana a piazzare il proprio immobile da soli, terminate le quali ci si può rivolgere ad un’agenzia. Questo ovviamente vale per chi si senta in grado di gestire:

• visite;
• scrematura dei potenziali acquirenti;
• controlli di carattere patrimoniale sugli acquirenti;
• incombenze legali;
• preparazione degli atti;
• gestione dell’atto dal notaio;

Si tratta di operazioni che non sono affatto facili e che spesso non valgono la candela: su un immobile da 200.000 euro la commissione dell’agenzia non dovrebbe superare i 6.000 euro.

Forti di questo calcolo, effettuate le vostre considerazioni: vendere un’immobile può essere una passeggiata di qualche giorno, oppure un incubo che si protrarrà per mesi.

Pro e contro ve li abbiamo elencati, ora la decisione non può che essere la vostra, tenendo anche conto dell’appetibilità della vostra casa e delle vostre conoscenze: magari l’acquirente migliore uscirà proprio dal gruppo dei vostri conoscenti.