Tassi Elevati e Crisi Bancaria, il Real Estate Può Vivere un Nuovo 2008?

Davide Marciano

Co-fondatore di Affari Miei

17 Aprile 2023

Con l’aumento aggressivo dei tassi d’interesse da parte delle banche centrali, sono aumentati di conseguenza i tassi sui nuovi mutui concessi (oltre che su quelli a tasso variabile precedentemente sottoscritti).

Nel giro di poco tempo sono abbondantemente raddoppiati rispetto a quelli di una manciata di anni prima. Inoltre, il rapido aumento dei prezzi delle case che abbiamo vissuto nel 2020 e nel 2021 in USA e in alcune aree europee ha reso praticamente inaccessibile l’acquisto di nuovi immobili per gran parte della popolazione.

Di conseguenza, il mercato immobiliare ha subito un drastico rallentamento.

In USA, abbiamo assistito ad un vero crollo dei mutui, i quali sono diminuiti di oltre il 50% dal terzo trimestre del 2021 allo stesso periodo del 2022. Anche le vendite di case esistenti sono diminuite di oltre un terzo nell’ultimo anno.

Analisti e investitori erano da tempo preoccupati per l’impatto dell’aumento dei tassi di interesse sul settore immobiliare, ma quei timori si sono concretizzati dopo il fallimento della Silicon Valley Bank all’inizio di marzo.

Alcuni ora si aspettano che un’incombente stretta creditizia, come misura di contenimento della crisi bancaria innescata dal fallimento della SVB, ridurrà i finanziamenti ai gruppi immobiliari, molti dei quali stanno già lottando con costi del debito più elevati e tassi di occupazione ridotti.

Mercato immobiliare: come si comportano gli investitori?

Gli investitori vedono questo quadro particolarmente complesso e scappano praticamente da tutto ciò che riguarda l’edilizia abitativa, specialmente le azioni di costruttori edili.

Possiamo vederlo nelle azioni in circolazione di uno dei più grandi ETF negoziati in borsa per costruttori di case: l’iShares US Home Construction Etf (ITB).

Questo Etf, come qualsiasi altro Etf, può creare e liquidare azioni in base alla domanda degli investitori. Quindi un numero decrescente di azioni in circolazione significa che la gente non vuole avere niente a che fare con le azioni dei costruttori di case.

Il grafico sottostante mostra chiaramente come il numero delle azioni in circolazione dell’Etf sulle costruzioni abitative sia sceso al minimo di quasi 14 anni.

Le azioni in circolazione sono crollate lo scorso anno quando il mercato immobiliare si è fermato causando un crollo delle quotazioni dell’Etf in questione.

Mercato immobiliare Europeo

L’indice MSCI Europe Real Estate delle società immobiliari a grande e media capitalizzazione è crollato vicino al livello più basso dall’inizio del 2009 dopo un calo del 24% registrato a marzo, sottoperformando in modo massiccio l’indice azionario regionale Stoxx 600, che è in calo del 2,4% nello stesso periodo.

Il settore immobiliare del Nord Europa è un “settore dipendente dal tasso zero” e l’opinione di qualche analista è che si tratti di una potenziale “bolla” che potrebbe scoppiare una volta che i tassi di interesse più elevati saranno adeguatamente presi in considerazione nelle valutazioni immobiliari.

Cosa aspettarsi dal mercato immobiliare Europeo: le risposte degli Esperti

L’agenzia di rating Moody’s ha affermato che il rischio di rifinanziamento nel settore è “aumentato in modo significativo”, con le società che detengono debiti in scadenza nei prossimi anni che probabilmente subiranno una pressione particolare a causa di pagamenti di interessi più elevati.

I bassi tassi di interesse sono stati un sussidio per gli immobili commerciali per 15 anni. Ora, tutti gli immobili probabilmente valgono meno rispetto a sei o 12 mesi fa.

Non a caso le valutazioni immobiliari sono in calo di circa il 10% rispetto al picco di giugno 2022, secondo l’indice MSCI European Quarterly Property.

Citigroup ha in questi giorni diffuso dati non certamente allettanti: prevede che le valutazioni nell’Europa occidentale scenderanno di un ulteriore 20-40% entro la fine del prossimo anno, mentre il valore dei titoli immobiliari potrebbe dimezzarsi nello stesso periodo.

Goldman Sachs la scorsa settimana ha declassato British Land passando il giudizio in “sell“, citando la forte esposizione patrimoniale del gruppo alla City di Londra, dove molte aziende hanno adottato modelli di lavoro ibridi dallo scoppio di Covid-19.

Agnès Belaisch, chief European strategist presso il Barings Investment Institute, ha affermato che il settore immobiliare europeo dovrebbe prepararsi ad altri aumenti dei tassi di interesse, dato che la Banca centrale europea, a differenza della Federal Reserve statunitense, sia più fiduciosa sul fatto che le banche della regione sono ben capitalizzate e liquide”.

USA Real Estate vs Europe Real Estate: chi vince?

Da un rapido confronto emerge che finora i gruppi immobiliari statunitensi sono andati leggermente meglio di quelli europei.

L’indice MSCI US Real Estate Investment Trust è sceso dell’8,5% a marzo (contro il 24% registrato nello stesso periodo dal corrispondente indice Europeo), nonostante la dipendenza delle società immobiliari nazionali per i finanziamenti dalle stesse banche regionali al centro delle preoccupazioni degli investitori. In Europa, i prestiti ai gruppi immobiliari sono concentrati nelle banche più grandi.

Perché il Real Estate USA va meglio di quello Europeo?

La differenza di performance è legata certamente a diversi fattori. Alcuni potrebbero essere correlati al diverso rischio percepito degli investitori americani rispetto agli europei.

Tuttavia, parte del gap potrebbe essere spiegata da aspetti più oggettivi, come la diversa composizione degli indici immobiliari statunitensi ed europei.

Gli Stati Uniti hanno un universo immobiliare quotato molto più maturo, con Reits specializzate in alternative come data center, self-storage ed assistenza sanitaria che rappresentano una quota maggiore rispetto a quelle presenti nell’indice europeo.

L’Europa, invece, è più esposta agli uffici, all’industria e al commercio al dettaglio, dove si prevede che l’impatto dell’aumento dei tassi sarà maggiore.

Mercato immobiliare: meglio evitarlo?

Alla luce di questa analisi fin qui condotta, il mercato immobiliare sembra stia vivendo una fase molto complicata e l’accostamento a quanto accaduto nel 2008 è abbastanza automatico.

Tuttavia, c’è chi ritiene che il mercato immobiliare stia nascondendo una grande opportunità di guadagno.

Le case realizzate nell’ultimo decennio non sono state in grado di soddisfare pienamente la domanda. Di conseguenza, in America mancano milioni di unità abitative rispetto alla domanda.

Ciò significa che la tendenza di fondo del settore è enormemente a favore dei costruttori di case.

Le problematiche attuali certamente stanno rendendo difficile la vita dei costruttori, ma per quanto complessi essi possano essere, si tratterebbe comunque di problemi a breve termine.

Nel frattempo, c’è qualche analista che fa notare che l’Etf ITB è in rialzo. Le azioni sono aumentate di oltre il 14% da inizio anno e il trend dovrebbe continuare.

Inoltre, considerando che dai dati condivisi in questo articolo emerge un mercato immobiliare USA più solido rispetto a quello europeo, per chi volesse sfruttare l’occasione di entrare a prezzi scontati, per ridurre il rischio, potrebbe preferire il mercato USA rispetto a quello europeo, che già nell’ultimo periodo ha mostrato qualche problema in più.